1.2025年2月份仓储指数为50.2%，较上月回落2.3个百分点，受节日因素影响，货物周转速度有所减慢。
2.2月份中国物流业景气指数为49.3%，较上月回落0.4个百分点，仍保持在扩张区间。
3.空置率、租金均与上月持平，深国际盈利预喜，预期本年度股东应占盈利将介乎约港币28亿元至港币31亿元，较2023年上升约53%至63%。
4.期内仅有4起相关投资事件，其中京东(宝安)智能产业园是京东产发唯一一个8层，也是其目前层数最高的物流高标仓库。
5.由于物流成本降低，企业节约的物流成本开支可以用于其他领域的投资、原有资产的升级改造等，帮助企业扩大市场份额并提升竞争力。
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观点指数 指数下滑，降低物流成本为主要方向 物流各项指数方面，2025年2月份仓储指数为50.2%，较上月回落2.3个百分点。2月份仓储指数出现回落，主要受节日因素影响，工作日减少，开工率和人员到岗率下降，货物周转速度有所减慢。物流方面，2025年2月份中国物流业景气指数为49.3%，较上月回落0.4个百分点。此外，2024年社会物流总费用与GDP比率为14.1%，比上年下降0.3个百分点。物流成本的降低直接缓解了企业的经营压力，节约的物流成本开支可以用于企业其他领域的投资、原有资产的升级改造等，从而帮助企业扩大市场份额并提升竞争力。
空置率、租金均与上月持平，深国际盈利预喜 2月全国平均租金为23.21元/㎡·月，空置率为16.46%，两者均与上月持平。41个重点城市的平均租金为23.78元/㎡·月，空置率为15.0%，与上月相比略有上升。对比2024年全年及2025年1月的仓库租金和空置率，可以发现报告期内的两项指标与2025年1月持平，维持在2024年以来的最低水平。3月3日，深圳国际发布盈利预喜，预期本年度的股东应占盈利将介乎约港币28亿元至港币31亿元，较2023年上升约53%至63%。
仓储项目“爬楼”，跨境电商项目先行 据观点指数不完全统计，期内只有4起相关投资事件。其中，京东（宝安）智能产业园是京东产发唯一一个8层，也是其目前层数最高的物流高标仓库。高层仓储通过垂直扩展，能大幅提升单位面积的存储容量，这种高层模式尤其适合土地资源稀缺的一线城市，能有效降低土地成本压力。此外，报告期内物流企业对于海外仓的布局同样值得关注，对跨境商品不断增加的需求，推进了这一进程。3月11日，京东物流宣布其位于波兰华沙的2号仓正式投入运营，该仓库将为跨境企业提供一体化的供应链物流服务。
九州通医药REIT项目公司减资，平安再购物流仓储资产 3月17日，汇添富九州通医药REIT发布公告称，该基金构建项目公司股东债权的方式包括股东减资，即计划管理人（代表专项计划的利益）作为项目公司股东，通过减资形成项目公司对其应付减资款。减资完成后九州首瑞注册资本为3.06亿元，仍由汇添富资本管理有限公司（代表汇添富资本-九州通医药仓储物流基础设施1号资产支持专项计划）持有相关项目公司100%股权。3月14日消息称，中国平安集团近期已从第一产业集团手中收购位于东莞的两项物流仓储资产，交易金额达数十亿元人民币。
指数下滑，降低物流成本为主要方向
物流各项指数方面，2025年2月份仓储指数为50.2%，较上月回落2.3个百分点。从分项指数来看，同上月相比，业务活动预期指数有所上升，升幅为2.1个百分点；期末库存指数持平，仍保持在扩张区间；新订单指数、平均库存周转次数指数、企业员工指数有所下降，降幅在0.4到6.9个百分点之间。
据观点指数了解，2月份仓储指数出现回落主要是受到节日因素影响，工作日减少，开工率和人员到岗率下降，货物周转速度有所减慢。但指数仍在扩张区间运行，新订单、期末库存、业务活动预期等分项指数保持较高景气水平，仓储业务需求稳定增长，企业备货积极、预期乐观，库存持续上升，显示仓储行业整体仍保持平稳向好的运行态势。后期来看，随着天气回暖、经济继续向好回升以及大宗商品市场旺季到来，预计仓储业务需求仍有回升的空间。
