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从约4.4W/㎡（销许均价）到3字头，首开狂砸78折优惠仍陷滞销！“户户带露台”、“双地铁交汇”、“央企背书”的鼓楼首个四代宅——中建宁悦府没想到开盘就惨遭滑铁卢，首开仅去化3.7成（截止首开中午11时，数据来源：西祠房产）。
作为深耕南京多年的建筑央企——中建八局于2024 年全力打造的鼓楼首个四代宅，在亟待改善的鼓楼五塘广场片区，又为何首开爆冷？
首开78折仍滞销
南京改善客的 "地域洁癖"
先来看下项目的位置，位于鼓楼中央北路上，周边双地铁交汇，紧靠地铁3号线和7号线五塘广场站，可以说是占据了地铁口上的黄金区位。
但是有个问题，半径1公里内无大型商超，仅有一个老牌商场绿地缤纷广场（约879米），基本是一些临街奶茶店和旋转小火锅，最近的苏果社区店需步行15分钟（约962米）。
此外，项目三面被老小区包围，西侧紧邻幕府西路高架，日均车流量很多。更致命的是，楼下加油站与项目仅一墙之隔，除了加油方便，确实居住界面算不得优越，很难将它与4W+/㎡的豪宅联系到一起。
项目开发商为南京城盛置业，与南京河西中中建合玺东方的开发公司——南京孚邺置业有限公司皆为中建八局全资子公司，但两者并非同一操盘团队。
开发商将项目定价锚定 4.4 万 /㎡，也远超板块 2.1 万 /㎡的二手房均值。
此外，南京人对五塘广场片区也有着明显对的“地域偏见”。
● 历史积弊：五塘广场作为老工业区转型板块，至今保留大量 80 年代职工宿舍，人员较为混杂。
● 教育短板：尽管有29中教育集团幕府初级中学、拉萨路小学（待建，暂定名幕府分校）双学区，但拉萨路小学幕府分校仍停留在图纸阶段（计划2026年底完成建设），与龙江芳草园小学7.2W/㎡的学区房形成强烈反差。
也许是同板块长江悦府珠玉在前，导致开发商忽视了五塘广场板块长期缺乏高端改善基因的现实。
尽管通过首开优惠将实际成交价拉低至 "3 字头"，并试图用 "双地铁"、“首个四代宅” 概念填补价值真空，但价格体系的撕裂、配套兑现的困境、以及片区的改善需求的错位，导致地缘客户买不起，外来客户看不上。
定价失误+配套画饼+产品硬伤
四代宅难敌河西老破大
看一个楼盘，往往从景观、会所、装修、立面等各项指标来评判。
根据资料显示，宁悦府会打造约2000平下沉庭院会所，涵盖健身房、行政酒廊、VIP茶室、瑜伽室、书吧等空间，但是比较可惜的是，没有泳池。
◎宁悦府效果图
不过2000㎡的会所面积在同板块各项目中确属高配。
◎宁悦府效果图
◎宁悦府效果图
项目共规划2栋6层洋房，3栋26层高层，1栋22层高层，1栋17层小高层，共513套房，建筑面积约112、137、143、169㎡，户户带大露台。
不过虽然户户带露台噱头拉满，实则户型优化基本原地踏步。
从户型图上看，阳台没有并入客厅、及次卧等室内面积。而是和双阳台并成一排，做成了三个阳台。关键是在能建城发博悦府小户型开盘爆火的市场前提下，打造112㎡起步的户型，直接暴露出开发商对本地市场的认知偏差。
银城西堤国际：2025.3.2成交一套140平四房户型，均价4.7W/㎡。
万科光明城市：2025.3.4成交一套125平三房户型，均价4.58W/㎡。
中海塞纳丽舍：2025.2.16成交一套137平三房户型，均价4.84W/㎡。
这种选择背后，是南京人对 "真主城" 的价值共识：即便房子是二手“老破大”，只要占据核心地段与优质教育资源，老破大依然具备抗跌属性。
从宁悦府的销售困境我们也可以看到，当开发商沉迷于制造“第四代住宅”的乌托邦幻象时，当下南京改善客群早已用理性投票：比起诗意的露台，能装下二胎的实用三房和楼下就有的金中实小反而更有安全感。