前海网红小区月亮湾花园，近期又上新闻头条了。
据@深圳卫视第一现场 报道，3月13日晚，月亮湾花园小区10栋A单元的楼顶女儿墙倒塌。
虽未造成人员受伤，但小区存在的安全隐患如何消除，却成了业主们最大的困扰。
事件发生后，关于小区“拆除重建”的话题也再被重新点燃。
业主盼拆除重建
月亮湾花园能圆梦吗？
月亮湾花园被指出部分楼栋为C2级危楼，因此小区业主也在多个官方平台和渠道发声，呼吁领导关注危房问题，开展拆除重建工作。
接到反映后，街道办回复已联合区住建局、专业机构对10栋及小区其余41栋女儿墙开展全面排查，同时将依据《深圳市房屋安全管理办法》，推进隐患整治。
月亮湾花园是1993年建成的小区，至今有30多年楼龄，小区整体老旧，部分楼栋还存在钢筋外露锈蚀、楼板渗水等问题。
尽管小区明显的老破旧，对口的学校月亮湾小学和深大附中，也不算特别好，但房价却一度被炒至近13万/㎡天价，直逼豪宅价格。
图源丨行舟深房
这其中最主要的原因是有“前海概念”+“拆迁利好”两大因素在里面。
2020年8月，月亮湾花园启动了棚改意见征集，同意并且签约的户数超过了95%。根据棚改相关规定，小区达到了可棚改的标准。
用当时中介的话来说，月亮湾花园要起飞。
果然，房价是率先起飞了，月亮湾花园也一度晋升成前海网红盘。
虽然成功了迈出了第一步，但后面却迟迟没有推进，加之2022年住建部一纸《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》政策，月亮湾花园棚改算是“梦碎”了。
随后2023年，小区房价也慢慢回落至5字头；2025年1月最新成交价则跌至4.4万/㎡，与高峰期相比，跌了193%，房价大跳水。
显然拆迁致富这条路已经行不通了，加上市场也不如往昔。此时业主请求小区拆除重建，更多是出于改善居住条件和安全考考。
但据南山区南山街道办事处的最新回复，月亮湾花园当前暂不符合“拆除重建方式解决情况”的条件。
深圳“超龄”小区频发安全隐患
业主呼吁“旧改难”
除了月亮湾花园，深圳还有一大批“超龄”小区也存在房屋安全隐患。有些小区早已通过城市更新焕新，有些小区穿着斑驳的外衣依然“在岗”。
据@深圳大件事 2024年11月报道，位于罗湖桂园路的红群楼小区，业主爆料“数栋楼存在下沉现象，房体存在开裂、下挫”的情况。
这座建于1982年的小区，如今已经43岁，业主曾也在其他媒体平台反馈该小区出现墙体开裂、错位等情况。此外，电线老化、水管爆裂也时有发生。
针对业主相关问题，罗湖区住建局现场勘测后，结果显示“红群楼27栋首层阳台底部疑似存在因沉降引起的旧裂缝，暂未发现27栋以及其他房屋主体结构存在开裂的情况”。
针对这个回复，业主似乎并不满意。
有业主在领导留言板上表达想要“加速小区旧改速度”的想法。相关部门回应称“如后续红裙楼小区被纳入区五年规划拆除重建的更新范围，我街道将依据上级相关主管部门的要求开展工作。”
据悉，目前红群楼小区所涉片区暂未列入深圳市罗湖区城市更新单元计划，且暂无相关主体向罗湖区住房建设局申报城市更新单元计划审查。
家在南山中兴之家小区的业主同样为住房的事苦恼不已。
根据2023年的报道，业主爆料小区2号楼早在2018年就被检测鉴定为D级危楼，当时所属街道办便疏散了全部住户。
据公开资料显示，中兴之家小区的拆除情况因楼栋不同而有所差异，其中，3号楼在2008年就被鉴定为危楼，于2016年被拆除变成了一处停车场；2号楼在2018年被定位危楼后，就是空楼状态，业主长期在外租房；其他楼栋仍在使用当中。
图源|深圳大件事，2023年报道
附近其他住户表示，“小区新增裂缝一年比一年多，不知道后续会如何进行管理。”
不过，据当时有关部门的回应称，2020年中兴之家小区曾被列为南山区棚户区改造备选项目之一，但后续政策导向有所变化，后续全市各区尚未完成棚改计划备案的项目均暂缓。
针对小区日益突出的质量问题，南山住房建设局工作人员称，将委托专业机构对校区进行定期巡查，再者就是推动中兴之家小区纳入南山区城市更新“十四五”规划并尽快实施。
关于小区尽快实施城市更新，最近传出了好消息。日前，南山有关部门在回复月亮湾花园相关事宜中提及，中兴之家小区符合“拆除重建更新”。（如上图）
“危楼”小区该如何自救
很显然，能够成功走上“拆除重建”的小区，一般都是D级危房，属于年久失修或者经维修后仍无法满足使用要求，存在严重安全隐患危的小区。
而近年来随着“拆除重建”、“棚改”等方式都遇到了瓶颈，深圳也摸索出了新模式。
据@合一城市更新研究院梳理的4类城市更新探索模式，其中在深圳旧住宅区改造试点、业主自筹资金原拆原建这两类模式或有一定的可行性。
·旧住宅区城市更新改造项目新试点
2023年，深圳发布《关于加强旧住宅区拆除重建类城市更新工作的实施意见（征求意见稿）》，明确未来旧住宅改造拟采取“前期服务商+市场主体+实施主体”的城市更新模式。
正式文件尚未正式发布，试点项目已经在推进。
目前，公开的两个试点项目都在南山：蛇口爱榕园片区城市更新项目和华侨城片区的荔园新村城市更新项目，分别由招商蛇口和中海中标前期服务商。
其中，爱榕园片区城市更新单元用该模式进行推进，仅8天就完成意愿征集双95%签字率。
值得一提的是，上述两个项目前期均属于棚改备选小区。
·业主自筹资金原拆原建
深圳也有小区试点过“业主自筹资金原拆原建”模式。
去年罗湖清水河街道的红岗花园，在6月启动首轮摸底，仅仅28天时间签约率就达到了超90%，距离棚改签约率的95%就差临门一脚。
只是后来因部分业主将商品房改为商铺出租拒绝签字，以及部分业主无法联系，最终项目就此搁浅。