从曾经的千人摇号到如今的6折甩卖，雨核观南府令人唏嘘。最近，一套来自观南府的房源现身阿里法拍房，为1楼底跃房源，建面约186.01㎡，起拍总价约322万，计算下来单价约17310元/㎡。对照销售期时约528万总价、28386元/㎡单价，总价直降200多万，以6折的“低姿态”拍卖。该套房源将于4月20日拍卖，吸引2149次围观，但尚未有人报名。问题来了，这套房源能捡漏吗？先别着急下结论，跟着锐评君往下看。该套房源为5栋102室，底跃房源，带有地下室，建筑面积为186.01㎡，套内面积为141.88㎡。1楼为建面约96㎡三房两厅两卫，餐客厅一体化、南向双阳台、南北通透套房主卧等，都是彼时南京楼市的户型亮点。南京网上房地产显示，该套房源销售单价为28386元/㎡，总价约522万，另有1800元/㎡升级装修包可选。从拍卖网公示的图片来看，内部为升级精装修，没有明显入住过的痕迹。对照销售期时的升级包标准，跟锐评君一起看看房屋品质。厨房，有西门子油烟机、燃气灶、消毒柜，以及3M净水器和飞雕凉霸，水槽配备高仪水槽龙头，不锈钢档油板细节做得很到位。主卫配备杜拉维特智能马桶，次卫为恒洁品牌卫浴产品和五金配件。此外，还有大金中央空调、兰舍新风和菲斯曼锅炉，阳台配备好太太电动晾衣架和阳台柜。不过需要注意的是，截至2025年3月10日，该套房源欠缴物业费10615.94元，由买受人承担。作为南京楼市曾经的千人摇号盘，观南府的抢手程度有目共睹。2020年7月，G29地块被桂系地产领军品牌彰泰收入囊中，楼面地价22164元/㎡，由彰泰、融创联手打造。竞价47轮、溢价率20%，土地热度可见一斑。销售期的观南府，三次开盘三次售罄，两次千人摇号。具体来看：2020年12月，首开1、5号楼，首付3成，全装修均价约3.4万/㎡，短短两小时基本售罄；
2021年4月，加推2号楼，首付提高至5成，中签率仅10.67%，45分钟全部卖光；2021年6月，收官加推6号楼，涨到8成首付，综合中签率约11.51%，全部售罄。观南府原定于2023年6月30日前交付，可是临近交付，开发商宣布延期交付通知，最终于2023年8月29日-9月1日正式交付，整体交付品质还算不错。建筑立面为新亚洲风格，石材一体板+铝板+真石漆立面，米白色搭配深咖色，颜值很高。
观南府将桂系山水融入南京，打造有中央景观、儿童活动区、夜光跑道、入口景观、中心景观、运动场地、休闲平台等园林空间。
区位上，观南府位于雨核板块，是雨花核心区的中央商务区，周边有龙湖天钜、中海城南公馆等小区，目前在售项目有建发璞云、华润云上润府、观云润府在售。
周边生活配套成熟，观南府距离地铁S3号线贾西站约650米，北侧为中华中学，西北侧雨花万象天地，东北侧是已建成开放雨花城市公园。附近的省人民医院雨花院区去年底封顶，全长8.5公里的首座“高线公园”雨花数据线公园即将全线贯通开放。但需要注意的是，观南府并不位于雨核核心地带，周边还有福润雅居等老小区，城市界面不如核心区域的建发璞云等楼盘。二手房网站显示，观南府自2024年6月至今，共成交9套房源，多为建面约100㎡以内的三房户型，成交总价在300万上下徘徊，行情相对较为稳定。其中最高单价纪录是一套建面约96.55㎡三房户型，中楼层，总价315万，单价为32625元/㎡，对比当年开盘价，业主损失近38万。（网上房地产数据，以15层房源为例，销许单价34786元/㎡，装修包1800元/㎡）低楼层房源共有2套成交，均为建面约96.55㎡精装三房，单价最高31071元/㎡，相比新盘价格，房价缩水近42万。（网上房地产数据，以3层房源为例，销许单价33586元/㎡，装修包1800元/㎡）虽然比当年新盘价已大幅缩水，但对比周边的龙湖天钜、中海城南公馆等项目，彰泰观南府的二手房价与区域主流价格基本持平。回到开头的问题，既然生活配套成熟，小区品质也相对在线，这套6折的法拍房能不能捡漏？锐评君认为，如果不介意是一楼底跃房源的买家，这套法拍房的性价比还是不错的。但同时，也要考虑到地下室装修费用较高。此外，楼层低、带地下室、总价高等问题，也会导致后期出手难度较高。如果对楼层要求更高的二手房买家，建议去二手房市场碰碰运气，周边的中海城南公馆、龙湖天钜等都有性价比不错的房源。 
