近两年来，城市更新一词声势浩大地进入大众视野。
随着一个又一个老旧小区列入规划，一个又一个城中村完成大面积的拆迁，这项改善群众居住环境，提升生活幸福感的大事件，让不少老海口人翘首以盼。
楼Sir曾多次提及，想要推动城市更新并非一件易事，这其中涉及到业主、开发商以及政府间的多重衔接，一旦某个环节卡BUG，就难以顺利进行。
而位于龙华区滨河路的力神咖啡厂，目前正陷入这尴尬的处境里，周旋了近8年时间。
满目疮痍的城市伤疤
先带大家看看如今力神咖啡厂宿舍的真实情况。
眼前这栋被挂上HF的楼房，土灰色的砖墙和老式造型的建筑风格，都说明了它年数不小。
进入厂区内，一排被推到的平房已被围挡拦住，其中的建筑垃圾并未清理，而一栋4层楼高的建筑背面，更是满目疮痍，一个个规则的孔洞似乎已经正在经历拆迁。
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奇怪的是，周边并未有大型拆迁设备进场，再往右边看，紧邻的另外一栋建筑晒风飘荡的衣物，平整晾晒的被单，都在印证着这里有人仍在居住。
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这满满的叙利亚风格，你敢信是2025年的海口吗？
如此冲突的画风，不免让走过路过的朋友充满了好奇，甚至连周边商铺都笑称，这里是一处网红打卡地。
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力神咖啡厂，究竟发生了什么。
老牌企业的前世今生
老海口人应该对这家有着30多年建厂历史的企业还有印象，当年力神可谓是海南本土知名的国有企业。
一杯浓香滋味，甚至成为不少国人的时代记忆。
眼前这一处占地17亩的咖啡厂厂区，有生产车间、办公用房及职工宿舍，正是力神咖啡的品牌发源地。
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1999年，由于企业经营困难、资不抵债，这家海口市国有资产经营有限公司将所持股权对外转让，至此摇身一变成为民营企业。（记住重点，之后要考）
时间来到2014年，为响应海口市“优化城市布局，工业向园区集中”号召，力神公司通过银行贷款1.3亿元完成了工厂搬迁，将位于滨河路的力神老咖啡厂搬迁至桂林洋产业园区。
老厂房则作为补偿和扶持，由海口市政府于2017年批准变性为住宅用地，通过该土地的开发所得，以此偿还1.3亿元银行贷款。
本是一出政府为企业搭台唱戏，互利共赢的好事，但实际操作起来，却困难重重。
众所周知，主城区上住宅用地本就稀缺，老厂房搬迁，留下了一块烫金宅地，力神公司摩拳擦掌准备建设新社区时，企业和租户之间矛盾就此诞生。
搬与不搬，各执一词
力神公司老厂房的宿舍区共三栋房屋，包含一排平房和一栋4层楼和一栋6层楼，产权均为力神公司所有，曾经作为企业员工“三班倒”的休息宿舍。
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眼前这栋4层拆到一半戛然而止的宿舍楼和被推倒的平房，曾经在2017年被鉴定为D级“整幢危险房屋”。（2023年重新鉴定，仍为相同结果）
市区住建部门曾多次下发治理通知，要求企业整体拆除！但危房内租户拒绝配合搬家，力神公司的土地开发计划戛然而止。
扯皮的关键点在于：
力神公司认为，这里原本就是租赁给员工使用的宿舍楼，在1992年国企改制后即不再属公有住房，房屋产权及土地使用权归属企业。
房子既没有参与房改，也非公租房，仅仅是作为福利租给员工居住，有了新的规划就应该配合企业腾空房屋，尽快搬离。
老员工却不买账，他们表示这就是单位分给职工的福利房，企业没有权利让他们搬走。
要搬家可以，必须解决住房问题。
更有甚者直言，按照居住面积1：1进行回迁赔偿。
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双方各执一词，时间也在飞速流转，但有一件事情迫在眉睫，【危房这颗定时炸弹】。
曾经楼Sir一直跟进的Q版公寓大家还有印象吗？
也是因为被评定为D级危房而经历过一场轰轰烈烈的大搬迁，可见危房对于民众生命财产安全的影响，极其严重。
不能住人不说，还必须立即停止使用和自行搬出，如果发生问题，相关负责人需要承担法律责任。
这里的相关负责人，指的正是如今力神公司的总经理——张小林。
他十分无奈地表示，目前仍有二三十户人家住在原本的员工宿舍里，8年期间，企业与租户谈判仍然没有落下帷幕。
其中涉及内容错综复杂，楼Sir带大家理清几大争议点。
2018年起，力神公司多次起诉住户要求腾退房屋，法院多以 "福利廉租房" 性质驳回。
但事实上，将企业完全产权房被认定为 "单位福利廉租房"中存在法律定性矛盾。曾经做过执证律师的张小林表示，自己翻阅相关资料，现行法规无此概念。
