有着点石成金魔力的“阿那亚”，要来上海了！
最近，阿那亚的创始人马寅，在上海虹口中信广场的43楼官宣：
将在虹口北外滩打造一座“新海派生活目的地”。
艳姐看了官方的宣传内容，阿那亚的这次官宣，看上去更像是在为一个重磅项目“站台”：
海泰北外滩。
说这个项目重磅，不仅仅是它北外滩、苏州河的烫金区位，还有它的价格：
看房验资5000万，最贵的一套约1.48亿、最高单价约26.8万/㎡，套均总价约9400万。
这是什么概念？
要知道前几天日光的黄浦区的嘉里金陵华庭最高单价也不过26.5万/㎡，套均总价大概也只有约5800万。
当然，能卖到这么贵的价格，海泰北外滩也是“壕无人性”：
楼顶直升机停机坪、能防火防弹防烟的安全屋、医用级不锈钢排水系统，甚至还给司机配置了独立的娱乐健身馆……
应该说，海泰北外滩刷新了上海，甚至全国住宅配置的天花板！
这个项目背后的开发商，或许很多人不太熟悉——海泰地产。老板是丁劲松，钢贸起家，在上海20多年只开发了5个项目，几乎全部在虹口北外滩。
不过这家房企也很有意思，一直是小透明一般的存在，但海泰北外滩从开放、开盘都会有其他家房企高管去参观学习。
今天艳姐就来跟大家聊聊海泰北外滩和海泰地产。也欢迎大家在文末留言，发表您的观点，和艳姐进行互动。
01
停机坪、安全屋……
豪宅新物种到底有多“壕”？
艳姐在前面提到，海泰地产20多年在上海只开发了5个项目，其中2个住宅项目，但大都有一个共同特点：
城央板块、开发周期长。
像海泰北外滩，项目位于虹口区北外滩，总建面约25万㎡，其中住宅建面约11.6万㎡，但如今距离其拿地已经过去了23年。
海泰北外滩区位示意
其实，海泰地产并不是一家擅长高周转的开发商，所以它更愿意花时间去打磨一款经典且可以流传的产品，并在这个过程中让项目和板块的价值最大化。
先来看项目的设计团队：
像建筑设计由约翰·波特曼建筑设计事务所操刀，后者被誉为“中庭之父”，代表作有特兰大的桃树中心、上海华尔道夫酒店；像结构、机电设计由日建设计完成，后者代表作有上海中银大厦、东京塔等。还有博埃里建筑设计事务所、李玮珉建筑师事务所、杜康生奥迪室内设计等大师团队。
因此整体的建筑风格十分有特色：
楼体形似金字塔，底层架空打造了水景大堂；与外滩华尔道夫系出同门的立面，充满未来主义又自带Artdeco风格，非常经典的立面风格。
海泰北外滩效果图过程稿
作为上海豪宅的天花板，海泰北外滩的内部设计上相当“超前”。
像在户型的设计上，采用了上海所有住宅设计中，从来没见过的“钻石型”户型。
南侧、西侧的1、3号住宅，平面采用了三角形造型，四间豪华套房，超大客餐厅，充分利用南向面宽，并且每个房间都有超大阳台。
而且部分户型还可以进行定制化设计，像在建面约363㎡大平层户型中，客户可以自由选择做一房、两房、三房或者四房。
这种定制化的思维还体现在室内精装上，海泰北外滩为客户挑选了多家顶级室内设计公司，像UDE、HWCD、口日田、杜康生等，后续客户可以根据自己的喜好，选择其中的一款风格。
海泰北外滩样板间实景
在精装的品牌选择上，海泰北外滩则更“壕”到没边。
以往我们在豪宅中常见的Miele、Gaggenau等奢华品牌，在这里只是稀疏平常的基础，很多都是那些即便是在上海目前的顶豪项目都难以见到的国际品牌。
比如卫生间就集齐了意大利顶奢卫浴品牌antoniolupi、拥有百年历史的日本INAX马桶……
据说海泰北外滩的装标超过3万/㎡，也就是说每一户的装修投入要超过1000万，仅装修费就相当于在上海的一套房，相当豪横。
在这些看得见的地方，海泰北外滩的标准已经足够强悍，而在看不见的地方，他们的标准同样让艳姐惊叹。
像在建筑内部，项目采用了全金属机电管道，不管是排水管、桥架、线管、新风管、消防管，使用纯铜制，或者达到316L级别的不锈钢标准；
像活水系统，来自德国班尼戈，罕见的选用了纯紫铜制造的四管制的给水管；
像排水系统，来自丹麦皇室御用的卜禄歌品牌，全套316L医用级不锈钢的排水系统，能够保证50年以上不被腐蚀。
海泰北外滩排水系统示意
艳姐从事地产行业十多年，也看过不少豪宅，在看得见摸得着的地方卷品质、卷装标已经足够了，但从来没有见过像海泰北外滩这样把隐蔽工程卷到这个程度。
不过这还不是全部。
除了豪宅标配的保姆间，海泰北外滩还在户型内部最靠近核心筒的位置配有安全屋，400mm厚防爆防震的C60混凝土墙体，可以做到防火防烟120分钟，防弹、防暴力破拆，甚至还配置了独立的新风、供电、wifi及通讯系统。
而更绝的是，在南侧1号楼的楼顶，项目还设计了一座直升机停机坪。
海泰北外滩效果图过程稿
