一、3月杭州二手楼市火力全开，创近四年次新高
3月份，杭州二手楼市全面复苏，直接从“小阳春”冲进了“大阳春”行情。据杭州我爱我家统计数据显示，3月杭州全市二手房共成交1.24万套，环比增长109.7%，同比去年8611套上涨44.2%，超越去年11月份的10518套水平。且从历史同期看，本月成交量更是仅次于21年3月份（1.28万套）巅峰时期的水平，成交仅相差450套，创下近4年以来的次高点。
二手房市场迅速回暖的同时，衡量市场活跃度的一系列关键性指标也发生着积极变化。数据上，新增房源量环比2月份增长36%，新增客源量环比增长23%，带看量/带看组数环比增长分别达到了58%与55%。
3月份二手房成交再创新高，背后主要有以下几方面原因：
首先，政策环境持续宽松起到关键作用。去年四季度以来，一系列宽松政策不断落地，有效刺激市场上积累需求的快速释放。
其次，新交付潮催化置换。自去年下半年起，大量新楼盘的集中交付，市场自发形成了置换链条，这些次新房的高流通性同步激活了二手房市场。
再者，学区季推动市场成交。学区季的到来，也成为推动市场成交的重要力量，助力二手房市场实现了“超预期反弹”。
最后，土拍高热传导预期产生影响。今年以来，土拍市场热度高涨，地价纪录屡屡被刷新,这股热度同步传导至二手房市场,对购房者预期产生一定影响，进而推动二手房成交。
二、“以价换量”仍是主基调，但降价房源少了
价格方面，尽管“以价换量”仍是主基调，但受核心板块优质房源成交占比提升影响，核心区价格已经有稳中有升趋势。据统计数据显示，3月份二手住宅成交均价32310元/㎡，环比2月份的31535元/㎡上涨2.46%，与去年同期的31102元/㎡相比上涨3.89%。
在挂牌价格方面，随着二手低价房源的快速消化，核心板块部分房东对市场信心开始增强。数据上，3月份平均挂牌价为3.8万元/㎡，相比2月份的3.76万元/㎡，月涨幅约2.14%。不过，与去年同期相比，挂牌价仍有2.2%左右的下跌。
随着挂牌价格的上调，降价房源比例出现明显下降。目前，降价房源比例维持在86%左右，环比下降约2个百分点，同比去年下降近7个百分点。同时，购房者的议价空间也在不断缩小，平均议价空间也从1月份的3%降至2.5%，去年同期平均议价空间为3.4%。
三、刚需托底、学区房“冲刺”、次新改善崛起
成交结构上，3月份市场整体呈现刚需托底、学区房回暖、次新改善崛起的结构化特征。
1、刚需（300万以下）占比超六成，呈现“外围放量、核心稳价”成交特征
3月份二手市场一路高歌猛进，热议话题更是避不开申花、钱二、亚运村、奥体等高价改善板块，但真实数据上，市场基本面仍是由低总价刚需在支撑，特别是总价300万以下购房需求。据统计数据显示，3月份杭州300万以下住宅成交占比达60.5%，其中200万元以下房源占比达到35%。从成交来看，杭州300万以下刚需市场呈现“外围放量、核心稳价”特征。
具体来看，外围板块内以临平、闲林、丁桥、良渚等板块持续吸纳刚需客群。其中，临平板块以390余套成交量居首，九成（91.7%）成交房源价格在300万元以内，七成（74.6%）房源成交价低于200万元。闲林板块228套成交房源中，86%房源成交集中在300万以下价格段，65.3%成交为200万元内房源。此外，丁桥、良渚等板块也是刚需客群主要承接区域，两板块300万内房源成交占比均突破80%，200万内稳定在45%左右。
再看看卖得好的小区，清一色是低价刚需盘，其中，临平星桥板块的天都城作为刚需盘的代表，3月份以50套的成交遥遥领先，其中200万以下房源成交了39套。良渚的未来公寓成交35套，9成以上房源价格低于300万元。再如翡翠城二期、绿野花语苑、杜甫新苑等小区300万以下房源成交月均成交均在20-30套左右，这类房源体量大、房龄新且兼具价格优势，精准契合了刚需群体置业需求。
外围板块之外，核心板块低总价老小区同步发力，典型的以朝晖小区、采荷小区、翠苑小区为首的核心区老小区成交活跃，三小区合计贡献171套交易量。其中采荷小区以63套成交量居首，成交均价3.99万/㎡，同比去年上涨3.08%，得益于其优质学区资源（采荷一小/二小），采荷小区成为少数实现价格正增长的老小区。相比之下，其他非学区老小区则仍普遍处于“以价换量”阶段。3月份朝晖小区共成交61套，小区内成交最好的是朝晖七区，3月共成交13套，成交均价2.59万/㎡，凸显地段+低总价优势。翠苑小区本月成交47套，均价2.76万/㎡，与去年同期相比仍有2.9%的下调，卖得最好的是翠苑一区和三区，分别成交了14套和12套，成交均价3.16/㎡和2.67万/㎡。
