说起广州东商业的吐槽，大家往往只会联想到老黄埔，因为片区内的确有点“商业荒漠”的意思。
但实际上，广州东商业最值得吐槽，其实是号称“东部宇宙中心”的新塘。
在广州东进的宏大叙事里，新塘TOD一度被捧为“东部宇宙中心”——高铁、城际、地铁十轨交汇，规划图纸上摩天大楼林立，国际CBD的蓝图让人热血沸腾。
可当人们真正走进这座“未来之城”，却发现连个像样的地铁上盖商业体都找不到。
是的，规划“十轨交汇”的新塘，其商业格局就是如此魔幻。
目前新塘的商业综合体，不仅不缺，反而可以说很内卷。
比如新塘站周边，就有广汇天地、金海岸广场等新老牌商圈。
新塘北的商业格局更卷，片区内聚集了万达、合生汇（珠江广场）以及永旺梦乐城三大商业巨无霸。
但实际上，这些商业体全都不靠近地铁，唯一一个距离地铁比较近的是开业很多年的金海岸广场。
这个商场距离地铁13号线新塘站步行约600米。相比其他商场距离地铁站动辄几公里来说，步行感受相对友好。
不过该商场自2009年开业至今，已有16年历史，其商场的动线以及陈设，已经很落后了，购物体验不算太好。
而且停车位规划不足，周边道路还经常堵车，出入不是很方便。
△金海岸广场内部实拍
好在该商场体量够大，招商业态足够丰富，商超也是比较受居民认可的大润发，因此人流量一直保持得不错。
当然，金海岸广场能经久不衰，更主要的还是因为新塘站周边片区没其他太拿得出手的商业了。
其他商业要么体量小，招商不咋样，要么像广汇天地，虽然逼格会更高，但经营业态太单一了。
我实地逛了一圈，感觉除了一家KTV外，其他店铺基本全是餐饮类型的。
而且大部分餐饮品牌单价都比较贵，哪怕是团购平台，随便一个双人餐都要200+元，一般刚需家庭消费都会很吃力。
只能说，广汇天地更适合周边白领闲暇时来吃饭打卡，不太适合家庭式的逛街购物。
再看新塘北的那几个商场，永旺梦乐城算是非常拿得出手的，也是目前新塘唯一比较出彩的商场了。
永旺梦乐城体量达23万平，招商业态丰富，吸引力强。
项目于2021年开业，此后一直都有稳定的客流量，堪称片区商业标杆。
而永旺能如此成功，更主要是其在细节方面做得很好。
比如商场也不近地铁，距离13号线官湖站步行距离约3.4公里，意味着消费者很依赖自驾出行。所以商场推出限时停车免费。
在营业时间，梦乐城均可免停4小时，注册会员还能领2小时免停券。
此外，永旺自身的超市品牌亦是吸客大杀招，永旺超市的选品、价格和优惠活动，会打动很多家庭。
最后就是商场的服务，在厕所（干净，指引清晰）、休息椅（足够多，随时可以停下来）方面的设置会更人性化，让消费者逛起来更舒服。
但可惜的是，永旺梦乐城不近地铁，选址也不在新塘高铁站附近，否则商场人流量可能会更旺。
不过有干得好的，就有干得差的，新塘北的万达广场，给人感觉就一副“快倒闭”的模样。
我去完永旺的之后，在同一个时段去到了万达广场，发现商场冷清得可怕。
△工作日饭点时段，冷冷清清的万达广场
这可是万达广场，在黄埔、南沙都很旺的，怎么在新塘会沦落至此？
一个很重要的原因，因为万达广场和永旺梦乐城离得很近，项目在2018年开业后，客流量刚开始还是很可观。
但随着2021年永旺梦乐城开业后，对万达广场的人流量进行了分流。
再加上万达广场距离地铁也要3至4公里，而且当时停车费还很贵，导致客流流失更加严重。
最早的时候万达广场停车8元/小时，后来客流流失太严重了，所以去年商场直接卑微到把营业时间的停车调整到免费。
感觉这应该是全广州首个免费停车的万达广场了吧。
但即使已经这样调整停车费了，商场的人流量却无法再回来了。
目前新塘万达广场的问题有很多，比如招商困难，导致多个店面空置。
还有此前的超市品牌永辉撤场，换了没啥知名度的惠顺多超市，吸客不如永旺超市。
而且项目的体量不如永旺梦乐城，细节服务做得也没有永旺好，距离地铁还比永旺更远等等。
种种因素叠加起来，造就了新塘万达如今门可罗雀的现状。
当然，新塘商业最大的问题，还是没有一个能拿出手的地铁上盖商业综合体。
导致新塘看似有很多商业，但老的老，业态单一的单一，人流量惨淡的惨淡，最终偌大的片区只有永旺欢乐城一个撑场子的，还是不近地铁的，唏嘘。
其实新塘不是没有规划地铁上盖的商业。据此前报道，凯达尔枢纽国际广场的规划中，就有轻轨站台直通商场、地铁无缝衔接的设计。
虽然蓝图很好，但现实是项目已经“烂尾”，商场连影子都没见到。
好在新塘在今年会迎来一个真正意义上的地铁上盖商业综合体——乐益天地。
项目整体投资超10亿，体量达17.5万㎡，而且是13号线沙村地铁站上盖。
这个选址不仅能辐射到周边华润置地·公园上城、新世界花园、碧桂园凤凰城、尚东阳光、万科都会四季、合汇汇东国际、学府名郡等超多个小区。
而且有地铁上盖的优势，还能吸引13号线沿线的居民，能释放强劲的消费需求。
据透露，乐益天地会有布局5大业态260+品牌矩阵，并配以13大主次力店护航。
项目自带自营品牌乐益超市、乐益影城，看效果图还不错，不知实际体验如何。
不过乐益天地的业主方与操盘方，乐益商管在广州其实是建设过商场的。
就是金沙洲的万益广场，由乐益商管设计建设，最后整体出租给金铂商业，也就是如今的金沙洲金铂天地。
不过相比金沙洲的金铂天地，新塘的乐益天地不仅将由乐益商管规划建设，还将由他们自己运营。
具体运营水平如何，我们只能等今年年底商场开业后才能见分晓。
但可以预见的是，如果乐益天地能将招商、服务运营等方面做好，在加上地铁上盖以及周边人流量的优势，那么新塘商业很可能将再出“爆款”。
新塘商业格局也将不会只是永旺梦乐城一家独大，会越来越好。