政策、市场、机构已经达成了超强一致：未来楼市将是双轨制运作。商品房满足改善需求，政府保障性住房兜底。已经非常明确。这事儿意味着什么我觉得都不用多说，但是每当看到手里百八十万还拼命买偏远大、老破小的人就很愤怒——难怪你被割韭菜。
为什么这么说，政策都明明白白告诉你了，商品房做改善，那就买地段好、产品好、服务好的房子，未来才有流转、保值、升值的空间。那些位置垃圾、产品垃圾，服务垃圾的房子会被越来越好的房子所取代，想保值增值岂不是痴人说梦？但这部分人属于“有钱改善”的一类人，人家花点钱买个居住体验不保值也能接受。
最悲催的是另一群人：手里那点辛苦钱卡卡冲入老破小、偏远大的人，就这么点血汗钱，未来有人接手么？能保值么？能增值么？很肯定的说：不会！
因为既然是底边刚需人群，只能寄希望于没房的人接手你现在的偏远大老破小。但是未来没房子的人同样的钱，有更好的选择。
最近研究了一下没错就是配售型保障房，地段比你买的更优，产品配置更好，价格更低廉，配套服务更齐全，你拿什么跟人家比？
住保障房的人有钱以后会接盘你的房子么？不会！这部分人有钱后，一定寻求面积更大、品质更佳，配套更好的房子，就是前面所谓的改善属性的商品房，即使是门槛级的刚改房，而不是你手里的低价刚需。
所以未来改善的房子有人接盘，面积100-140的房子，保障房出来的人会想要买个更好的房子改善一下会接盘。但是100以内位置不好，年限长、没啥物业的大概率不会有人接盘了。
2023年初，有个1000亿的贷款支持计划，涉及到重庆、郑州、长春、福州、成都、天津。专项贷款支持去买市场上的存量商品房当配售型保障房。
当时这事儿没激起太大水花，因为收购价格谈不拢。但后来在盘活存量用地的要求下，专项贷款的支持下，一些地方国企开始活泛了——手里闲置的边角地开发商品房没人买，如果搞成配售型保障房呢？既能满足政策要求，又能拿到贷款，同时盘活了存量用地，不亏就行。
所以2024年，各地开始大幅度搞配售型保障房，天津并不算多，新闻说将建设7000套。福州是1.24万套，北上广深都是1万套水平。杭州、济南、青岛都是6000套水平。
这些房子咋样？郑州是第一个配售型保障房上市的城市，推出的1099套房子摇中1242个家庭。然后都在市区，户型面积是90-120平方米，价格7000，精装成本800，相比与周边20年以内房龄的二手房，折扣比例在5-7折。
广州，选的都是荔湾区、海珠区、天河区、番禺这些核心区，商品房动不动5万起步。最近开售的黄埔配售型保障房，周围房子卖3.5万，它定价只有1.58万，价格大约是周围二手房的50%。周围有地铁，而且是现房，配置了九年一贯制、幼儿园、菜市场、活动中心、健身中心等等。面积不大，76-93平方米，在广州这个面积段基本上能做到3室压力不大。
杭州，拱墅区桃源单元干脆做了一整个配售型保障房小区，12栋17层高层住宅和沿街2层裙房，共1120户，主要有70、90、120平方米三大类户型，计划于2027年2月竣工。项目配套建设有一所9班幼儿园，一街之隔就是桃源小学，旁边就是地铁4号线吴家角港站。当然，价格也基本上是参考周边二手房的50%左右。
说完这些城市咱们说回来天津。我查了查整个政府的官网，涉及到的配售型保障房项目包括：
红桥：丽水苑项目；南开：汾水道项目、福安大街项目
河西：八大里项目、佟楼项目、爱米斯地块是保障性租赁住房。
河东：中山门胜利巷地块；河北：志成路地块
滨海新区首个配售型保障房项目滨海——中关村科技园
光论这些项目地段就得羡煞多少人，这些地方二手房价稍高的也就是3.5万，低的在2.5万左右，如果配售型保障房价格打个对折是什么水平？有同样的钱你买这些房子还是会跑到环城买个偏远大，还是买个老破小？
很多人说保障房肯定很拉胯，那你就错了，且不说郑州800精装成本已经超过万科C标了，天津的建筑标准同样不差。
按照天津出台的配售型保障房建筑规范，层高3米，建筑面积50-100平米，容积率不超过2.5，绿化、厨房、卧室尺度都有很详细的要求，规范要求的室内装修标准绝对在刚需精装房的标准之上。更何况这些地块都基本上距离地铁站很近，而且不至于单独给配置学校，必然是纳入到片区学校里。
换句话说——只要一半的价格，享受的是地段、配置、配套同样的水平。
这么便宜的房子有弊端么？当然有，并不是谁都能买的。查了查各地的要求，本地户籍的，名下无房、没有享受过政策性住房、最近几年内没有房产交易记录，要求社保。如果是人才引进，会按照人才的结构不同有不同的要求，但社保年限、就业、没房是硬性门槛。
除了这些，更大的弊端是：不能像正常商品房一样流转，而是如果你不需要了由运营公司回收。回收价格多数地方都不明确，只有郑州明确了每年扣折旧1%，剩余的购房款就是回购价。但是也有地方规定可以按照当时市场价评估，评估的比例参考原本的价格比例，但是偏离度不能大于10%。
从头到尾，我梳理了十几个维度，在地段、品质、配置、学区、落户政策、景观、装修等等这些方面，配售型保障房几乎能够碾压同等总价的二手房，或者偏远大刚需新房。
唯独一点也是最大的差异是：如果房价大涨，它不会给你涨价的溢价。
很多人说这玩意儿没有房子的财富效应，我就想吐槽：你都这么多年买不起房子了还讲究财富效应么？保住钱袋子就不错了！你是在赌房价未来会大涨，特别是老破小、偏远大会大涨？可别逗我了。
每次市场更新换代都有一批人能踏准节奏，也必有一波人踏空。现在踏空的不是别人，就是兜里没钱还拼命上车的那些真刚需。配售型保障房上市，必然会分流部分刚需。大多数城市的配售型保障房对商品房占比在10%左右，冲击不大，但是很多城市超过30%，冲击一定很大。这只是对新房，天津2024年150万以下的房子成交了3.5万套。百平米以下成交了3.2万套。对应下7000套左右的配售型保障房，大约是20%的比例。这还只是新房，与配售型保障房同一波客户重叠最高的其实是二手房。