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南三环正经历1万/m²保卫战，且还有后续…

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2025-03-22 18:38发布于河南

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摊牌了，管南正在经历1万/m²单价保卫战。


新房和二手房都在努力坚守，而且保卫战对抗的对象，不在售楼部，也不在业主群。



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这两天，三环边的商都阜园又出特价房了。

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90平三房，103XX元/m²，送全屋家装+车位，现房。

即使家装再一般，车位再不值钱，房价算下来已经不到1万/m²了。

对于一个刚需来说，价格又便宜，还稳稳当当的拎包入住，听上去真挺诱人的，那这项目到底咋样？

大门是这种新中式的。

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内部有大量文化相关的装饰小品、小桥流水。

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景观的核心卖点是一片湖，湖里是商都阜园最大IP一对黑天鹅。

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其他的景观呈现一般，小区外围的柏油路、内部的面包砖、消防等高面的处理，在品质上还有很多提升空间。

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但最让买房人纠结的，也是商都阜园卖成现房，依然要靠特价来去化的重要原因：户型。

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这个90平三房，由于是早期规划，采光面与得房率，和现在的新房有比较大的差距。

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而且，在卧室飘窗和空间处理上，甚至不如某些的二手房。

周边的配套与环境，半喜半忧。

喜的是，西边的西吴河公园有十八里河流过，环境比较宜人，周末节假日这里来钓鱼露营带娃的人相当多。

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文兴路小学已经招生，沪瑞幼儿园就在隔壁，虽不是牛校，但胜在离家近。

而忧的是，管南作为一个刚需板块，对地铁的需求非常旺盛，商都阜园离地铁站太远，自动筛掉了一批对地铁有需求的客户。

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另外，地块内部有不少回迁房和人才公寓，混搭在一起，商品房业主难免会介意，东侧是大量待拆迁的产业园和待开发的土地，显得商都阜园和新城洋房有些孤独。


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如果说商都阜园的特价，还是三环外，但三环里的远洋瑞林宸章，也有不到1万/m²的特价房。

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三环里、地铁口、四中集团校。

听上去也非常诱人，但一具体就发现事情并不简单。

首先，这原是鑫苑紫金府地块，但烂尾后被远洋接手，开发商改为河南远联房地产开发有限公司，远洋100%持股。坦白说，对早期业主是个好消息，交房时间分两个批次，2026年底、2027年中。

其次，这个产品也由于规划较早，外立面、景观、户型与今天的新房对比，竞争力就不够强了。

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最后是学校，对面是83中，这是四中集团校，小学是南十里铺小学，这两个学校组合整体质量一般，但好在离家近。

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产品一般、学校一般、曾经品牌有负面。

所以，即便是三环里的地段，也不得不向市场低头，打出了比二手房低2000元/平的口号，现在89平三房1万/m²左右，120平三室两卫不到1.1万/m²…


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远洋瑞林宸章的特价，还有不少期房的因素，而富田九鼎公馆5号院和信达未来公园3期，已经卖成现房了，价格还在1万/m²的边缘挣扎。

富田九鼎公馆5号院，4号线地铁口、东关小学旁边。

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理论上这个小区的地段、产品与户型谈不上差，但事实就是，自2021年开盘，到今天已经卖了快4年，价格也从最顶峰的1.65万/m²降到了现在房源1万/m²，甚至临高架的房源，有9XXX元/m²的…

当然，降价包括了许多因素，市场环境、富田的兑现、交房延期等等。

其中，富田的兑现可能是关键的一环。

比如，北大门不开，东大门的仪式感还不如曾经的2、3号院。

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5号院的景观其实相比于早期的示范区是有缩水的。

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内部的跑道是硬质路面，而非塑胶。

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后期不知如何处理的电动车车棚。

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风雨连廊也没有拉网。

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品质的问题太多了，导致昔日管南价格天花板，跌倒今天这地步。

