很少见，12个区这么齐整的发公告：第一批政府专项债收储存量用地。目前没有涉及的只有河西、宝坻、红桥、河东。12个区域一共发布了41宗地块的回购收储信息，其中住宅11宗，占比达到了27%，商业用地是大头，23宗，占比56%，工业及仓储用地7宗。
然后从占地面积来看，11宗住宅用地占地面积111.8万平方米，收储价格大约是35亿元。而商业用地占地面积98.6万平方米，收储总价是33亿元，这两项，构成整个首轮收储的大头。
为什么说这轮收储很有看头，因为这事儿恰恰呼应了我此前对楼市的判断说最黑暗的时间已经过去，其中一个原因是政府放水逐渐找到了通路进入市场。前几天提到的信达天津做了250亿的基金是一种。政府专项债收储存量土地是另外一种。
按照去年年底自然资源部与财政部支持专项债收储土地的通知，这个办法是减少市场存量土地规模、改善土地供求关系、增强地方政府和企业资金流动性、促进房地产市场止跌回稳的关键举措。优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。
从上面的数据可以看到，存量用地总量是多少暂且不说，光是第一轮就收储了百万平米的住宅用地，百万平米的商业服务业用地。直接构成土地市场的去库存。库存少了当然会侧面改善土地市场的供需关系，也会间接改善住宅市场的供需关系。
第二个重点作用就是：增加政府与企业的资金流动性。大概分析了一下这些地块，住宅用地11宗当中有8宗是政府的平台公司，武清的裕昌置业、静海的方舟投资、津南的绿地控股3块地是民营企业地块。
所以这就构成这轮收储的一个关键性目的，给政府平台化解债务，一方面是过去的融资成本太高，专项债可以降低融资成本。另外一方面，收储回去以后，资产从平台公司剥离，平台公司负债就会缩减。
有数据说，近5年全国城投企业通过挂牌出让方式拿地242.78万亩，拿地金额5.96万亿元:通过划拨方式获得土地 894.70 万亩，拿地金额 0.58 万亿元。
除了目的，这些地块的分布也很有意思，北辰区的大张庄、西青区的张家窝、东丽区的东丽湖以及津南区的辛庄板块，以及武清区、宁河区、静海区和滨海新区的黄港、中部新城板块。这些板块当中多数属于冷门板块，只有极少数是当年拿地价格太高，而不得不站岗的热点板块，比如辛庄与张家窝。
我详细查了查局部地块的历史，很有些意思。比如东丽湖地块，当年出让价格是1.65亿，缩水4千万。宁和地块当年两宗地块合计出让价格3亿出头，现在1.9亿不到。津南区绿地控股当年拿地价格3.34亿元，现在是2.7亿元。但是武清裕昌房地产2019年拿地价格3.95亿元，基本上是原价收储。当年西青区平台公司托底的张家窝地块高达1067万/亩，现在11个亿回购之后，亩单价基本上746万/亩。
然后2022年盛耀山川拿的北辰1.2容积率地块亩单价315万/亩，现在基本上亩单价折合291万/亩，虽然贬值幅度不大，但是时间很近啊。中北镇永明路地块，海晶1.8亿元摘地，现在收储价格1.17亿元。
局部看了看商业用地，宁河商业地块一贬值幅度达到了接近50%，2019年华北商贸拿下的下朱庄商业地块贬值37%。
在土地市场转冷托底流行的时候我说人为的托市并不能真正解决市场存在的核心风险。现在看来如何？资金成本付出了，资产回归到了本来的面貌。当然从另外一个层面上来说，市场好的时候到处都是故事，但是市场不好的时候，这些地块贬值回购已经算是天赐良机了。又有多少开发商等不到这一刻然后吞下眼泪赔钱卖了？
当然你问我专项债能一劳永逸解决问题么？不会，土地收储回去未来总要寻求去处的。商业与产业用地的需求量取决于商业与产业的活跃程度。而住宅用地的需求量取决于人。但是这些住宅用地往往处于边缘区域，过了城市摊大饼的年代。未来很难有大开发潮让这些地块重整旗鼓。有新闻说2023年我市共盘活存量土地676.3公顷，这一次直接收储185公顷，如果这样的专项债收储再来几批，必然会大幅度改善土地供应端，特别是边缘区的存量。希望这一次是真正土地集约化利用的开始。而不仅仅是延迟。