数读｜贷款增速放缓≠购房信心下降：正增长印证稳楼市效能

1.贷款数据表象的误导性：单纯以新增贷款同比变化衡量购房信心存在片面性，需综合考量还款规模与新增贷款结构的动态平衡；

2.贷款指标波动的成因分析：主要取决于一二手房交易量相比自身15年均线的变动情况。

3.长期发展的必然趋势：当房地产销售规模进入平稳期后，中长期贷款总量终将会调整至与当时销售规模匹配的水平。而2025年初在交易负增长周期中的贷款规模正增长，本身已体现“稳预期”政策的阶段性成效。

居民中长期贷款余额的变动本质上是存量调整与增量变化的综合结果，其动态平衡关系应为：

期末居民中长期贷款余额=上期余额-当期还款+当期新增贷款-贷款核销/剥离等非正常减少额。

从数据逻辑看，以居民中长期贷款变化的简化模型推导购房信心变化，是无法解释客观实际的。面对2022年以来全国商品房成交规模持续下降的客观事实，是无法解释期间居民中长期贷款余额为什么能够保持正增长的。

即便以“新增贷款同比多增/少增”的二阶差分视角，也与客观事实不符。在2008-2021年的14年期间，全国商品房成交金额有13年实现正增长，但是居民中长期贷款年增量，却只有8年呈现正增长，甚至在全国商品房成交金额大幅增长的2017-2018年期间，住户中长期贷款的年增量也是连续两年同比少增。

基于正确的基本认知：居民中长期贷款余额增量=当期新增贷款-当期还款-非正常减少额。

在合理简化模型下，若每年平均首付比例和平均还款年限相差不大，且非正常减少额波动不大，用当年商品房成交金额减去近若干年的平均商品房交易金额，得到的结果应当与居民中长期贷款余额高度正相关。从我们的分析结果来看也正是如此。

商品房交易额较近15年均线的波动，与中长期消费贷高度正相关，相关系数达到了0.91，直至2023年以后，随着二手房交易量大幅上升，已然成为大多数一二线城市的交易主力，此时商品房交易的变动不再能反映一二手房交易量总体变动。因此在2024年商品房交易量跌破15年均线的情况下，得益于二手房市场交易量份额的提升，居民中长期消费贷款仍然得以维持正增长。

由此可知，在大部分情况下，中长期消费贷款的年增量变化，更多的还是反映了全国一二手房交易量相比近15年均线（或者更久）的变动情况。因此在房地产交易规模经历了三年大幅调整之后，中长期贷款能够保持正增长，已经体现了近年来中央部委一系列稳楼市政策的正面作用。

居民中长期贷款的正增长，本质上是政策托底效应与市场内生韧性共振的结果。2025年初的贷款数据虽同比少增，但其绝对值仍维持正增长（+3296亿元），这一现象应当置于当前“稳增长”政策框架下解读。一方面，央行通过降准降息、优化再贷款流程等工具降低企业融资成本，并加大对“五篇大文章”（科技、绿色、普惠、养老、数字金融）的信贷支持，间接缓解居民部门资产负债表压力；另一方面，政府债券前置发行释放的流动性，通过基建投资、保交楼等渠道传导至居民收入端，形成对中长期信贷需求的托底效应。

2024年全国商品房成交额较2021年下降36%，面对行业交易规模收缩的挑战。近年以来，政策端通过一系列行之有效的首付比例与利率调整、限购放开、税费减免、购房补贴等措施，稳定居民置业需求，并在2024年四季度以来取得了良好成效。据国新办披露数据，从监测的40个重点城市来看，前两个月新建商品房销售面积和销售金额同比分别增长了1.3%和7.1%，印证政策对核心城市住房需求的激活作用。此外，中长期贷款中经营类占比提升至21.5%，创下历史新高，部分对冲住房贷款同比少增，也体现信贷工具的结构性优化。

更深层次的韧性源于政策与市场的双向反馈机制。一方面，存量房贷利率下调（如部分城市降至3.15%）显著减少提前还贷规模，稳定贷款余额；另一方面，居民部门通过“以旧换新”等政策置换低息贷款，实现债务成本优化。这一过程中，政府“一揽子化债”方案（如房企债务展期、融资协调机制）与市场自发调整（如二手房交易占比提升）形成合力，推动贷款数据从“规模扩张”向“质量稳定”转型。在此背景下，中长期贷款的正增长既是政策托底效应的显性表达，也是市场适应新供需格局的韧性证明。

居民中长期贷款数据的波动本质上是我国住房金融体系深度调整的结构性映照。当前市场解读中存在的"同比少增即信心下滑"论断，忽视了两个基本事实：其一，在居民中长期贷款规模达到62万亿元的背景下，还款规模的波动对余额变化的影响权重已超过新增贷款；其二，LPR累计下调60个基点产生的月供减压效应，使得存量贷款的自然衰减速率系统性放缓。

国家统计局与央行数据的交叉印证表明，2021-2024年居民中长期贷款余额保持年均正增长，与同期商品房销售面积四成的降幅形成鲜明对比，这恰恰证明我国住房信贷市场正在完成从"增量扩张"向"存量优化"的转型。在此过程中，贷款数据的"韧性"并非反映购房情绪波动，而是住房金融安全垫效应与政策工具精准投放的共同结果。

为避免市场误读并提升政策效能，建议完善数据披露机制：公布月度新增住房贷款规模，定期发布存量贷款账龄结构分布，减少“居民中长期贷款=购房需求”的误判。以便中央部委、地方主管部门、金融机构和房企更准确识别数据变动的驱动因素，更有针对性地及时调整相应政策和发展战略。