南宁的中国—东盟市长大厦的历史，快速看一下：
2019年11月，80层，5层地下室，建筑面积 31.75万平方米，高 353米；
2023年 2月，60层，5层地下室，建筑面积 21.73万㎡，高 267.75米，总投资 9.58亿元；
2025年3月，35层，2层地下室，建筑面积 7.34万㎡，高 175.99米，总投资 9.58亿元；
如此矮、造型外观又平庸的高层写字楼，北边凤岭公园看去几乎看不到，南边虽然能看到但天际线贡献几乎为零，西边石门公园几乎看不见，东边只能看到头部一丁点，甚至再远的话全被金投大厦遮挡。
也就是说：这样的市长大厦，对城市形象、城市魅力提升非常小，有在这块地建高层写字楼的必要吗？参考其它城市的数据：
上海陆家嘴超高层写字楼年维护成本约500-800元/㎡，而杭州低层产业园仅200-300元/㎡。
近来有两个很火的城市对比：
广州喜欢大建高层写字楼，不仅珠江新城CBD是世界上300米以上高楼最集聚地，而且还有基本建成的琶洲CBD、万博CBD、金融城CBD，还在建设的白鹅潭CBD、中新知识城CBD……摩天高楼多多。
杭州选择多建低矮的高新产业园办公楼，未来科技城的联创街、滨康路科技城、北部软件园、东部软件园、高新区软件园、紫金港科技城、云谷、白马湖科技城、云栖小镇……为何选择低矮产业园？
与硅谷模式相似，低矮的园区办公楼，人口密度不过分，减轻堵车，办公楼内交流不用长时间等电梯。
初创企业成本敏感：初创企业更倾向低租金（杭州产业园租金约40元/㎡·月，CBD为80+元）。40元每平米每月，这水平比南宁的写字楼更低，所以科技企业喜欢杭州，能出"科技六小龙"。
南宁东盟商务区建东盟市长大厦，投资回报会怎么样？
南宁东盟市长大厦的投资回报分析：
市场需求疲软：南宁甲级写字楼空置率约30%，租金60-80元/㎡·月，虽然低于一线城市（如深圳200+元），但是以南宁的产业规模与层次，依然高昂（杭州产业园租金约40元/㎡·月，CBD为80+元）。
地理位置局限：东盟商务区缺乏自然景观（如江滨、湖畔）和旅游吸引力，酒店业需求不足。
市场竞争压力大：东盟商务区有华润大厦、九洲国际大厦、三棋广场大厦、广西金融广场大厦、龙光世纪大厦、金投国际大厦等写字楼仍有大量空置。
风险提示：南宁写字楼过度建设：若未来3年无大产业迅速增加的话，投资回收期或超15年（正常为9年左右）。
再看看其它城市是怎么布局写字楼的：
上海把漂亮的白玉兰大厦规划在黄浦江岸、合肥把造型漂亮的广播电视台演播中心大厦规划在天鹅湖岸、长沙把金茂大厦规划在梅溪湖岸、成都把金融双子塔布局在交子湖岸、
苏州把造型独特的东方之门大厦布局在金鸡湖岸，武汉把绿地中心大厦、长江中心大厦、周大福金融中心大厦、泰康金融中心大厦都布局在江岸……
南宁市长大厦不应该建在东盟商务区，而应该建在湖岸，或江岸。比如南宁大桥南边的江岸有空地、南宁博物馆边的江岸也有空地、良庆大桥南边的江岸也有空地、五象湖地铁站边的湖岸也有闲置的商业用地。这样南宁的城市魅力更高，更能促进广西旅游业服务业繁华。
滨江写字楼、滨湖写字楼更有旅游魅力，更能促进南宁的旅游业服务业繁荣。
你觉得呢？