一份海南省国资委于2021年10月给力神公司的回复也明确到，企业无住房保障法定义务，仅可自主决定是否提供住房帮助。
换句话说，安排住房是情分，不安排也不能作为老员工不搬走的理由。
老职工认为，自己辛辛苦苦为力神工作了一辈子，就理应享受单位给予的福利，不能因为厂区改造而把自己赶出去。
也有一些住户表示，没有谈到合理的赔偿，如果方案能够接受，大家也不愿意住在这样的环境里。
企业退让，租户仍不买账
根据力神公司方面的企业规划，将包括两处危房在内的厂区所有建筑物进行拆除，整个厂区重新规划报建建楼，打造海口城区新型住宅小区。
因为腾空房屋的工作迟迟没有进展，力神公司作出退让，针对老员工租户出台了拆迁方案。
比如，新房按政府特惠价每平方米12000元售卖；参照机关事业单位标准发放住房租金补助；安排过渡房给困难户暂住等。
考虑到一些老员工经济问题，企业还承诺买不起优惠房价也不要租金补助的，新房建成后可继续按廉租房价格租住。
对此，业主仍不满意。
2020年6月，龙华区住建局再次送达《危险房屋限期治理通知书》，明确要求15日内按鉴定意见完成治理，逾期将移交执法部门处罚。
同时强调，延误治理导致事故将追究企业负责人的法律责任。
至此，企业陷入两难。一边是危房治理客观存在实施障碍，住户安置方案协商受阻，历史纠纷缺乏司法介入通道。
一边是危房岌岌可危，加上海南多雨多台风的气候特征，长期经历风吹日晒的老房子一旦发生倒塌，不仅危害人身安全，还将使公司担负更重的经济负担。
何时拆除 仍是未知数
事实上，多年的拉锯战中，多方职能部门也曾多次沟通。
比如，海口市人大常委会2020年将力神公司危房处置事宜列入当年重点督办10件人大代表建议之一。
龙华区政府成立力神公司危房处置工作专班，召开协调会，深入一线与部分危房住户沟通等形式，全力推动此事。
时间来到2023年，市住建局召开专题会议，研究力神公司职工危房处置及城市更新推进工作，提出以下解决方案。
1、危房治理纳入城市更新 政企合力破局
参照“海云鞋厂模式”，将力神咖啡厂优先纳入海口城市更新计划，通过政策扶持加快重建进度。
比如，新建安置房时增加小户型比例并提高容积率，以平衡企业因“让利租户”产生的成本压力。
2、企业被要求二次让利 分类化解矛盾
针对部分租户强烈反对现状，区里要求力神公司重新测算成本并降低房价，根据租户经济条件分类制定解决方案，企业负责人张小林为此也表示会配合优化方案。
3、政府划红线：限期搬离 安全至上
最最关键是，危房相当于定时炸弹，必须尽快搬离。企业须履行主体责任，限期推进搬迁安置事宜。
终于，在2024年4月，由政府主导，力神公司（甲方）与住户（乙方）、滨海街道办（丙方）共同签署《危房搬迁安置三方协议》，4层楼里和平房的25 户危房住户完成全部搬迁。
不过，其中9户拒绝搬出宿舍区，坚持搬到力神宿舍中唯一一栋不是危房的6层楼空房（此前部分住户主动腾退）。
同时，应租户们强烈要求，在临时安置协议中增加一条内容，租户搬出危房后，由政府协调双方在当年6月底前敲定长期安置方案。
若协商未果，政府将督促力神依法履行危房治理责任，在此之前不能拆除危房（后又要求力神把该承诺期延到11月30日）。
在去年摩羯台风来临之前，力神公司因为担心危房坍塌引发重大安全事故，将早已无人居住的平房部分进行拆除。
而4层楼仅仅只动工了一小部分，就因老租户的各种投诉再度暂停，目前未拆除的危房面积为1000㎡。
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写在最后：
采访中，楼Sir得知，按照企业最初计划，将整个地块统一设计，力神咖啡厂可以建成4栋高层住宅。
如果协商得当，老租户不仅能住进敞亮的新小区，力神公司也能因此获利，缓解企业目前的资金压力。
无奈的是，在最新一期公布的城市更新计划中，我们并未搜寻到力神咖啡厂的名字。
而拆到一半的房子和堆满的建筑垃圾如同一块刺眼的城市伤疤，依旧没法处理。
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最新进展显示，滨海街道办发布工作建议，表示力神公司未与住户职工谈妥安置方案和妥善安置的情况下，还需要与住户职工沟通。
对前期拆除D级危房过程中，造成财物损失情况进行清点登记，并妥善处理赔偿事宜，再开展垃圾清理工作。
事件持续至今，楼Sir认为其中存在了三重矛盾：
其一，危房安全隐患与企业经营困难的现实冲突；
其二，历史住房制度与现行安置政策的制度摩擦；
其三，企业产权保护与住户权益保障的平衡难题。
究竟如何化解，在企业退让的同时，租户是否也要结合实际情况提出合理诉求，又是否需要政府作为公平公正的第三方，强而有力的全速推进。
力神咖啡厂，最终如何收场，楼Sir还将持续关注。屏幕前的各位看官们，你们有何高见，咱们评论区里，接着聊。