同样是保交楼，信达未来公园3期就要比富田九鼎公馆5号院，品质好不少。

一进门是一个超大中央水系景观，亭台楼阁小桥流水。

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内部有大量的朴树、大胸径桂花、罗汉松、银杏等名贵树种。

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儿童游乐区的设备也比较齐全。

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风雨连廊也做了拉网处理。

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地下室已启用。

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但信达也面临孤盘的难题，配套的创新街小学振兴路校区没啥动静，柴郭村的拆迁进展不大，还有被诟病的南侧高铁噪音。

所以，导致这里价格很难突破。


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新房难，二手房更难。

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新房好歹是一个团队在卖房，有销售、有渠道、有媒体、有推广公司等等造势，二手房想卖房，除了上架58贝壳，还能干啥？

短视频砍价，所以你能看到不少视频管南客户为卖房，怒砍几十万…

在这种砍价视频里，每一套房的装修和真实价值，都在被抹平，对于成交来说，低价变成了最简单的策略。

而砍价视频带来的恐慌，投射到了业主心里，导致上一套最终的成交价，变成了下一套二手房的挂牌价，反正你不卖有的是人卖，现在逮个诚心买的客户不容易。

同时，新房的价格也和二手房相差不大，房龄更新、品质还稍微好一点、交易流程更简单，那怎么快速吸引来客户呢？

还得是低价。

这就造成了管南新房二手房的互相踩踏，导致了整个板块螺旋降价。

以管南二手房成交最热的绿都澜湾为例，据板块的资深中介田女士统计，从3月初到今天，大概成交了30-40套左右。

基本单价在1.1万/m²以内，个别两房的价格甚至8-9K/m²。

总价在80-130万，总价如果超130万，成交周期和客户带看都比较难了。

澜湾已经是集地铁、商业、学校的成熟板块了，内部的五重园林景观、塑胶跑道、儿童游乐区、户型等，放今天管南新房依然不过时。

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其他素质不如澜湾的二手房，该怎么办？


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最后，笔者想讨论一下，管南怎么就从巅峰期的1.7万/m²，沦落到保卫1万/m²房价了？

外部原因当然有很多，口罩影响、市场大环境等等，但更重要的是：千亩大盘时代的控地节奏失衡。

管南是由几个千亩大盘组成的，许多道路、学校、商业都要由开发商主导，但过去几年，融创、富田、康桥先后出问题，导致该兑现的配套没兑现，该交房的又延期。

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比如管南一直被吐槽“商业荒漠”，根源来自两方面：

一是先天条件，受制于铁路河流高架，管南出现了漓江路、贺江路、环翠路等断头路，直到前两年宇通路鼎瑞街才打通，路不通人口也就很难流动。

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人口不流动与商业需要的集聚效应违背，导致今天没有一个大型商业，甚至在许多业主心中，管南没有一个中心。

二是开发商的暴雷，导致许多原来宣传的“万达”通通停滞。

商业是人心的一个缩影，还有道路、学校等等基础配套都要兑现，可这么多千亩大盘，该怎么救？

且救的同时，管南还在新增供地，比如富田5号院北侧还有地块、2号院又商改住了，绿都澜湾也商改住了两块地，信达未来公园售楼部地块，西侧还有二七贾砦的城改地…

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△富田商改住四代宅

其中不乏四代宅，新产品会让老业主和售楼部恐慌，趁着没入市赶紧降价卖…

究其根源，就是管南的节奏问题。

当富田九鼎公馆成为郑州年度销冠时，当融创城年销20-30亿时，不仅没有深耕四环内的配套、引入新的产业，反而在四环外新增大量供应，造成了更多千亩万亩大盘。

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野心跟不上能力，调整没赶上变化，供应超过了需求。

也就导致了今天的尴尬，许多开发商自保已难，兑现只能靠卖新补旧，不得不新增供应，而过去的业主和开发商，都输在了节奏里。

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最后，给大家准备了两份资料——

① 《新房指南》囊括了郑州主城几乎所有的热门楼盘，并清晰的标注了附近有什么地铁？划片什么学校？单价多少？有哪些劣势？非常详细！

② 《二手房万字解析》囊括了郑州主城100+个热门二手房小区！
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