2023年xx亿元、2022年xx亿元，贝壳每次发财报，彭永东的薪资数总会引来一片哗然。
虽然这两年合计超的薪资，里面是包含了股份等等各类情况，但实话讲，这样的数据确实是令人理解。
毕竟从大家看得到的财务层面看，诸如碧桂园莫斌、恒大夏海钧等拿过亿级年薪的地产高管，也难以“望其项背”。
前几天，贝壳发布了2024年财报，总交易额33494亿元（人民币，下同），同比增长6.6%；净收入935亿元，同比增加20.2%。
但利润并没有随营收一同大涨，归母净利润40.65亿元，同比下滑30.9%；毛利率下滑至24.6%，较2023年同期的27.9%，减少3.3个百分点。
彭永东去年的年薪目前还没有披露，不过现在贝壳最被注意的，倒不再是他拿了多少钱，而是作为“北京最大的中介头子”，在切入开发业务后，到底能搞出什么样的房子。
就在3月27日，贝壳联手招商蛇口在长沙拿了地，地块总价6.658亿元，这已经是贝好家的第五宗地块了。
目前，贝壳已经在五个城市拿了地，分别是——
西安、上海、杭州、成都、长沙。
拿地盖楼，众所周知的烧钱，贝壳到底能不能做成？欢迎大家在评论区聊聊。
01
出手就搞顶豪
很多人可能不知道，贝壳四五年前就计划成立产业基金合作事业部，主要做地产类项目投资，当时挖来了蓝光系的周鹏和杨冉，眼看着通往新财富的大门即将开启，却发生了一个重大变化——
左老板猝然离世。
与此同时，房地产行业下行，房企们陆续暴雷，贝壳这个业务的整体成果也收效甚微。
到2023年，贝壳终于重新捋顺了一些内外部资源和关系，成立了贝好家，团队核心配置来自：
龙湖、金地、万科、融创、合景泰富等。
曾经有一段时间，贝好家频现北京、广州的土拍市场，报名参与位置较好但体量不是非常大的地块，试试水、攒攒经验。
当时贝好家报名的北京这宗抢手地块为顺义区空港六期地块，起始价10.15亿元，面积约1.7万平方米，总共吸引了37家房企。
艳姐还记得，贝好家此前第一次出现在北京土拍报名企业名单中时，业界对贝壳的质疑也是甚嚣尘上，甚至还有些嘲讽的声音。
没有意外，土拍结束后，贝好家就没有声量了，但好在贝壳是顶住了巨大压力，如今已顺利在西安、成都、上海、杭州四个城市拿了地，短短半年，斥资已超过25亿元。
尤其是在成都，“贝壳首个独立操盘的项目”“成都楼面单价最贵地块”“成都最好的豪宅板块”，出道起就受到了所有人的关注。
2024年9月20日，贝壳竞价82轮，以10.76亿元总价、2.73万元/平方米的楼面价、42.19%的溢价率拿下成都锦江区金融城三期H12地块。
该地块建设用地面积15777.47平方米，规划建筑面积39443.68平方米，建筑限高60米，容积率2.5。
来看看贝壳第一步打败的开发商：
绿城、建发、越秀、招商、大悦城、华侨城、金茂联合体……
4个月后，套均360平方米、千万元起步的规划图曝光，再次惊到了所有人——
放弃了主流的坐北朝南格局，打造了4栋塔楼围合布局，每栋楼都有一定弧形，像一只“蝴蝶”。
来源：成都房产发布
按照这样的节奏，贝好家去年在上海拿的地，规划图也应该马上要曝光了。
2024年最后一天，贝好家以总价6.97亿元、折合楼面价22781元/平方米竞得上海奉贤新城地块，用地总面积15304平方米，容积率2.0，这是贝好家首次在一线城市拿地。
从这个楼面价看，上海项目和成都项目会形成“高端+刚需”双线差异化布局。
其实贝壳上海拿地后，很快就在App上设立了“共筑好家”页面，用户可以对几套设计方案进行选择，例如可以选择到底喜欢大一些的公共空间，还是多一些房间，可谓“参与感”满满，感兴趣的读者也可以自行感受一下。
尽管贝壳管理层一次又一次释放“自主操盘一个项目，并不意味着贝好家要成为房地产开发商，主要目的是为了更好地验证我们C2M产品解决方案的落地能力，增强合作方对“1+2业务模式”的信赖”这类的信息，但贝壳的野心，真的藏不住。
艳姐突然想起来车圈顶流雷军说的，想干什么就悄悄干，干不成就当没做过。
贝好家可能也想这样吧，到最后再来个惊艳所有人？
打破开发商的饭碗？
再说回贝壳。
几年前便有开发商朋友告诉艳姐，不用渠道几乎就卖不出去房子。因为渠道费上涨问题，时不时业界就有“渠道绑架开发商”的声音传出。
以前还能看到中介巨头出来拿“夜壶论”来回应，但如今贝壳单刀直入做起了开发商，走了别人的路，就问开发商们慌不慌。
前面已经说了，贝壳宣称要用C2M的模式做项目。
那么，贝壳这个C2M到底是什么意思呢？
Deepseek说，C2M即“顾客对工厂”，消费者直接连接制造商，跳过品牌商、代理商等中间环节，实现按需定制化生产。
简单地说，就是购房人要什么，贝壳就提供什么。
从贝壳在成都和上海的操盘可以看出，贝壳确实没有像一般开发商那样打造所谓的“产品系”，将类似的产品放到类似城市的类似地段，而是覆盖了顶级豪宅和刚需产品，似乎真的在践行“顾客对工厂”模式。
不过，贝壳这两个项目都不是特别大，成都项目仅规划了108户。
