1.杭州土地市场持续火爆，滨江集团、建发等开发商拿地价格不断刷新纪录。
2.4月更多不限价楼盘入市，开发商普遍事先放风开盘价格，但最终会理性定价。
3.以绿城岸芷丁香为例，位于东新单元的杭氧北板块，预计开盘均价在55000元-60000元/㎡，对比板块内新盘较高。
4.然而，位于市中心的御境映庐限价在63900元/㎡，总价也在1200万元以上，依然不愁卖。
5.除此之外，全新板块的开发需要考虑商业配置、交通和教育配套等因素，盲目堆砌高价格可能导致开盘失败。
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潮新闻客户端 记者 孙晨 黄磊
杭州最近的土地市场可谓疯狂，先是年初滨江集团夺得申花的全杭州地王，楼面价64834.5元/㎡；转眼间地王就被滨江自己刷新，3月25日，水电新村宅地成交楼面价为77408.5元/㎡；而就在上周，建发拿下杭州蒋村低密宅地，楼面价超过8.8万元/㎡，成为杭州最新地王。
开发商拿地不手软，购房者努力展开想象，预测这些杭州核心地块会卖多少，从单价12万元到20万元不等。而开发商们则普遍显得很冷静，因为他们即将面对的是并不确定的市场变动。
我们从4月开盘的一些新盘中可以看出，开发商会事先放风开盘价格，普遍高出市场预期，测测反应，但最终还是会理性定价，毕竟卖掉才是王道。
注：以上数据来源于潮新闻美好生活研究院，具体开盘信息以售楼处通知为准
例如多年未开的锦绣公馆，迎来不限价，首开79405元/㎡还卖得不错，中签率12.4%；二开82500元/㎡左右，中签率就上升至38%；但最近一次开盘均价达到85000元/㎡左右，目前显示就还有剩余房源，说明该价格超过大部分购房者的接受程度了。
就拿即将入市的绿城岸芷丁香为例，其位于东新单元的杭氧北板块。同板块中的馥源庭、星晖嘉和府开盘价格在47000元-54000元/㎡。绿城岸芷丁香位置上更靠近与星晖嘉和府，而后者开盘均价在47000元/㎡；而目前岸芷丁香坊间预计开盘均价在55000元-60000元/㎡，对比板块内刚开盘的新盘高了不少，而之前还流传出一个版本：首开价格在52000元-55000元/㎡，以绿城的溢价能力，户型在139㎡以上，这个定价或许更趋合理。
另一个案例是之江板块，华润的沄璟文华轩也即将开盘，其户型定位更大，在145-215㎡。之前，之江板块的限价一直是3.75万元/㎡，而华润这个项目因为地理位置绝佳，有传闻说要开到4.5万-5万元/㎡，如果按照单价4.5万元来算，最小户型的总价也要600多万，搭上车位要接近700万元，而开盘单价到5万元，那总价要超700万元，这个价格在杭州可选择余地就很多了。
因此，除非产品很有想象力，且高出市场标准很多，不然，把开盘价定在5万元/㎡，也是有风险的。毕竟刚刚开盘过的云涌之江均价36000元/㎡左右，市场接受度也刚刚好，要跳涨到单价4.5万元，沄璟文华轩在配置上也需要提升不少。
相反，位于市中心的御境映庐虽然限价在63900元/㎡，总价也都在1200万元以上，据悉从线下意向度来看，该项目依然不愁卖。如此看来，市中心或者如这次水电新村、蒋村地块，价值稀缺，价格可以大胆想象，只要产品与价格匹配，不乏接盘者。
不过，如果是推倒重来的全新板块，要卖出溢价空间，除了产品配置提升外，商业配置、交通甚至教育配套，都将成为开发商定价要考虑的因素，盲目用高规格堆砌出高价格，不以市场实际为依据，开盘就有可能遭遇滑铁卢。
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