数据来源：国家统计局、中物联，观点指数整理
物流方面，2025年2月份中国物流业景气指数为49.3%，较上月回落0.4个百分点。与仓储指数类似，该项指数同样受春节假日等因素影响，导致较上月有所回落。从地区来看，东部地区和中部地区业务总量指数处于扩张区间，分别为50.3%和50.2%。预计随着产业链上下游加快复苏，物流实物量需求将有序回升。
1-2月中国快递发展指数为368.6，同比提升11.8%。其中发展规模指数、服务质量指数、发展能力指数和发展趋势指数分别为519.3、464.8、221.4和70.1，同比分别提升27.6%、1.2%、5.4%和6.2%。
此外，2025年2月份中国电商物流指数为108.9点，较上月回落0.3点。分项指数中，库存周转率指数、实载率指数有所上升，总业务量指数、农村业务量指数、履约率指数、人员指数、满意率指数、物流时效指数和成本指数有所下降。
今年两会期间，交通运输部部长刘伟表示，2024年底中办、国办专门印发了《关于加快建设统一开放的交通运输市场的意见》，《意见》主要是通过深化改革，打破区域和行业壁垒，促进多种交通运输方式协同融合，促进完善公平公正的市场环境，进一步提升综合交通运输效率，为高质量发展提供支撑。
为了落实《意见》，其中一个重要的举措就是降低全社会物流成本。据介绍，全社会物流成本主要由三部分构成，包括运输成本、仓储成本和管理成本。其中，运输成本占大头，达50%以上。为此，交通运输部会同国家有关部委共同研究制定了交通物流降本提质增效行动计划，以及铁路、公路、水运、民航、邮政等五个领域的实施方案。
2月27日，据中物联披露，2024年社会物流总费用与GDP的比率为14.1%，比上年下降0.3个百分点，降至历年最低水平。年内各季度呈现稳步回落的趋势，意味着每创造100元GDP的物流成本从14.4元降至14.1元，以当前GDP规模测算相当于节约物流成本超过4000亿元，表明经济运行过程中的社会物流成本有所减少。
观点指数了解到，降低的4000亿元社会物流成本还与2024年11月27日国务院办公厅印发《有效降低全社会物流成本行动方案》密切相关，其中政策提及到2027年，社会物流总费用与国内生产总值的比率力争降至13.5%左右。
2024年11月28日，国务院政策例行吹风会上强调，有效降低全社会物流成本不是简单降低运输成本，也不是要压缩物流企业的合理利润，更不是要影响物流从业人员的收入。
截止至3月17日，据观点指数不完全统计，共计有13个省份出台了相关降低社会物流成本的政策文件。
观点指数认为，物流成本的降低直接缓解了企业的经营压力，节约的物流成本开支可以用于企业其他领域的投资、原有资产的升级改造等，帮助企业扩大市场份额并提升竞争力。
当前，降低物流成本仍存在较大的提升空间。国内有效需求不足，新旧动能转换存在阵痛，持续有效降低全社会物流成本存在一定挑战，下阶段仍需推进多领域释放潜力。
空置率、租金均与上月持平，深国际盈利预喜
期内，据物联云仓披露，2月全国平均租金为23.21元/㎡·月，空置率为16.46%，两者均与上月持平。41个重点城市的平均租金为23.78元/㎡·月，空置率为15.0%，与上月相比略有上升。
数据来源：物联云仓，观点指数整理
数据来源：物联云仓，观点指数整理
对比2024年全年及2025年1月的仓库租金和空置率，可以发现期内上述两项指标均与2025年1月持平，维持在2024年以来的最低水平，41个重点城市的空置率虽较上月略微上涨，但整体未发生较大变动，且并未伴随着较大的仓库平均租金的下降，这也表明企业的空置率上升趋势暂时得到遏制。
3月3日，深圳国际发布盈利预喜，其中预期本年度的股东应占盈利将介乎约港币28亿元至港币31亿元，较2023年上升约53%至63%。2023年，本集团股东应占盈利为约港币19.02亿元。股东应占盈利预期增加主要是由于：深国际华南物流园转型升级项目确认土地置换税后收益约港币23亿元；成功将两个物流港项目置入公募REIT，录得税后收益约港币5.87亿元；主动优化借贷货币结构，汇兑损失大幅减少。