大家都知道，成都楼市是一个很折叠的市场，单价从1万块到10万块都有买家。这座城市很巴适，底蕴很厚，但绝对有购买力，就看开发商能不能拿捏住你想要的那个客群。
而把这个高端项目的试验选在成都，艳姐觉得，除了市场端的客观因素，和贝壳内部的“成都帮”徐万刚以及成都公司总经理李昱江也是有必然联系的。
徐万刚的背景是成都老牌中介品牌“伊诚地产”的创始人，该企业后被北京链家收购并更名为四川链家。
李昱江则已跟随徐万刚多年，曾在“伊诚地产”工作十年，后来一直在贝壳任职，他对成都项目的定位是——
贝好家要在新一线城市最好的地段，打造最好的产品。
显然，李昱江比他的领导要更直接一些。
现在，徐万刚和李昱江也已经为成都这个试水的顶豪项目找好了操盘手：
合景泰富前集团运营总监柯龙，有过万科和龙湖的工作经历。
至于上海项目，贝壳这次在上海拿地的主体公司是贝好家（上海）置业有限公司，天眼查说，这家公司的法定代表人是宋兴华，财务负责人是周乾坤。
艳姐了解到，宋兴华还是贝好家北京区域总经理，他在贝壳先后担任全国交易服务中心负责人、新居住服务中心负责人、贝壳融资担保总经理等职。
不过，贝好家上海区域总经理是陈艳而非宋兴华，而陈艳则是上海贝好家诚贤置业发展有限公司的法定代表人，这是贝好家（上海）置业有限公司的全资子公司。
天眼查显示，张笛是上海贝好家诚贤置业发展有限公司经理，曾是龙湖东北区域运营总。
至于这把能不能成，是做开发商同行的生意，还是打破它们的饭碗，就拭目以待吧。
03
能管好团队吗？
在此之前，贝壳也做过很多试水业务，或者说不断反复试水的项目，比如搞装修的万链，以及现在的被窝整装。
其实房屋租赁也有点试水的意思了，虽然贝壳2024年财报说房屋租赁服务业务全年净收入143亿元，同比增长135%，但似乎其很多开启业务时的宏愿都还没实现。
细嚼贝壳涉足房产开发业务，其实也不是什么模式创新，而是各行各业都在发生的渠道商上探生产商的事实。
这些例子很多，例如Netflix最初只是DVD租赁商，后来转型播放平台，在拥有海量用户数据后开始了内容出品，《纸牌屋》一炮而红。
胖东来最近成了行走的流量，一部分也是因为其提供令人安心的自有品牌。当然这些自有品牌也是由各工厂代工，例如胖东来食用油也是来自金龙鱼。
在进入存量时代，拓新越发困难后，掌握了销售渠道及终端客户的渠道商上探进入生产领域几乎是必然的。
这种模式下，因为渠道方掌握着大宗销售，生产端利润被大大压缩，即使能有自有品牌力，也只能逐渐沦为代工方。
具体到贝壳，其C2M模式不仅仅套用在自身的开发业务上，还会同其他项目开发合作。
在比如北京长安华曦府，项目根据贝好家的客户需求调研，最终在建筑面积约78平方米和96平方米两个户型上，提供了“2+1室2厅1卫”的选择，客户可根据需要选择2室或3室交付，听说卖得还不错。
所以，对一般开发商来说，如果贝壳坚持自己用C2M模式自己开发，那么他们只是多了一个多金且握有客户的竞争对手罢了。
如果贝壳愿意大力推广和开发商的C2M模式合作，那么传统房企就会面临着两难选择：
不合作意味着难以销售，合作意味着沦为代工厂。
我们看到的是一个对房地产行业越发强势的贝壳，那么反其道而行之就是其他中介的机会，并且艳姐认为机会还很大，如果大家愿意，这个可以之后另外聊聊。
当然，面对这道难题，除了房企自强自新之外，其实还有别的可能性。
因为贝壳切入开发业务，很多问题是需要解决的。
首先就是团队问题。人是一切的基础，但贝壳的人并没有足够的开发经验。贝好家CEO是徐万刚，他是个老中介而不是老开发商。所以我们看到，2023年以来，贝壳从业内挖来了很多人，可以列出一个长长的名单：
龙湖原客研中心负责人 罗酬剑
万科原东北区域财务总 肖铮
龙湖郑州公司原总经理 严亘辉
万科原北京区域首席城市研究合伙人 都珊珊
……
这些来自知名房企的人才一个比一个闪耀，但人才的配合形成合力才最重要，毕竟很多人才就是桀骜不驯的代名词，正如当年皇马的全明星阵容也不能所向披靡——
徐万刚如何磨合这支队伍是一个很大的不确定性。
其次，目前房地产行业仍处于剧烈变化中，什么是“好房子”想必实践中还没有公论，“推进收购存量商品房”会给业界带来哪些影响艳姐估计谁也说不好。
因而在此节点切入开发业务，贝壳要面对的是更多的不确定性，如何把握将十分具有艺术性，甚至可以说大家都在一条起跑线上了。
结语
艳姐觉得，贝壳的野心很大，希望用C2M模式的来改变房屋买卖的操作方式，重构“人-房-地”逻辑。
表面上是消费者在行业更有话语权，但我们都知道“生产决定消费”，实质上是渠道商希望更有话语权。
贝壳的初步亮相，在某种程度上似乎是起到了“降维打击”的效果，但房地产市场的容量实在是太大了，贝壳想要达到Netflix在业界的影响力可能还是太遥远了。
不过话说回来，若能使消费者离买到“好房子”更近一步，那么任何行业变革都是值得期待的。
那么，大家觉得贝壳赌得起吗？明年还能给彭永东开这么高的工资吗？
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