买一套好房子
从关注「青岛楼市研究员」开始
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文/观察员老王
如果从土拍市场来看，一季度的中国楼市，如同初夏。
上海、杭州、成都等城市地王频出，土地已然杀疯了。成都的底价破了4万元关口，杭州的新地王则是88209.06元/平方米，3月初的时候上海也拍出了一块全国地王，楼面价高达16.23万一平。所以，有业界同行用“失控”来形容当下的土拍行情。
就连隔壁济南，月末的土拍市场也十分热闹。中海力克多家央企，以竞拍249轮的代价，以148621万元总价，溢价50.7%，楼面价9750元/平米的成本，拿下盛福片区DSF-09-04地块（大地块）。
反观青岛的土地市场，真是比两负一平的海牛，还让人叹气的存在。
楼市进入双轨制周期后，天赋异禀的青岛，怎么就混到了这步田地？
前不久，青岛再次发布了公积金新政，贷款的金额大幅度提升的同时，二孩家庭贷款的压力进一步降低。然而，老王对于这些政策的评价只有四个字：杯水车薪。现在青岛楼市不振，民众买房积极性不足的主要原因只有一个：二手房依然在降价的轨道之上，而且丝毫没有扭转的态势。稳住二手房的价格，进一步增加二手房的流通性，才是关键。遗憾的是，最近三年，青岛在存量市场调控上，没有任何让人眼前一亮的动作，反而是混招频出。上个月，杭州第一个原拆原建的小区要交付了。仅用了84天完成签约、66天完成腾房，一年多完成项目建设，“浙工新村速度”，为杭州乃至全国老小区有机更新树立了全新的样板。这个位于市中心的老小区，在变成人车分流、精致水系、电梯洋房的“新盘”之后，很多老业主准备卖5万元/平方米，周边的老房子行情只有2万元/平方米-3万元/平方米。青岛，作为一个拥有绝对地段逻辑的滨海城市，比杭州推进此事更具“地利”条件。我们看沿海一线，从唐岛湾，团岛湾区，再到浮山前，四姜一湾，这一线有大量地段一流、品质末流的老房子。甚至是大几千万的别墅区，公区也是破旧不堪，没有足够的车位，建筑有必要翻盖重建。业主们不差钱的，相关部门做个组织协调者，把整拆整改做一些政策的松绑和倾斜，这些小区焕然一新后，身价必然倍增。咬牙做出一两个样板之后，周边小区的居民参与的热情也就高涨了。有些老业主也许经济条件不好，但是在改造的背景下，是不是老房子也能卖上价去了?海边做得成熟了，然后就沿着地铁线去找一些低密的老房子继续整拆整改。这项工作做好了，青岛的二手房就会彻底告别无差别下跌的局面，而且可以释放一大批卖旧买新的购买力。然而，目前青岛这方面的工作，仅限于相关领导做客网谈节目时的口头支持。青岛第二项应该做的工作，是以旧换新。整拆整改是一项复杂的工作，按照日本的先进经验来看，要引入成熟的房建企业来具体落地。但是，对于有利润有追求的企业而言，不是所有的老房子都能算过整拆整改的账来的。那么，像台东、老四方一些容积率很高的散盘，业主自己经济能力也有限，实在拆不动也改不动，怎么办？第二招，以旧换新。平台公司可以先选定几个通勤便利的区域，然后按照市场价去估价，用现金+房票的形式去收购那些老房子，然后整体装修为青年公寓，出租给青年人或者保障人群。青岛目前的依旧换新，还停留在依靠中介的层面上。但是品牌中介做以旧换新，要吃三块利润，而且资本主导的换新，一定是建立在打压老房子房价，快速卖出的套路之上的。市场都烂成这个样子了，“相关部门”又出了一大混招：建造了两个配售型保障房项目。这些项目的建筑开发成本，我们直接拿来补贴给符合条件的受众，然后把装修补贴、家电补贴也都和这些房子挂上钩，是不是一个多赢的局面？但是，我们耗费有限财力建起来这样的房子，不但让以前本来就难卖的二手房更难卖了，而且对于保障房周边的新房也是个冲击。正是因为有了这些房子，保利和颂等商品房在压力之下价格一降再降，要不是之前卖得好，这些商品房项目恐怕难以保住相关的经济指标。时不时给人家放个雷，那么人家央企为什么还要在青岛啃骨头，拿这种刚需地块？在各地都在创新、拼命的时候，青岛还只停留在“喊口号”救市的层面上，搞些隔靴搔痒的救市政策。没有好房子推出，二手房还在不断地跌，购房者的观望情绪也会越来越重。