报告期内，典型园区有深国际华南物流园、万纬嘉兴平湖冷链园区、速卖通（武汉）跨境电商产业园。
据深国际此前披露，华南物流园一期面积约53万平方米土地整备项目与龙华区城市更新和土地整备局、深圳市龙华区民治街道办事处及深圳市规划和自然资源局龙华管理局签订了土地整备监管协议书，同意综合采用安排留用土地和货币补偿的方式实施华南物流园项目，华南物流公司作为原土地使用权人，可在华南物流园内留用面积为10.87万平方米的土地。留用土地的规划容积约69.42万平方米，其中配套容积约2.9平方米，权益容积约66.52万平方米：包括住宅约57.76万平方米（含部分共有产权住房，将按政府有关政策实施），商业、办公、旅馆业建筑约8.76万平方米。
此前，该项目为传统仓储物流园区，目前一期所涉地块由原单一的物流仓储用地变更为以数字经济产业为主、配套高端商业和居住功能的综合性用地，并在新规划下进行开发，而原本的物流功能仍将继续保留，保留的面积调整为35.94万平方米，并建设二级物流转运中心，承担城市配送功能。
深国际华南物流园项目将物流园区与城市发展深度结合，也即是从传统物流园区向产城融合综合体转型，通过土地整备与功能混合开发，实现了物流产业升级、城市空间优化与民生配套完善的协同发展。
3月5日，浙江省农业农村厅发布《2024年农产品产地冷链集配中心培育建设名单》，其中万纬嘉兴平湖冷链园区入选省级培育名单，万纬物流也是平湖地区唯一一家入选省级培育名单的冷链物流企业。
观点指数了解到，万纬嘉兴平湖冷链园区集预冷、分选、冷藏、配送于一体，服务水果、蔬菜、肉类等品类企业客户，年冷链流通量150万吨。该园区于2021年7月建成并投入使用，占地40亩，建筑面积2.97万平方米，包含一栋双层冷库，一栋单层自动化立体冷库，可实现商品出入库传输、上下架操作的全流程自动化，有效提升运营准确率与操作效率。
园区冷库温度区间覆盖-18℃至0℃，温度波动控制在±0.5℃，可根据不同食品的存储要求进行自动调节，通过万纬温湿度监控系统进行实时监控预警，确保食品安全。园区可支持本地农产品产地冷链直采，作为当地的“大冰箱”，解决农产品“最先一公里”保鲜难题。
2月20日，速卖通（武汉）跨境电商产业园举行授牌仪式。据悉，该产业园是阿里巴巴全球速卖通在全国布局的第八个跨境电商产业园，未来武昌区将依托速卖通产业园打造全市首家跨境电商综合服务中心，覆盖从建站、营销、招商、仓储、物流、运营、支付、供应链管理各环节的服务，建立完备的跨境电商生态服务体系，为跨境电商企业提供一站式综合服务和推广平台。
速卖通表示，未来3年园区将打造成湖北省跨境电商的重要基地，吸引国内外跨境电商企业投资、创新和发展的重要平台。预计5年内将集聚跨境电商企业100家以上，跨境电商进出口额年均增长在10％以上。
仓储项目“爬楼”，跨境电商项目先行
据观点指数不完全统计，期内仅有4起相关投资事件。
2月28日，京东产发首个8层高标仓项目-京东（宝安）智能产业园主体结构顺利封顶，标志着项目建设取得阶段性重大进展，并正式迈入装修施工新阶段。该项目位于广东省深圳市宝安区松岗街道，占地面积约68998平方米，总建筑面积390285平方米，高度达77米，相当于25层楼房。
据悉，京东（宝安）智能产业园是京东产发唯一一个8层，也是其目前层数最高的物流高标仓库。项目将于2026年竣工验收，建设成为集贸易结算、物资集散、仓储加工、城市配送、信息处理、配套服务等功能于一体的现代化、系统化、生态化的产业园区。
观点指数认为，高层仓储通过垂直扩展，能大幅提升单位面积的存储容量，这种高层模式尤其适合土地资源稀缺的一线城市，并且能有效降低土地成本压力。
2月26日，ESR易商乐歌佛山潮流电商产业园正式投入运营。大湾区完善的纺织服装类供应链体系、强大的制造业能力等，均为园区跨境电商企业提供了丰富的资源及链接。为满足客户对仓储环境的高标准要求，ESR易商在园区规划之初便充分考虑了人车分流、环境整洁、结构安全等细节。