卷隐蔽工程、安全屋、停机坪，在上海滩，海泰北外滩应该是唯一一个同时做到的高层住宅。
02
开盘4个月去化不到15%
“阿那亚”站台能否逆天改命？
这两年上海豪宅市场火爆，北外滩、安全屋、停机坪……海泰北外滩如此多的标签，随便哪一个拿出来似乎都是火爆魔都楼市的存在。
但艳姐观察下来，海泰北外滩的含金量略显不足：
首先是高弃号率。
项目首次取证是2022年12月，推售108套房源，均价14.5万/㎡，主力户型建面约349㎡、364㎡的三室三厅；598㎡、620㎡的复式；二批次取证是2024年12月，推售43套房源，均价17万/㎡，主力户型建面约554㎡的四室两厅。
去年二批次开盘，认购29组，但到目前仅网签6套，意味着最少有23组弃号，弃号率接近80%。
然后是网签率率不到50%。
网上房地产数据，项目151套房源目前只网签了72套，网签去化率还不到50%。看上去似乎还不错，但拆解来看，二批次的43套房源在4个月时间只网签了6套，网签率不到15%。
也就是说，二批次房源中，高单价、高总价的房源并“不受待见”。
艳姐觉得海泰北外滩“不受待见”有几个原因：
①产品匹配度不够精准。
海泰北外滩5个主力户型，总价跨度4200万~1.48亿。
这样的价格区间，中低总价段被黄浦的金陵华庭、壹号院、露香园等豪宅挤压，高总价段被中海恒昌玖里、弘安里等风貌别墅拿捏。
像在二批次网签的6套房源中，就有5套位于12层以下，均价不到13万/㎡，最低价只有10.8万/㎡，相比于地段更好的高层豪宅，风貌别墅有天有地有院子的居住体验，海泰北外滩很难成为有钱人的首选。
海泰北外滩二批次网签信息
②配套能级不够高。
项目虽然位于北外滩，距离外滩源只有约600米，但海泰北外滩处于北外滩的边缘地带，西侧紧邻七浦路服装批发市场，并非是传统的豪宅区。而在商业配套方面，步行能抵达的商业配套十分匮乏，目前还主要以沿街商铺为主。
较差的城市界面和商业能级，显然难以匹配项目的顶豪调性。
看来在高端购买力消耗之下，顶豪客群的要求也越来越高，地段、品质、服务、预期规划等等，缺一不可。
虽然豪宅市场起风，但竞品扎堆下打逆风盘，对于豪宅“新手”来说，海泰地产太需要一个“帮手”给鼎豪项目立一个flag了。
这次给海泰北外滩“站台”的阿那亚，也是近几年爆红的文旅品牌。从秦皇岛“全世界最孤独的图书馆”，到三亚“山海之间的精神角落”，阿那亚似乎有一种“点石成金”的魔力。
阿那亚能够爆红的核心，不是建筑有多么创新，而是它善于做社群运营，让项目成为可以感受生活温度的地方。
艳姐也了解到，阿那亚这次会联合海泰北外滩，在板块内共同打造一座现代城市生活的精神后花园，最终将海泰北外滩打造成为艺术日常化的高品质社区商业、新海派文艺生活的目的地。
去化压力之下，海泰地产联合阿那亚，给海泰北外滩立了个“新海派生活目的地”的flag，这次能否逆天改命，一切都还有待揭晓。
03
顶豪“新手”海泰地产
如此一个顶豪项目，不用说想必各位也知道，开发商的来头一定不小。
但实际上海泰北外滩的开发商是一家低调的上海本地民企：海泰地产。海泰地产成立于2001年，董事长是丁劲松，出生于江苏泰州。
丁劲松
丁劲松的创业经历也足够“传奇”，早年间做钢贸起家，曾是上海滩钢贸领域的风云人物，2000年前后跨行业进入地产领域。
后来赶上上海举办世博会大力旧改的风口，海泰地产在虹口拿下多个旧改项目，先后开发了海泰时代大厦、海泰国际大厦、中信广场大型综合商办项目以及海泰苑、海泰北外滩住宅项目。
与其他开发商不同，海泰地产并没有顺势在全国范围开拓自己的地产版图，而是深耕虹口。
值得一提的是，海泰地产总裁张所明，曾任原虹口区规划局局长、建交委主任、虹口区土地开发有限公司总经理。
从政府官员下海到地产民企做总裁，这无疑让海泰地产与虹口区的关系，变得更加紧密。
不过这些年海泰地产深耕虹口，除了20多年前开发的海泰苑，并没有豪宅开发和操盘经验。
回过头再看海泰北外滩这个在2002年就已经拿到的项目，蹉跎20多年还处于开发销售阶段，这样的时间跨度还是蛮让艳姐意外的。
结语
20年前，海泰地产在地产领域的“小试牛刀”，尝到了地价、房价爆发式增长带来的市场红利。
但眼下，行业深度调整，顶豪市场的玩家越来越专业、实力越来越强，产品定位、调性不受顶豪待见的海泰北外滩，眼下还是非常难受的。
前几天，丁劲松也公开表示，要“做一个能传承百年的建筑”。
理想很美好，但现实很骨感。
这次拉来阿那亚给项目站台，未来成效如何，我们也拭目以待。
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