3月27日早间开盘，物管股中建发物业跳空低开，跌幅一度超过：
18%。
刷新了本届年报季期间发布业绩后个股最大跌幅，上一个是越秀服务。
此前越秀服务发布业绩，因计提减值净利润骤降42.8%，管你是不是国家队，市场闻“绩”下跌，至今没能收复失地。
建发物业的故事和越秀服务有些相似，同是国家队属性，不过是三大主要业绩指标同时陷入负增长，为上市以来首次。
03月26日，建发物业发布2024年全年业绩：
营收32.93亿，同比下降7.7%；毛利7.07亿，同比下降-29.4%，
净利润3.28亿，同比大降40.1%。净利率一下降到了个位数9.96%。
要知道2024年建发物业的在管面积增速是22.96%。而2023年，营收、毛利和净利润同比增速是：
55.83%、86.5%、和117.8%。净利率15.33%
没有对比就没有伤害，去年还是唱歌跳舞今年却是冷冷清清。这落差不是一般的大。所以市场并没有买账。
根据年报披露的内容，管理层解释说收入、毛利和净利润下滑，主要是因为房屋硬装业务于本年度结转产生的收入及利润大幅减少所致。若剔除就是正增长了，但没有如果。
房屋硬装业务属于社区增值服务板块，从2023年业绩中不难看出，整个社区增值服务中包含硬装业务的家居美化服务贡献收入7.49亿，占比最大，达到54.5%。放在总营收中也占比21%，不可谓不高。
单是硬装业务，2022年收入仅269万，2023年爆增至6836万。
但是本期业绩中，硬装业务收入一下子暴降至236万，降幅96.6%，一夜回到解放前。
以前靠硬装的建发物业“装”不下去了。
不过让勿爷疑惑的是，单是硬装减少6600万收入，并不足以使建发物业三大指标同降。
要知道2022年硬装业务没有起色之前，建发物业营收增速47.1%、毛利增速37.9%，净利润增速56.2%。
所以，建发物业业绩下滑还可能有其它原因。
年报解释说，硬装业务下降是交付规模较小面积减少。但是从近几年在管面积增量增速看，基本稳定并没有大起大落。
如2022、2023、2024年在管面积增速分别是28.57%、33.5%、22.96%。而且主要来自关联方厦门建发。虽然第三方拓展也有建树，但规模和增速都不及关联方给力。
显而易见，关联方和独立第三方贡献的收入是此消彼长。且关联方一直在增，第三方占比一直走低。
关联方输出一直稳定增长，但矛盾的是非业主增值服务自2023年起开始下降。2023年下降了4732万，2024年下降了3655万。
因为建发物业是国家队物企，虽然也有对应收账款等计提减值，同比97.4%，但金额只有638万，对业绩的伤害微乎其微。
因此勿爷觉得，硬装业务减少、非业主增值服务下降、再算上其它收入减少1530万、销售及营销开支900万、人工成本等等，增项没有减项多，诸多因素合力导致营收、毛利和净利润同步下滑。
按照物管圈业绩不好就换高管的惯例，也或许是这个原因，建发物业在发布业绩前把董事会主席、行政总裁都换了。
原本董事会主席林伟国卸任，仅保留非执行董事一职。不过又被委任建发国际董事会主席。
原本担任行政总裁的乔海侠履新董事会主席，黄党辉接手行政总裁一职。
从乔海侠和黄党辉过往履历看，二人皆是建发嫡系，有丰富的物管经验。
在勿爷看来，建发物业本届业绩滑铁卢，官方解释是“装”不下去了，其实是鸡蛋过于集中。这次是硬装业务下滑，那么下次呢？
目前来看，建发相对安全，相对其它物企而言，建发物业还是太过依赖关联方。别的物企都在增强独立性，建发物业却是增强依赖性。
若大环境未改善，有可能步其它物企后尘。或许这是新晋管理层要考虑的问题。