今天，河西陈塘庄W5地块与小海地两宗住宅用地双双溢价出让，而且是双双站上2万+水平，让上周贝爷带着买了和悦梅江的两个粉丝直接开心了。但是更开心的是天津业内——眼红一线城市狂刷地王许久了，天津土地市场终于有些动静了。
我查了查，2021年迄今，河西一共出让了19宗住宅用地，出让楼面价格最高的是河西体院北地块，不考虑配建都要26000元/平方米以上。其次是中海峰境梅江的地块，楼面价21000元/平方米。除此之外，能够站上2万元/平方米楼面价大关的，就是今天成交的两宗住宅用地。而且如果光看溢价率，体北地块体量巨大，容积率10.47%，今天成交的两宗住宅用地，W5地块溢价率17.02%，小海地地块溢价率11.11%，都是最近4年多以来的溢价率高点。
河西一直是学区+全市改善的集中目的地，所以河西很多时候有些风向标的作用。今天成交的陈塘庄W5地块参拍企业包括中海、保利、招商、绿城、建投等5家房企。最终保利以11亿元总价竞得，溢价率17.02%，成交楼面价20571元/平方米。
图源于克而瑞天津
这个地块最吸引人的地方就是北侧紧靠四中分校，再往北就是师大二附小美棠小学，当年的龙湖青云阙热销不能不说是有学校的功劳。而地块南侧是珠江道上的地铁10号线春海路站。容积率2.0相对龙湖青云阙稍高但是眼下能够做出来比青云阙迭代的产品。而且地块并不大，占地面积2.67万方，总建面5.34万方。位置+学校+保利+产品+小地块，有希望打个热盘出来！
W5主打学区+陈塘，小海地安江里地块主打的是低密度。津西浯（挂）2025-07号最终由金地以4.9亿元总价竞得，溢价率11.11%，成交楼面价20013元/平方米。地块占地面积只有1.5万方，总建筑面积2.5万方。绝对是小体量地块。地块本身有师大二附小，旁边是地铁6号线以及在建中的地铁8号线一期。虽然不像陈塘庄九年一贯制但是学区与地铁的优势也是有的。容积率只有1.6，属于河西最近几年出让的最低容积率的地块。上一宗容积率1.6的地块是格调馥颂花园，现在精装洋房价格接近4.6万。
图源于克而瑞天津
目前整个河西，大高层产品越来越少，入门就是锦园项目，均价3.3万左右，小高层代表性的是时光之镜精装3.8万，凌云源境3.5-3.6万，洋房4万，和悦梅江价格接近。在这个体系之下，这两宗地块小高层卖到3.6-3.8左右，洋房4万左右价格空间相对比较安全。
除了地块本身，参与竞买的开发商也很有意思，中海传统是重仓河西的，陈塘到新梅江到小海地，19宗住宅当中拿下了5宗，而且体量规模都不小。但是目前中海在河西依然有存货，多一宗不多，少一宗不少的状态。
山西建投最近两年在天津市场表现很猛，频繁在市区地块出手，而且拿下的许多地块都市场反馈证明结构性机会掌握的很巧妙，基本上没出现滞销项目，算是最近几年在天津发展不错的新晋开发商。
保利目前天津项目众多，但是很多都即将要进入尾盘状态，目前主力在售的是海教项目，一方面是补仓天津，另一方面，借助这个项目重回天津核心区也是非常不错的看点。招商同样有此需求，眼下江山玺之外，滨海、武清项目在售，江山玺品质不错，但是销售速度比较慢，武清项目首开不错，也需求天津市场换仓的机会。
绿城水西与空港操盘十分成功，但是别忘了绿城是做高端住宅的行家里手，如果能在核心区拿些地块自主开发做一些标志性项目，我个人绝对对天津市场来说是个“提气”的动作，不光是自身区域市场布局。
另外一个角色是“贝好家”，就是贝壳的二级开发企业，在南方已经有所尝试，主要是通过跟开发商合作拿地，导入自己的客户资源、前期资源来助力项目的操作模式。今天跟山西建投联合体虽然没能斩获项目，但是估计大概率会未来进入天津市场，毕竟一个市占率这么高的市场不太好找。
总体上来说，河西两宗地块算是最近5年左右出让的非老梅江、体北这种绝版板块当中，楼面价全面突破2字头的地块，值得MARK一下，也可以看出来开发商对于核心区土地还是有所需求的。另外一方面，溢价率也是最近几年的高点，值得提示。更重要的是，让还愿意在天津、愿意进入天津的开发商看到了希望与动态。
如果开发商撤出天津，那就剩下一堆代建与中海格调金茂，市场也会很无趣。眼下天津楼市需要客户，也需要开发商，而开发商进入天津需要看到机会，在天津还不准备撤出的，需要找到补仓、换仓的机会。河西这两宗地块至少从开发商层面看到了玩儿下去的想法与希望。
如果你以为我无脑鼓吹天津不日会出现新地王那是胡扯，大沽北路之后，很难再有。不过一线、强二线城市最近很热闹。
2月25，上海静安区平台公司以16万元/平方米的价格，拿下静安区的高品质袖珍地块，打破全国单价地王纪录。
3月18，北京海淀区3.97万平地块出让，中海75.02亿元摘得地块，楼面价约10.23万元/平方米，打破北京土地市场单价历史纪录。
3月25，杭州滨江52.03亿买下滨江地块，楼面价77409元/平方米，没过两天，钱塘江南岸宅地8万刷新楼面价。
3月27日，成都锦江地块建发楼面价41200元/平方米竞得，溢价率106.00%。成都新“地王”。
地王潮来的很猛，很多人也说是不是重回巅峰，也未必，这些地块背后多多少少都是“国家队”的内部竞赛。
同时这些地块跟豪宅热销的新闻一起构成了——“核心资产争夺战”，对这些“绝对安全”地块的疯抢其实是，资本对于安全的极致追求，将有限资金押注在“绝对安全”地块。
这些地块最后如何？当然是毫无例外的“豪宅化”。当所有开发商都形成这个简单的共识——核心区域核心地块，不惜代价的时候，结论就是——豪宅市场直接被供应吹爆。就像一个高人说——当所有玩家都涌向狭窄的安全区，安全区终将变成危险区。
但是这种“地王”潮符合政策止跌回升的诉求与需求，只有地王潮能够刺激市场信心，只有地王潮持续才能形成对在售新房、二手房，从一线到强二线甚至是其他普遍的二线、省会城市的刺激传导，完成楼市止跌回稳的大目标。
这轮地王潮是开发商的资本安全诉求、大量资金注入、政策诉求转向、核心资产市场表现积极、地方政府供地缩量提质共同作用的结果。其最终导向是整体楼市的止跌回升，这个引线已经点火，能不能顺利点燃行业，还需要时间。要知道2014年启动的第一波热点传导到全面性热潮大约是10个月时间。
但是冷言一句，市场需要的可能不只是时间，而是有序的价格体系，因为新房的理论价格边界上限是同区域二手房价格+产品溢价，二手房在产品迭代、投资性挤出等造成的集中抛售潮中，价格企稳的压力巨大，土地供应的“缩量提质”能够维持土拍市场溢价率与热度，但是价格的核心还是看二手房价格能否企稳。否则，只是吃一轮产品迭代的溢价能力，然后市场依然回归平淡。
