溢价率16.28%！招商蛇口27亿拿下通州“河景房”宅地

今日下午，4家房企及联合体参夺通州区八里桥片区棚户区改造项目FZX-0401-6044、6049地块。

最终，经过155轮的现场竞价，由招商蛇口以总价27.082亿元成功竞得该地块，溢价率16.28%。

该地块住宅楼面价约3.12万元/平，其交易起始价为23.29亿元，起拍楼面价约2.86万元。

参与此次现场竞价的房企阵容强大，包括招商、中海、绿城，以及金茂+东亚新华组成的联合体。

如此激烈的竞争场面，着实令人意外。毕竟在2025年开年的土拍市场中，除了备受瞩目的海淀，通州竟也燃起了“战火”。

根据规划，今日出让的八里桥6044等地块由两块地构成。其用地性质为R2二类居住用地，土地面积34729.57平方米，规划建筑面积86823.925平方米，土地开发程度为六通一平。

两块地的建筑高度均为48米，容积率同为2.5。

其中，FZX-0401-6044地块，土地面积13337.974平方米，规划建筑面积33344.935平方米。FZX-0401-6049，土地面积21391.596平方米，规划建筑面积53478.99平方米。

依据地块出让文件要求，6044地块需适当增加建筑退让道路红线距离，保证居住环境品质。

6049地块由竞得人代建，含社区管理服务用房（兼容党群服务中心功能）1处，建筑规模不小于560平方米；含再生资源回收站1处，建筑规模150平方米，按照同期建设，优先供应原则，配套建设公共服务设施，建设完成后无偿移交相关部门。

此外，建议6049地块，滨水一侧可采用退台式建筑布局，以此形成良好的滨河景观界面。同时，应加强建筑减震、隔振及减噪措施，保证环境品质。还应与西侧托幼用地统筹考虑日照关系，满足相应建筑日照要求。

在建筑高度控制方面，强调两宗地块要与周边建成环境的协调统一。通惠河滨河区域的建筑高度，塑造节点突出、北高南低的整体高度秩序。在通惠北路与通惠河滨河路交叉口处可适当提高，重点管控通惠河沿线建筑。通惠河滨河建筑应当考虑沿河界面，采用“梯度化”的建筑高度布局，避免首排建筑过高。

需重点控制轨道微中心四个地块建筑布局，高点建筑应布局在地块南侧，同时应重点注意地块内北侧裙房建筑高度，保证不影响北侧居住用地的日照及建筑间距等要求。

适当增加轨道微中心南侧居住用地退让道路红线距离，保证居住环境品质。鼓励地块内形成围合式空间，保证沿街界面的建筑贴线率，创造连续开放、富有活力的城市空间。

住宅建筑建议形成小尺度，开放街区空间。

在楼体建筑色彩上，树立清新雅致、沉稳大气、现代感强的城市形象。鼓励采用高明度、低艳度、冷暖灰色系的视觉主基调，局部暖色点缀，不宜使用紫、蓝、绿等色相，实现整体协调统一。

重点控制通惠河滨河区域、京承铁路及通惠北路沿线的建筑屋顶立面，避免沿街“高层剃平头”的形式，塑造整体协调统一的城市界面。

八里桥6044、6049地块位于通州区永顺镇，地处北京城市副中心0401街区（原八里桥市场附近），介于东五环至东六环之间，临近通惠北路。

其四至范围为东至永顺西路，西至规划FZX-0401-6050地块，南至通惠河滨河路，北至规划一路。

在日常交通出行上，周边有京通快速路，广渠快速路等交通干道，可快速直达国贸、四环等核心区域。

地块直线距离地铁1号线八通线通州北苑站约800米，与建设中的22号线永顺站距离更近，约为200米。

整体而言，该地块日常生活配套资源较为完善。南侧临近万达商圈，爱琴海购物公园，东侧临近运河商务区等。

医疗资源方面，有中国人民解放军第二六三医院，北侧临近北京胸科医院。教育上，有北京市通州区第四中学、首都师范大学附属中学（通州校区）、北京市通州区第二中学等。

数据来源：埃力特大数据客研系统

地块所在地为04组团，整体规划范围内涵盖城市道路用地、生态景观绿地、二类居住用地、公园绿地、公建混合住宅用地、基础教育用地等。

根据规划，地块西侧设有幼儿园地块。此外，土地出让文件中明确提到，将加快推进规划中学供地。

地块南侧紧邻通惠河，直线距离约90米。从两宗地块形状和居住环境来看，更倾向于面向改善客群，适合打造大面宽产品。

八里桥地块卫星图

不过，根据土地出让文件，八里桥6044、6049地块以下问题也需要关注：

1、距离首都机场约16公里；地块西南方向约500米处有铁道（货运）；若对声音不是特别敏感的，噪音影响问题不大。

2、地块红线范围外有高压线。但报告中也指出：为减轻企业拿地后销售压力，我区将积极推进拟入市地块红线范围外北苑110千伏线高压线入地迁改。

当前，招商蛇口已在通州区成功开发招商璀璨公元、招商云璟揽阅项目。此次已是“三子”齐聚。

而在月底即将开拍的「梨园镇强力家居土地一级开发项目FZX-0303-6007地块」，是否又会被招商蛇口收入囊中呢？