2025年，福州地产哪家房企的风头最劲？大东海！
金山天樾快速清盘，五里亭玺悦持续热销，大东海已告诉福州市场，不要天天吐槽户型这不行那不行，更不要天天说钢铁侠不会卖房子。（延伸阅读：如何确定大东海在福州楼市史中的地位？）
引领2025楼市，大东海步伐不会停止。这几天，大东海在南二环开出了第三枪：中央府SOHO产品，一口价9999元/㎡！
前几年，作为高房价的衍生产品，SOHO产品话题极高。中央第五街，华润万象城、富力中心、闽樾水镇，都是流量密码。
大东海的第三枪，又快又硬。此刻在售的SOHO，有闽越水镇、万科云城、榕城江上图等，又该如何应对？
在楼市去除金融属性，没有涨涨涨之后，SOHO赛道又会有怎样的变化？能不能买？
今天来说说这个话题。
01
不砸盘，不是大东海
中央府位置：二环路与则徐大道交汇的黄金十字轴，距离地铁1号线葫芦阵站仅300米。
拿地时间：2019年7月。
那天，PK掉绿城与福州地铁，拿下了樟岚片区近400亩的江山府地块，同时还抢下了中央府195.57亩地块，大东海气势如虹。
因为担心全国范围内高得吓人的平均房价，福州用安商房模式很好地进行了平抑。
2023年，中央府交付时因为质量引发媒体报道
中央府是一个90%的安商房项目。大东海当时只要像蓝光、旭辉等房企这样常规操作，应该能顺利清盘。
但初入楼市的大东海心气颇高，这种安排利润率太低了！
中央府一波开大：ADE安置房地块，C地块是安商房地块，搞89㎡到130㎡的产品，也就200来套。
B地块，开发12栋小高层SOHO，却搞出约710套房源。
平心而论，大东海的这批SOHO产品，4.5米的层高，采光等也算不错。
但SOHO定位，就是上个高房价周期的衍生品。
当年福州府住宅单价卖3的时候，大东海中央府SOHO打6折，单价在1.8左右，定价合理。
但从融创福州府，国贸凤凰园-海纳新潮-南二环四大金刚，南二环住宅的价格都在逐步下探。
大东海中央府坚守价格，代价就是这批SOHO产品，突然毫无性价比可言，年初还剩下近600多套。
在金山与五里亭尝到甜头后，大东海终于想通了。41㎡和53㎡的SOHO产品， 9999元/㎡，大东海的降价第三枪虽然开在南二环，但影响却是全福州。
因为中央府击中了福州的一个细分赛道——商办。理论上说，住宅之外，在写字楼，商铺等都属于商办市场。
统计口径的复杂，不同的机构对于商办市场的规模统计都有自己的定义，所以库存不好定义。
而把商办产权的土地开发成类似建筑的住宅，把产权面积进行大小切割，这就是商办类公寓。
市场上目前的商办类公寓主要有三类。
第一类，就是说的最多的SOHO。Small Office and Home Office，办公和居家合二为一的空间。
过去几年，福州受制于高房价，SOHO市场的一个核心目标就是越核心越好，越像住宅越好。
2016年，位于金融街的万科金融港，开盘均价在1.85万左右。香开观海，精装修均价在2.8万。对比当时动辄3万+的房价，确实让人心动。
如今福州市场，大东海的中央府、凯佳花海里（18/45㎡），东二环的香开连天（36/45/71㎡）都在主打小面积低总价。
大东海SOHO
第二类，LOFT，主打挑高空间的细分SOHO。LOFT英文原意就是“屋顶之下、存放东西的阁楼”。
上世纪六十年代，在纽约的SOHO区，一群艺术家住进了工业厂房的阁楼。
敞开的空间、高挑的天花板，最终演化为时尚，LOFT可以把客厅挑高，弥补没有阳台的遗憾，短视频平台上很让人上头。中外艺术青年的审美基本都是一致的。
闽樾水镇SOHO有3米高度的产品，中央府的SOHO高度有4.5米。
而在售的万科云城，2018年开盘前后的一个主打卖点就是5.6米层高。闽樾水镇、金城湾广场，层高也都在5米左右。
2018年，福州楼市的SOHO市场
对于理性的购房者来说，也可以分割成两层，对外出租。
第三类，商业型大平层，大，贵。
当年香开观海入市时，面积段有130㎡-190㎡。
如今在售的商业大平层，榕城江上图，面积140㎡，凯佳闽江源，330-380㎡，烟台山壹号255㎡与520㎡。
榕城江上图
住宅赛道，我们往往有环线与板块的概念。因为二环内外与区域，房价有差。SOHO产品，跳跃度很大。
烟台山壹号的最低单价，2.5万左右。
万科云城，位于三江口，但因为最高的层高有6米左右，所以单价定在1.6万，不输中海锦江城。
金城湾广场，层高5米，定价2万/㎡左右。
闽樾水镇，3米高的SOHO精装修，单价7000。5米高的毛坯，单价6500元。
大东海的这一把二环现房9999元/㎡，等于直接把全福州的SOHO都架在了火上烤。
2017年，受制于住宅限购，福州的SOHO市场来到了一个顶峰。
