在政策的大力助力下，中国租住市场资本化通道已然蓬勃发展，市场欣欣向荣，多方角色参与，终于形成了自己的“江湖”。
2025 年，保障性租赁住房 REITs的发行加速推进，保租房 REITs 累计发行规模预计将突破 250 亿元。与此同时，市场上还有多只拟发行的 REITs 正在积极筹备中，Pre-REITs 基金或资管运营平台的设立也在不断推进，为市场注入新的活力。
今年以来，中国租住领域资管化脚步明显加速，多家公寓品牌宣布与资管机构达成合作，从我们整理的近期租住市场资管化案例来看，中国租住资管化路径分化为两种不同模式。
表现为三个特征：
1、一种模式是设立 Pre-REITs 基金，进入退出前融阶段。
2、一种模式是成立“资管+运营一体化专业平台”（Manager of Managers, MOM模式），合作模式贯穿投资、建设、管理、运营及退出，形成完整资管产业链闭环。
3、两种模式的分化主要以轻资产与重资产模式为区别：轻资产市场化公寓运营商主要吸引外资，倾向于成立“资管+运营一体化专业平台”，重资产保租类运营商主要吸引险资，倾向于共同设立“Pre-REITs基金”。
路径1：“资管+运营一体化专业平台”
今年1月，自如宣布与全球投资公司景顺房地产共同出资成立星耀如景，作为双方在中国发展持有型租赁住房资产管理的唯一平台。星耀如景平台将负责中国租赁住房项目从投资、建设、运营到退出的全链条资管业务。首个“大型保障性社区”投资项目将于2027年落地北京石景山，计划建设1500间公寓，总投资额12亿元，是北京近一年外资参与的最大单笔投资的租住社区。
而由周大福办公室、原凯雷团队啟城投资、轻松寓核心创始人团队，更是早在2023年成立了国内领先的保租性住房管理平台——城璟租住，城璟租住一年内重资产收购了上海松江和宝山两处宿舍型保障性住房，宝山中环社区将于今年开业。城璟租住集团在租赁住房领域提供项目投拓、银行融资、装修改造、招商运营、资产管理、基金管理及后续退出等全生命周期的服务。
▲当下不动产资管团队里的豪华团队
从自如和轻松寓的合作方背景来看，可谓当下不动产资管团队里的豪华阵容，金主都是全球知名的资产管理公司，如景顺房地产全球资产规模规模为900亿美元，是2025年预估保租房REITs规模的200多倍。为何轻资产公寓运营方能吸引优质外资长期投入？
从行业角度来说，保租房板块成为公募REITs二级市场的“佼佼者”，备受投资人青睐。已上市的6只租赁住房REITs均表现为上市后二级市场成交高溢价率和稳定的收益率，凸显长租公寓极强的抗周期性，在国内无风险利率持续下滑的环境下，长租公寓是门“确定性的生意”。
从外资角度来说，一是，坚定看好中国租赁住房市场，一方面政策支持提供了良好的政策环境，另一方面是长租公寓行业确定性的收益。二是，资管+运营一体化模式（MOM模式）是海外比较成熟的资产管理模式，具有“多元管理、多元资产、多元风格”的特征，中国本土企业经历十年草莽式探索，运营能力、市场表现、品牌影响力等取得显著进展，与本土企业合作能整合各方优势资源，实现高质量发展。三是，外资机构的最终目的是退出，资管平台类似于PRE-REITs平台，找到价值投资标的，通过运营提升回报率，最后通过公募REITs退出，实现闭环。虽然投入到退出的周期性可能很长，但正符合“小步慢跑长周期”的投资逻辑。
从公寓运营方角度来说，发展路线终于从轻资产转型为重资产，完成基于租住领域的产业闭环。资管平台通过长期资金投资新的租赁用地和收购存量资产，企业得以融资扩张提升市场份额，同时补充专业投资能力和积累全球化的资本资源，拓宽国际化视野。在自如模式中，自如的自投资金并不少，意味着自如在融资的同时，必须兼顾自投资金的回报率和运营能力的兜底，也意味着自如将进入新的发展阶段。
路径2：设立“Pre-REITs基金”
上文说过，对于外资机构来说，成立资管平台就类似于Pre-REITs平台。那么轻资产模式下的资管平台与重资产模式下的设立“Pre-REITs基金”区别在哪儿？
虽然资管平台与“Pre-REITs基金”都是以退为始、以退定投，最终的目的都是退出，但是资本介入的阶段和程度都不同。资管平台从投资阶段既介入进去，对双方的资源整合能力要求较高，而Pre-REITs基金主要针对成熟项目的退出，更注重后期的资本运作。比如万科Pre-REITs基金用于专项收购门泊寓院儿·海湾社区，而领寓Pre-REITs基金用于孵化上海松江柚米社区，上海城投Pre-REITs基金未来则以城投宽庭REIT为退出路线，孵化优质资产为未来扩募做准备。
并且机构类型也不同，从机构投资者来看，轻资产品牌吸引外资，重资产品牌则吸引险资。外资在中国投资考虑的因素更为复杂，关注宏观经济、政策条件、投资回报率等因素，所以倾向于市场化租赁住房等更具收益弹性的领域，而对险资来说，政策支持力度、对市场的熟悉度都更高，关注长期性、大宗投资、与其他领域交叉影响小等投资策略都与保租房REITs的高度契合。
综上，可以看出中国租住市场资管路径已逐渐清晰且趋于成熟。无论是轻资产模式下的资管平台，还是重资产模式下的Pre-REITs基金，都为市场参与者提供了明确的发展方向和多元化的合作模式。外资凭借其全球视野和专业投资能力，积极布局市场化租赁住房领域，而险资则凭借其对稳定收益的追求和长期投资属性，成为Pre-REITs基金的重要参与者。中国租住市场有望在未来实现更大规模的突破和更高水平的国际化发展。
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