达摩克利斯之剑悬顶！老牌头部房企，日子不咋好过

波哥聊楼市

2025-03-24 17:41发布于上海知识官 58安居客研究院院长

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1.老牌房企万达集团持有的北京万达文化产业集团80亿元股权被全部冻结，引发关注。

2.随着房地产告别黄金时代，老牌房企面临高杠杆扩张模式的反噬，债务违约风险陡增。

3.为应对危机，老牌房企纷纷采取抛售资产、裁员瘦身、缩减投资等求生策略。

4.然而，房企生存法则已变为现金流优先、债务可控、主业聚焦，自救中的老牌企业在债务重组与战略转型中重塑竞争力。

5.房地产行业的未来属于那些既能敬畏市场规律，又能主动拥抱变革的破局者。

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2025年3月，一家老牌房企再添新麻烦，这让本就艰难的企业雪上加霜。

近两天，一则关于房企80亿股权被冻结的热搜新闻，再次引发大家对老牌开发商的扼腕叹息。

此次陷入舆论漩涡中心的是万达，这家前全富王健林旗下的集团，被曝新增一条股权冻结信息，其持有的北京万达文化产业集团80亿元股权被全部冻结。

沧海桑田，风光无限的老牌头部房企们，逐渐走向了没落。不只是万达集团，其他开发企业的日子也不好过。

洗牌过后，“江湖”只剩当年传说

曾经，以王石、王健林、杨国强、许家印等为代表的大佬们，是何等的意气风发。谈笑间，都是十几个几十个“小目标”的生意。

随着房地产告别黄金时代，传统的粗放型野蛮生长模式，已经不为市场所兼容。黑铁时代，房企的洗牌也就成了定局。

昔年的风云房企，很多都从带头大哥的位子上退了下来。现在的房地产江湖，只剩下关于它们的传说。

时过境迁，“皮带哥”失去了往日的惬意生活，前首富老王则为钱消得人憔悴，而彼时的“白衣骑士”还在畅想着能东山再起……

如今的老牌房企，犹如英雄末路。在房地产供需关系发生重大转变的新形势下，除了“后浪”们的竞争，自身的债务危机，也是可持续经营的巨大挑战。

房地产市场的激变，使得老牌房企们开始遭受高杠杆扩张模式的反噬。销售额的断崖式下跌，加之融资渠道的受阻，房企债务违约的风险陡增。

一旦出现暴雷，房企更会陷入房难卖、钱难回、资难融、债难还的恶性循环中。信用外壳被击穿，结局就是加速沉底，恒大就是一个鲜活的例子。

盲目的多元化战略，则是老牌房企陷入困境的另一推手。一段时期内，“不务正业”甚至形成了一股风潮，造车、卖水、玩足球的房企不在少数。

关键是，大量的资金砸进去，却没有对房企增收起到多大的贡献作用。

债务压顶，辗转腾挪空间有限

这几年，虽然政策组合拳不断挥出，但基本面仍没有明显的改观。进入2025年，集中到期的债务，依然是悬在房企头顶的达摩克利斯之剑。

根据中证鹏元的统计，2025年房企到期债券余额3135.47亿元、回售余额2274.44亿元，其中3月、6月为偿债高峰。

Wind数据进一步显示，2025年3月有694.70亿元的地产债将到期，包括万科、龙湖、中交地产、招商蛇口都有较大规模债券在3月到期。

现在留给房企辗转腾挪的空间，已然不多了。抛售资产、裁员瘦身、缩减投资，成为老牌房企们的求生策略。

以万科为例，为应对危机果断“割肉求生”。2024年，万科通过出售上海七宝万科广场、深圳湾超级总部地块等资产回笼93.4亿元。

2025年全年，万科共有16笔到期或行权的境内公开债和2笔境外债到期，合计债务规模约362.4亿元。

万科表示，将通过积极销售回款、推进大宗交易、加快非主营业务退出和争取融资资源等方式，全力应对2025年到期债务的兑付。

近期股权冻结风波中的万达，今年继续卖卖卖的策略。据报道，2025万达接连卖掉了旗下分别位于铜陵、宣城、淮北的万达广场。至此，万达售出了超30家广场，总交易金额超过百亿元。

当前，房企生存法则已变为，现金流优先、债务可控、主业聚焦。自救中的老牌企业，在债务重组与战略转型中重塑竞争力，将是穿越周期的关键。

而房地产行业的未来，属于那些既能敬畏市场规律，又能主动拥抱变革的破局者。

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