中央第五街、三盛滨江国际，仓山、台江万达，这些产品都因为地段优质，且与周边住宅对比，存在明显价差，而获得消费者的认可。
但随着福州楼市的下行，华润万象城清盘后，鼓楼和台江已鲜见一手SOHO产品。
2014年，中央第五街入市
之后，层高做高，算收益率，成为SOHO的第二个卖点。
万科云城虽然定位远，但是因为层高高，买1套=出租2套，通过收益率换算，形成了卖点。
假设我们按照这个逻辑，以云城为例子，一套SOHO，可以改成两套产品出租，万科云城的单价依旧要在7500-8000元（16000/2）。
如同熙悦府9999之于五四北，新天地4999之于贵安，天樾24000之于金山，大东海中央府打出9999的价格，也是一次对全福州SOHO市场的价格重塑。
南二环地铁口的SOHO价格，略高于闽侯或者三江口——继学会把金山的新房卖二手的价格后，大东海在定价这个逻辑上是真悟道了。
02
SOHO如今能不能买？
中央府能不能买？前提是你要知道SOHO能不能买。
福州楼市发展日新月异，在售的不少SOHO定位，都是6/7年前的拿地报规，生态位与此刻截然不同。
公司运营一定是降本增效，对人员要求都是特种兵式的全能，人口出生率是逐年下降的，机构的租赁住房赛道一定影响了个人房东收益，所以希望把SOHO做成双钥匙产品，当做一个现金来源去买，肯定不对。
首付比例高，出售时因为契税、增值税等总税费约为销售指导价的11%，远高于普通住宅，买SOHO就需要长期持有。2025年，什么人可以买？
第一，能开公司的人
这几年创业，一个明显感觉，无论是注册个体户也好，还是注册公司也好，合规性变得重要。这个合规，也包括注册地址。
SOHO产品，可以通过专业的财务规划，一边减税，一边完成公司的注册。
第二，特殊需求的人
前几天，听到了一位瑜伽大师的分享。33岁、42岁、60岁，是人生三个认知改变的周期（具体玄学原因就不展开）。
这个年龄段周边的客户，是最容易购买不动产的群体。
作为一个中年人，最近听到不少朋友都在吐槽心情压抑，希望可以找到一方心灵的净土。总价不高的SOHO本来是一个很好的选择。
1923年，鲁迅做了《娜拉出走之后》的演讲：说有独立的意识，没有独立的经济权并参与社会生活，娜拉出走后大概只有两条路：堕落或回归。
但在100年后，鲁迅说的不对。娜拉可以买一套便宜的SOHO，给心灵放假，或者录视频，走上网红之路。
这些需求很大，但不少人在买SOHO时打退堂鼓，本质还是当下的SOHO赛道，还不是一个精品路线。
过去十多年，SOHO因为低单价，一层楼被塞入很多户。居住与办公混杂，三教九流的人员出入。
运营难度极高。本来是想买个产品自己静静的，结果感觉周边的环境反而更加喧闹。
大面积的住宅象征着阖家团圆，而SOHO（非几百平的商业大平层），是办公，是发呆，是逃避，TA对应的是人性的复杂。这也决定了在价格优势失去之后，要做好SOHO产品，更加艰难。
与上个周期不同，房产的限购已经放开，持有的成本正在下降。
2017年，福州SOHO交易量达到顶峰
大医院周边，需要针对老年人的医景SOHO。
城市的闹中取静场所，需要精装修、高单价、控总价，严管理的类酒店式SOHO。
房价上涨，作为住宅的影子，SOHO可以牺牲产品力，获得热销。
房价下行，SOHO只有通过低价与独特的产品力，聚焦特殊需求。
03
商改住，未来的变量
最后再来说说SOHO产品的一个延伸话题——商改住。
福州楼市，前几年烟台山鸿博梅岭观海部分楼栋从商业调整为住宅属性，就是商改住。恒大天璟、特艺城天骄的性价比，也因此而来。
恒大天璟的手枪户型
随着新区扩张的暂停，未来楼市核心目标就是核心区的土地再利用。
从产品角度，类似梅领观海这样的商改住，可能不会频繁。
高库存的SOHO产品，未来的前景，可能在被收购后，成为企业宿舍、人才用房、安置用房。
但SOHO产品的上游，地块的商改住，却不得不察。
很多写字楼和商业的规划，是过去10多年的产物。如今整体环境发生变化，规划调整与改变也必然出现。
一些规划的大型综合体与商业商务地块，如果长期不开工，是否会调整为住宅地块入市？
这在一些省会城市，已经跑通了流程。
2025年1月，据媒体报道，拟重新收储的海峡传媒港项目即为闽侯宗地2012挂28号，用途由原先的商服用地变更为商住用地，可作为第四代立体生态住宅用地。
不妨开开脑洞：闽江边已经被退地的原世茂518地块，10年未动工的高新区旗山湖边的万科中心地块，以及晋安湖周边，是否都有变更的可能？
这些地块一旦变成住宅后，周边的二手房又会如何波动？
在远郊房，学区房的价格会回归均值后，大东海的第三枪，瞄向了福州的SOHO市场。
产品与地段的钢印正在松动，以人定房的时代来了。