-少谈主义，多解决具体问题-
嘴上不说，心里偷乐？
还记得上一年招商蛇口业绩发布会上的表态：2024，谨慎乐观！
今年，作为头部房企中第一家发布2024年度业绩报告的企业，招商蛇口管理班子对行业的表态是：保持审慎。
先看一下2024年业绩情况：
营收为1789.48亿元，同比微增2.25%；其中，开发业务实现营收1563.61亿元，同比增长1.38%，占公司总营收比重的87.39%。
归母净利润40.39亿元，同比下滑36.09%；
扣非归母净利润约为24.49亿元，同比下降57.27%；
税前整体毛利率较上年进一步下降1.28个百分点至14.61%。
整体而言，保住了基本盘，但净利润下降严重。
利润下降的主因是：信用减值、资产减值，损失合计约为60.34亿元，相较于2023年增长了1.5倍。其中，存货跌价准备达35.75亿元，背后是部分项目售价未达预期。
管理层对大额计提减值的解释是：主动处置不良存货资产，修复资产负债表，提前释放风险。
效果也挺明显，截止年末三条红线指标都保持绿档——剔除预收账款的资产负债率62.37%、净负债率55.85%、现金短债比为1.59。
此外，全年经营活动现金净流量319.64亿，期末货币资金余额达1003.51 亿，达到了5年的最高水平。
总的来说，在手现金储备增加了，资产负债结构也优化了。
不过，2024年招商蛇口还有一个明显变化，拿地减少了。
2024年，招商蛇口在“宁可错过、不能错拿”的投资方针下，累计获取26宗地块，拿地数量较2023年55宗属于是拦腰斩半，总地价约486亿元，权益地价约为335亿元。
于是，招商蛇口在核心城市开始“失速”，以华东为例，在招商蛇口传统战略高地上海，2024年销售成绩严重掉队，销售额同比下降46%至348.47亿元，市场份额被中海、保利反超，失去头把交椅。
今年，招商蛇口的拿地策略依然坚持以销定投、量入为主，同时要坚持“四个不失”：不失误、不失血、不失速、不失志，不能拿错一块地。
对比去年，今年不提错过了。
值得一提的是，近年来招商蛇口在投资端不断地进行区域上地聚焦。
2020年之前布局范围是70个城市；
2021-2023年，主要深耕核心6+10城，以及机会型投资14城；
进入2024年，大投资框架依然是30城，区别是要进一步聚焦核心10城。
当时，招商蛇口并未披露核心10城的具体名单，此次业绩会上，这十座城市终是“千呼万唤始出来“，除北上广深外，西安、长沙、合肥、苏州、成都、杭州也囊括在名单之中。
2024年，招商蛇口核心10城的投资金额占比高达90%，一线城市的投资占比为59%。
今年，被去年谨慎“教育”了的招商蛇口，有点学习中海的味道，在核心城市“抢地”十分激烈。
例如，在月初上海二批次土拍中，招商蛇口以26.6亿拿下嘉定新城一宗宅地，溢价率30%，刷新了板块单价纪录。
上周又在成都夺标“新地王”，27亿元拿下大源西板热门宅地，块溢价率70.43%，楼面价突破3万。
所以，对招商蛇口来说，今年投资应该是“不能错，但也不能过。”
所以说呀，观察企业，不能只听他怎么说，更重要的是观察他怎么做，他说乐观其实他更谨慎，他说谨慎其实他更乐观。
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