前几天刚发过小米跨界开发的小米家属院，又有跨界搅局者来了：
贝壳全面进军房地产：截止到目前，贝壳旗下的房产开发板块贝好家已经在上海、杭州、成都、长沙、西安五座城市拿地。
接下来，是水土不服，还是高歌猛进？
行不行，市场说了算。
近期成都项目有部分产品信息已经透露，据说以现房入市，单价约6万元/㎡，单套总价或超1800万元！
这是贝壳首个自主操盘的项目，也是去年的楼面价地王：
2024年9月20日，经过82轮竞价，贝壳以10.76亿元的价格竞得锦江区金融城三期H12地块，溢价率42.19%，折合成交楼面价27300元/㎡。
这个价格，现在看已经不贵了，因为在前几天已经被同处于金融城片区、建发新拍得的地块超越，楼面价41200元/㎡。
根据成都规划局网站公示的规划，贝壳开发的首个项目共建设4栋15-16层中高层住宅，建筑高度约60米，用两梯两户/三梯两户设计，户型面积均在200㎡以上，总户数仅108户，妥妥的豪宅大平层产品。
设计上，四栋楼分布于地块四角，楼栋造型全部采取倾斜工字型围合排布，创新大胆独特。有人说它像蝴蝶，有人说像螃蟹，但我觉得它更像排列组合的哑铃。
楼栋的排布为什么这么设计，需要拉到地块上去看，只有二十多亩，南向是绿地，西侧是金融岛。
根据网络流出的户型图来看，户型也极致创新大胆。3栋主力户型约370㎡，另一栋为270㎡，套均基本达到360㎡，综合得房率达到甚至超越了100%。
为什么说它大胆？
比如370的户型，主卧、客厅都做到了270度采光，未来外立面也大概率是玻璃幕墙，也就是说客厅、卧室都能做到三面全落地窗的「全景舱」，很梦幻的感觉。
但它带来的后果是什么？
第一眼看到这个户型是先是感觉惊艳，其次想起来之前看到的下图这个「网红哑铃户型」。为了打造和主卧的端厅，妥协出了15.3米长的“过道”，两个哑铃户型又组成了一个大哑铃。像非正南正北、非南北通透、次卧面积小这种小问题，可能在成都抗性不大。
贝好家这个项目要面对的另一个问题是，户型创新带来的「对视」问题。看下了下网图户型的尺寸，同层两户客厅阳台最近的地方不足8.4米，卧室不足9.8米。那怎么办？拉窗帘呗。
想起曾经在开发商时经历过的一个项目，同样是蝶形异形建筑，确实会有对视问题，不过是公寓改办公，抗性不大。
由于地块小，整体景观规划上算是螺狮壳里做道场，首层架空打造泛会所，中央设置下沉庭院和中心花园，规划216个机动车位、396个非机动车位及5523㎡绿地，并配置400㎡全民健身场所。
再来梳理下贝壳开发的几个逻辑，或者说给行业的一些启示。
首先，贝壳并不是打的无准备之仗，团队也都是行业有经验的资深人士。据说贝壳最爱挖龙湖和万科的人，工程总、研发总、运营总是龙湖的，客研总是金科的，财务、景观总是万科的……
其次是贝壳的“1+2业务模式”，是业内没见过的。
所谓的1，是以大数据支撑的C2M（Customer to Manufacturer，从消费者到制造者）产品解决方案。
2是贝好家基于贝壳的庞大体系，提供“灵活多样的资金解决方案”和“线上线下一体化的高效获客营销方案”——简言之，我是金主爸爸，我有渠道客户。
贝好家的C2M模式是基于贝壳在房地产领域的平台优势，通过整合客户需求与产业链资源，号称实现从消费者到生产端的精准匹配，以客户需求为导向的定制化开发。
核心逻辑与特点是贝壳通过其庞大的中介渠道积累的客户数据（如购房偏好、户型需求等），反向指导产品设计和开发。
从精准市场研判、定制化产品设计到高效开发落地的闭环模式，有点像制造业的柔性生产逻辑，究竟效果如何，还只是实验性尝试。
还有一个点是，贝好家在成都的首个项目23.69亩，西安的首个项目14.475亩，上海的首个项目23亩，杭州的首个项目22.86亩……基本都在20亩左右，而且西安是绿城代建项目。
全部是小步快跑，集中在一线新一线城市，主城核心地块的保守型策略。
中介基因与开发能力的融合，究竟是水土不服还是降维打击？
需时间检验，尤其是高端产品的设计、工程管控及品牌溢价能力能否被市场认可仍需观察。用ChatGPT4o生成了个贝壳金融城项目的效果图：
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