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坊间有一个关于李嘉诚的段子，大概意思是说：李嘉诚只需让超市停摆，就能瘫痪香港。
这里面主要想表述的是：李嘉诚家族通过垄断电力、港口、超市等民生行业，深度影响香港社会运作。
这一说法并非出自某篇权威报道或官方文件，而是香港民间对财阀垄断现象的讽刺性总结。
在深圳的地产版领域，其实也有一个类似于“李嘉诚”类型的开发商，其力量影响之大、对深圳市民影响之深，无出其右。
而他的影响，在深圳甚至一度超过了万科、华润、恒大、佳兆业等中国房地产TOP10前十知名房企。
2025年3月份，龙华北部观澜一个超大型综合体项目震惊了很多深圳人，甚至连安静周边一些老媒体人都惊掉了下巴
因为这个项目的总体量接近410万㎡。410万平的体量到底是一个什么样的概念？
北京故宫总建筑面积约15万平，410万㎡相当于27个故宫连成一片；
水立方总建筑面积约10万平，410万㎡相当于41个水立方无缝拼接。
安静上一次见这么大体量的项目，还停留在龙华老城区的壹成中心，总体量为320万平。这个项目有多大，从地铁/地铁口数量就可感知
而另外一个体量超过200万平级别的，是沙井的珈誉府，总建面大概有248万平米。
这三个超级巨无霸项目，有一个共同的名字：鸿荣源。
02
同以往开发商小步快跑的形式略有不同，我们可以明显看到，近几年鸿荣源在深圳开发的项目，基本上都以超级大盘为主。
仅沙井的珈誉府、龙华的壹成中心、观澜的观城三个项目而言，总体量就高达978万平米，而这还仅是近些年鸿荣源深圳土储冰山一脚。
根据公开信息显示
现阶段，鸿荣源除了在开发的鸿荣源珈誉府、鸿荣源观城等大型城市更新项目，还有未开发的龙华牛湖项目、宝安四十五区等十余个大型项目。
图片来源于格隆汇
换句话来说就是：佳兆业之后，鸿荣源成了深圳最大的“隐形地主”。
我在2015年的时候，参加前往外地调研过“宇宙神盘”贵阳花果园与大川白金城，这两个楼盘：一个建面1830万平，一个建面1600万平。
图片拍摄于2015年贵阳花果园
同这些超级大盘不同的是，这种宇宙级神盘都是个别现象，仅属一家公司，搞完就没了，而且一生可能也仅此一盘。
但鸿荣源的地产布局在深圳则遍地开发，从东到西，从南到北都有布局。而且，不仅是住宅领域，就连商业地产也是做的有声有色。
盘点近几年鸿荣源的战略版图，尤其是那种超级巨无霸板块，基本都会搭配一个Supermarket——
比如说龙华老城区的壹成中心商业，体量60万平；比如说沙井的珈誉府，商业体量50万平；
而这次准备拿来开卖的鸿荣源观城项目，更是号称要打造龙华2.0版的壹成中心，涵盖60万㎡壹方天地商业集群。
如果说李嘉诚凭“电力、港口、超市”三条腿影响香港社会的运作，那鸿荣源至少也有两条腿（住宅/商业）深度影响深圳人的方方面面。
鸿荣源抖一抖，深圳人都要颤一颤。
03
话说的有点戏谑，但其实话糙理不粗。龙华老城区的鸿荣源壹成中心，从2015年开盘到现在为止，已过去差不多有10年的时间。
现在住在壹成中心的人数，不完全统计大约有2万户，按每户3-4人来计算，相当于6-8万人。
这还没有算上将开的观城，总建面410万平，远远高过壹成中心的320万平。壹成中心的整体容积率大概是6-8左右。
而新开发的观城，一期的规划基本都是58层左右的超高层住宅，容积率高达9.2。也就说是，这里面最少能容纳12万人。
龙华的常住人口大概是252万人，仅仅就这两个项目的常住人口就高达20万人，占比接近8%，想想鸿荣源是一个多么恐怖的存在。
而且，这还不算商业带来的人流量，根据@中央广电总台国际在线 2024年的数据，壹方天地一年总共就有5200多万的人流。
那么，新开发的观城壹成中心2.0版呢？粗略估计，两个加起来一年内，人流量上亿也不为过。
而且，这还仅仅是龙华两个项目的存在，如果再加上龙华、宝安、龙岗、前海、南山等，更是一个核弹级别的存在。
而此次的观城，同以往鸿荣源的其他超级大盘一样，也是开创了历史先河：深圳首个实现高速进小区的项目。
具体的规划如上图，小区可以直接对接梅关高速，到时候可以直接开进观城的地下车库。
更牛逼的是，小区下楼可以直接逛5个公园
我记得壹成中心首开的上一年，好莱坞大电影《超体》在国内爆火。壹成中心首次开盘时直接借用了这一名字，并号称：“深圳版的城市超体”。
新开发的鸿荣源观城，更是超体中的超体。
难怪有销售说鸿荣源开发的楼盘，可以养活很多深圳的地产销售，而且是不用换工作的这一种，可以从你花季少女“养“到直接绝经。
鸿荣源观澜项目体量更大、旧改周期更长、销售进度肯定也更慢。壹成中心能够卖9年，这个盘卖个10年一点都不在话下。
2019年，中国一知名地产公司董事长被曝猥亵女童被拘，彼时公司运营受到严重影响，公司不得已退了很多地。
5年出来后，他猛然发现：地产江湖已经变天了。同行都倒了，他家还挺好。由于2019年年中的突发事件，他躲过了这一轮楼市调整周期。
2025年3月17日，龙光控股向投资人发布定向公告，披露其境内债务重组方案，涉及债务共计21笔，本金余额合计220亿。
正式方案推出之前，潮汕地产大佬纪海鹏的团队征求条款意见时，遭到部分债权人的公开反对。这位潮汕地产大亨，已在脱困之路上努力3年。
同为潮汕系的佳兆业，这个曾经的旧改之王，旧改项目货值超4600亿，2023年土地储备2400万㎡，全国布局超50城。
现在基本在网上也看不到什么消息了。
而在去年，坊间传言深圳更有一潮汕系的房地产开发商老总，因为负债过高最后没了。我不知道他看着眼底下密密麻林的高楼，心里在想什么。
此一时彼一时，同为潮汕系的鸿荣源霸道总裁，在2023年时还怒砸320万请王心凌唱歌，全程化身小迷弟，满脸痴憨笑的望向偶像大喊“爱你”。
而在今年，鸿荣源仍然如火如荼的布局自己的地产版图，为新盘开盘请多位明星造势。
所谓同人不同命。
有人宴宾客，有人起高楼。眼见他起高楼，眼见他楼塌了。无数地产大佬 血淋淋的案例告诉了我们一个最朴实无华的道理
步子迈的太大，真容易扯着蛋。