3月26日，深圳市住房和建设局发布《关于规范城市更新实施工作的若干意见》，以八大改革举措推动城市更新从“规模扩张”转向“精准提质”。新政首次提出“房票制度”，明确商业指标动态收缩、融资松绑激活存量项目等核心内容，并严控新增更新计划，释放出强烈信号。
针对政策核心亮点及市场影响，凤凰网房产特邀第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿进行观点分享。他指出，新政通过机制创新破解效率与成本难题，将加速行业洗牌，推动市场从“大拆大建”迈入“精准更新”的新时代。
凤凰网房产：新政提出“建立房票制度，推动多元化安置补偿”，这一机制对深圳城市更新模式将带来哪些实质性改变？
吴睿：深圳土地资源紧缺，城市更新是释放存量土地的核心路径。但深圳城市更新传统的拆迁模式面临回迁房建设周期长、货币补偿资金压力大、安置矛盾多等问题，造成城市更新项目数量多但真正能够实施落地的少，整体推进效率不高。房票制度是货币补偿、实物安置的补充形式，通过房票将部分安置需求以及相关成本精准转移至存量市场。一方面，开发商减少回迁房建设环节，可更快释放土地开发价值；另一方面，也能够一定程度缓解政府推动拆迁工作的财政压力。整体来说，房票制度可以破解一部分城市更新中的成本与效率难题。
凤凰网房产：政策中明确“合理减少商业规划指标”，并要求在已批未签出让合同的项目中调整商业面积。这一调整是基于当前深圳商业地产供需矛盾的考量吗？您是如何看待商住比例动态调整这一举措？
吴睿：我觉得会有这方面的考量，深圳当前商业地产供需矛盾比较突出，特别是甲级写字楼空置率处于30%附近的高位。过去城市更新项目很多都比较刚性的要求规划配商业指标，即使在一些非商务区域也会建设高标准写字楼，造成了商业空间的低效开发。而且这些城市更新项目商业与总部用地、政府土地招拍挂等商业用地供应的不断叠加，加大了整体商业供应的压力。新政要求“减少商业规划指标”，是对过度商业规划的纠偏。
凤凰网房产：新政中提出允许以“开发企业+融资平台（投资方）+银行+施工企业”多方监管方式替代现金保函，并鼓励金融机构参与存量项目处置，这些融资支持政策能否真正缓解当前城市更新项目的资金困境？是否能提高项目效率？
吴睿：这些融资支持政策本质是通过信用捆绑分散风险，降低企业资金流动性占用，加快盘活存量城市更新项目的速度，但具体效果还需看进一步的实施细则。
凤凰网房产：新政明确要求“除工改普通工业以及以建设保障性住房为主的以外，审慎新增城市更新单元计划”，这一限制性政策释放了哪些信号？对开发商的业务布局和城市更新方向可能产生哪些影响？
吴睿：这个与之前政府工作报告中要求“合理控制新增房地产用地供应”是一脉相承的。深圳城市更新将进入盘活存量更新项目的阶段，从大拆大建、走马圈地模式转向存量更新、精准更新。因为工改工、保障房等政策鼓励领域的城市更新项目利润受限，传统通过城市更新进行商住开发的空间收窄，过去扎根城市更新领域的中小开发商生存压力加大，也会倒逼一部分开发商向存量盘活、轻资产运营等领域转型。
深圳城市更新新政以“房票制度”为突破口，通过商业指标收缩、融资松绑、计划严控等组合拳，直指存量更新痛点。未来，随着实施细则落地，深圳或为全国超大城市更新提供“控规模、调结构、提效率”的样本经验。