2月28日消息，普洛斯临港国际物流园内的一家国际知名传媒娱乐集团迎来中国区供应链运营中心的扩容升级，以更大的定制化仓储空间，实现更高的仓网供应链效率。
此次扩容包含了一栋全新的定制改造库，按照LEED绿色建筑金级认证标准开发建设，同时满足FM（Factory Mutual Global）国际认证标准，预计2025年下半年投用。位于同一园区内双仓联动扩容升级的布局，将有助于该客户降低运输周转成本、提升供应链运营效率，更灵活地应对市场。
此外，报告期内物流企业对于海外仓的布局同样值得关注，对跨境商品不断增加的需求，推进了这一进程。
3月11日，京东物流宣布其位于波兰华沙的2号仓正式投入运营，该仓库将为跨境企业提供一体化的供应链物流服务。
观点指数了解到，自2021年起，京东物流便在波兰为中国出海品牌及本土品牌提供仓储物流服务，并不断完善其服务网络。此次华沙2号仓的启用，是继华沙1号仓和波兹南1号仓之后的又一重要布局。2022年，京东物流成为波兰最大本土连锁零售品牌的独家仓储物流运营商，为其提供定制化仓储物流方案，并承担该客户5000个SKU商品的全欧洲履约任务。
3月13日消息，菜鸟全球供应链数据显示，2025年1-2月，菜鸟悉尼仓入库量同比增长超170%。
菜鸟悉尼仓入库量同比增长超170%主要得益于3D打印机、3C数码等“中国智造”不断攀升的海外仓备货量，Statista数据也显示，2025年澳大利亚电商市场收入有望达到422.2亿美元，约合人民币3075.1亿元。
据了解，近期菜鸟悉尼仓进行全方位自动化升级，以满足日益增长的需求。此次升级，悉尼仓引入了先进的智能分拣设备，提升了自身的服务能力和运营效率。
而根据新疆阿拉山口出入境边防检查站统计，截至3月15日，今年阿拉山口公路口岸进出境货运车辆达2.23万辆次，同比增长36.47%。阿拉山口铁路口岸进出境列车达4080列，同比增长3.02%。
报告期内，据观点指数不完全统计，共录得2起融资事件，融资类型为超短期融资券及公司债券。
九州通医药REIT项目公司减资，平安再购物流仓储资产
3月17日，南方顺丰物流REIT发布公告称目前已完成询价，此次发售价格定为3.290元/份，计划发售总额达到10.00亿份。募集期定于2025年3月21日至2025年3月24日，其中战略配售初始数量为7.00亿份，占比70%；网下发售初始数量为2.20亿份，占比22%；公众发售初始数量为0.80亿份，占比8%。
值得注意的是，3月17日，汇添富九州通医药REIT发布公告称，汇添富九州通医药REIT的投资对象为汇添富资本-九州通医药仓储物流基础设施1号资产支持专项计划，项目公司为武汉九州首瑞供应链服务有限公司，建筑面积达到17.24万平方米，旨在获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流。
基金构建项目公司股东债权的方式包括股东减资，即计划管理人（代表专项计划的利益）作为项目公司股东，通过减资形成项目公司对其的应付减资款。减资完成后，九州首瑞注册资本为3.06亿元，仍由汇添富资本管理有限公司（代表汇添富资本-九州通医药仓储物流基础设施1号资产支持专项计划）持有相关项目公司100%的股权。
观点指数认为，通过减资形成项目公司对股东的应付减资款可以优化资本结构，通过债权形式调整资本金与债务比例，同样有助于提升资金的使用效率。
3月14日消息，中国平安集团近期已从第一产业集团手中收购位于东莞的两项物流仓储资产，交易金额达数十亿元人民币。此次收购，通过平安保险完成，收购后平安集团将继续委托第一产业集团负责资产的经营管理。
此前的2024年2月，平安人寿以超20亿元的价格收购由三个内地物流资产组成的投资组合，当中包括位于广东江门的两个工业园区。
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