值得注意的是，这些成交房源中，朝晖小区和翠苑小区超8成房源成交总价在200万元以内。采荷小区虽然整体均价较高，但其60㎡以下小户型的成交占比达到了76%。
2、品质次新房领跑改善市场，成交呈现梯度化特征
刚性需求释放的同时，改善型购房需求则呈现阶梯化释放特征，特别是改善次新房（交付5年内）成交占比持续攀升,3月份占比在21.6%。据全市二手住宅成交套数TOP20榜单显示，房龄1年内的次新房成交占比达到36%，不同总价段的房源精准承接了多样化的市场需求，成为本月二手房市场成交一大亮点。
具体来看，申花板块标杆项目馥香园以单月42套、双月59套的成交量领衔千万级豪宅市场，成交均价稳居6万+元/㎡。值得注意的是，榜单之外新交付的千万豪宅成绩同样斐然，如钱江世纪城的保利澄品成交15套、嘉品美寓成交11套、观品名寓成交3套；奥体的壹号院成交了7套；望江新城的江明月朗园成交13套、海潮御品公寓成交4套、海潮望月城成交2套；钱二的栖江揽月轩、御道江河汇流公寓分别成交了8套和7套。这些千万豪宅在3月份的成交表现，有力证明了杭城豪宅购买力正加速在向头部板块汇聚。
千万豪宅市场热度高涨，中高端需求市场表现同样可圈可点。以申花板块“造纸厂三兄弟”星瓒颂锦府（54套）、杭曜置地中心（25套）、杭樾润府（16套）为首的三小区，本月以95套总成交量承接了大量600-700万级改善客群，其中星瓒颂锦府凭借单月54套的成交量，稳稳占据热门榜单第2名。而亚运村板块“亚运三兄弟”桂冠东方城（37套）、亚奥城北区（20套）、日耀之城（12套）三小区合计以69套成交量继续巩固板块改善地位。此外，“艮北四大金刚”里新交付的翠揽云境公寓和云翠金澜府，分别以16套、8套的交易量、4-4.5万元/㎡的成交价格继续夯实主城改善门槛。
再看300-400万级的普改市场，云城的杭与城和北部新城的“海棠三子”（燕语海棠轩、春知海棠苑、月映海棠园）表现活跃，去化速度惊人，有效承接了主城外溢的刚改客群。其中杭与城本月以49套交易量，100-139㎡户型，均价2.9万-3.8万/㎡的房源占据热门榜单第5名。“海棠三子”则以2.8万/㎡左右的单价、130-160㎡的套均户型，单月合计成交49套，其中燕语海棠轩成交27套，春知海棠苑成交15套、月映海棠园成交7套，三小区成为近期北部新城当之无愧的刚改“流量担当”。
除了成交数据引人注目，带看房源情况也能反映市场趋势。3月份带看房源数据显示，房龄≤5年的次新房带看次数占比达26%（其中1年内次新房占9.9%，环比上涨1.2%）。以馥香园、锦尚和品府、星瓒颂锦府、杭曜置地中心等为代表的一批新交付品质次新盘，带看量更是断层领先，月带看量是同区域内5年以上房龄小区的2-5倍。
3、学区房“窗口期”效应显著，刺激交易
随着传统学区房交易窗口期的到来，核心城区优质学区房市场持续升温，头部优质学区房成交量更是呈现翻倍增长，部分名校环比涨幅超196%。
从区域分布看，滨江、拱墅、上城、西湖四大城区凭借优质教育资源和成熟配套，持续吸引家庭购房需求。其中，滨江区的江南实验学校以128套成交量位居榜首，较2月增长184%，成交量更是去年同期的3倍。学区内热门学区房近期成交量和带看量均有明显提升，其中东方郡（26套）、风雅钱塘（17套）、倾城之恋（9套）、明月江南（8套）、四个小区合计成交60套，占到总成交的47%。
成交量排名前列的还有拱墅区的卖鱼桥小学，本月成交95套，环比增长121%。其中云河大厦凭借24.4㎡、30-39㎡、51㎡三个小面积段的房源，最低80万，最高118万的低总价在3月份完成了18套的交易量，是去年月均3.3套的交易量的5倍多。此外，套均面积45㎡、套均总价135万元的仓基新村在3月份成交了13套，小面积、低总价仍是小区快速跑量的主因。
此外，采荷第二小学（70套，环比+100%）、行知小学（68套，环比+196%）、文一街小学（68套，环比+172%）、文澜实验学校（64套，环比+167%）、采荷一小（58套，环比+76%）、观成武林小学（56套，环比+75%）、保俶塔实验学校（54套，环比+100%）等老牌名校成交量涨幅同样显著，可见区域分化下，高口碑学校仍为购房者首选。
学区行情之下，兼具“学区+地铁”优势的杨柳郡小区（澎致小学）表现更是尤为突出。数据显示，3月该小区二手房成交达45套，创下小区进入二手房市场以来的单月最高成交纪录，1-3月累计成交已突破86套，是近期杭州二手房市场成交最活跃的小区之一。
成交房源中，其中一区44㎡左右小户型成交占比最高，本月共成交15套，最低成交价160万元；127㎡大户型最高成交价达600万元。其他三区均成交10套，成交均价在4.5-4.9万/㎡之间，满足了改善型家庭“学区+品质”的双重需求。
四、3月份杭州热门住宅小区成交top20