让利共赢，“好肉”送给外人吃
虽然青岛楼市已经很严峻了，但是我们看青岛的土地市场还是有不少“隐形的墙”，前些年流行的勾地模式之下，很多开发商自己开发资金和口碑都不够，但是又不愿意把肉吐出来，让别人获利。政府主导联合开发，确实会动很多人的蛋糕，但是分蛋糕总比都没蛋糕要强，所以这个工作应该高效推进了。也许一些私企、央企之前捂的地不好处理，那么自己平台公司开发的项目，做好合作共赢没问题吧？我们来做一个对比。人家济南的平台公司，找合作方，找的是建发这样的园林大师，一块紧挨着主干道的地，愣是被这样的品质房企干成了爆款。我们市北的平台公司，七色堇那种烂尾盘依托远洋的品牌包装盒低价出货后，还不思悔改，又找了中铁诺德这样的合作方，做出了完全反现代居住理念的逸安居，销售不畅只能不断降价，与一路之隔的华润润府形成了鲜明对比。当然，黑锅不能只是让人合作方背，市北平台公司既要住宅利润，又要商业指标的想法，也是这个失败盘的关键因素。现在市内四区，崂山是供地大户，那么崂山要替青岛思考一个问题：诚然，青岛有些开发商产品力不错，品质不错，口碑也不错，以前也在豪宅板块挣了大钱了。但是就是这么多不错，我们看到有些房企在被人退步成了“大个”之后，渐渐忘了自己的初心，产品没有创新且不接地气，迷信网络但营销基本功却越来越差，服务平庸与行业标杆越来越远……更重要的是，这些房企没有任何本土房企的责任和担当，没有肥肉就不吃，把风险降到最低的同时，熬走竞品，然后躺平卖自己的老项目。这样几乎静止的胖头鱼，是不是应该引入一两条鲶鱼刺激一下？现在所有的房企都在聚焦，我们必须要让优质房企在青岛有第一个项目，未来才可能有第二个、第三个项目。所以，青岛如果还想楼市好起来，那就要把优质地块理顺明白后，放下身段，去邀请建发、绿城，甚至淄博新东升这样的品质房企入青，做一些好项目，把人气再提起来。
预判风口，取长补短填平“坑区”
虽然青岛主城区也让我们焦虑，但是我们看看在新房成交数据，就会发现市内四区的市场并不难，高新区的以价换量，城阳的以质取胜，都是有小阳春行情的。青岛真正难，但还有可能破局的，一个是即墨蓝谷，一个是西海岸。只有把这两个曾经十分辉煌的板块激活，青岛楼市彻底扭转大势。然而，现在这两个板块，是很多专家以及买房者眼中的坑区。如何把坑区填平，让青岛环城板块没有洼地，这也是值得我们我们思考的问题。那么，我们就要思考一下，未来十年，甚至三十年，房地产的风口在哪里？我们从这张图可以清晰的看出，未来老年人的占比，远远高过年轻人。再者，现在的年轻人都喜欢把“整顿”挂在嘴边，奉行不结婚，不生娃，不买房的观念，这种观念之下，年轻人，特别是不在青岛工作的年轻人，在青岛买房的几率微乎其微。但是不论是60后，70后，还是80后，大部分都觉得在自己的房子里养老，才是踏实的。不论是有山、林、海泉的蓝谷，还是有着绵长海岸线的西海岸，在怡人气候的加持下，都是做下一个麓湖或者阿那亚的优质选择。把那些在一线城市蜗居了半生的山东人吸引过来，把在青岛工作年轻人的父母吸引过来，把山河四省三线城市的退休中产吸引过来，青岛的天赋优势是济南没有的，在北方也找不到对手。关键是，“有关部门”已经习惯了地产商卑躬屈膝来勾地的状态了，能不能拿出郑州服务富士康、东莞服务华为的态度，去打动那些能做神盘的房企？试想一下，如果青岛西边一个阿那亚，东边一个麓海生态城，北边一个良渚文化村，那地还会愁卖吗？
