亦庄楼市有大量的炒房客聚集，所以亦庄房价的走势跟整个北京的楼市周期十分贴合。
2021年中海京叁号院，开盘首日即清盘，热门户型一房难求。
2023年下半年招商玺高调开盘，但是卖的一直不温不火，直到现在招商玺网签只有200多套房源，记得上半年招商玺地块跟海淀地块，并列为北京最期待的神盘。
招商玺的跌落，让不少买房人看清了亦庄楼市的真相。
2025年，亦庄河西X24地块出让，没了招商玺地块当年的风光，X24最后被招商以地价收入囊中。
从2021年到2025年，亦庄河西从众星捧月到现在黯然失色，也实在太无奈了。
2021年，亦庄房价开始暴涨，房价当年涨幅30%以上，超越了海淀，那一年也是北京楼市最后的一轮涨幅。
直到现在，中海京叁号院刚交付不久的新房，现在就有50多套挂牌的房源，可见当时这个项目炒作的多猛烈。
只不过，京叁交付之时，就是房价破发之日，去年年底，京叁出了一套单价跌破6万元/平米成交的房源，亦庄业主的天塌了。
不仅如此，我梳理了去年下半年以来京叁二手成交情况，房价一个比一个低。
以168㎡的四居为参照，
2024年7月，成交价1260万元，单价7.5万元/平米左右
2024年10月，成交价1190万元，单价7.1万元/平米左右
2024年12月，成交价1040万元，单价6万元/平米左右
不同楼栋位置的房源，房价也有相应的不同，有价差是可以理解的，但是京叁房价这样的走势让很多人都觉得不可接受。
目前，京叁挂牌房源有55套，挂牌均价8.38万元/平米左右，业主的心气儿很高，但是买房人并不买单呀。
去年亦庄金茂府，总共也只成交了4套房源，房价也是越来越低的走势，2024年房价从接近8.2万元/平米，跌到了7.6万元/平米
亦庄二手房价已经支撑不了业主的信心了。
亦庄河西的新房，要从限竞房说起，从2018年至2021年，河西总共有6大限竞房入市，总共约6098套房源，均价只有5万左右左右
结果，京叁出现，直接做豪宅，开盘价也提到7.2万左右，后来招商玺延续做豪宅的路子，
房价干到7.7万，结果卖不动。
有一说一，招商玺的产品做的确实非常好，配得上这个价格，然而买房人认为1500万不会在亦庄买豪宅，永丰南不香吗？功德寺不香吗？
今年河西新地块，X24肯定不能继续走豪宅的路子了，
X24地块和京叁、招商玺基本位于同一个组团， 配套共享，还多了一个地铁优势。
招商在X24做了低配版的招商玺，案名为“招商序”
户型包括91㎡、108㎡三居，127㎡、166㎡的四居，基本和招商玺错位竞争。
招商序是兵营式排布，所有户型都是南北通透，尤其这也是亦庄首个落地的“好房子”项目，所有户型南向阳台赠送一半面积，北向设备平台赠送。
并且小区有超过1100㎡的首层架空，风雨连廊连接社区大堂和下沉庭院，雨天也能出门遛狗。
下面就详解一下招商序的户型。
91㎡的三居关注度最高，但是套数也是最少的，都是边户设计，南向两面宽270度，转角飘窗。户型图中画阴影的部分都是赠送或者半赠送的面积。
这款户型的优势，就是基本上做了功能分区，入户门，厨房包括公卫、家政平台都位于户型的中部，餐厅和客厅和主卧区基本上是独立出来的，不会受到生活动线的打扰。
虽然是小户型，但入户还是做了两组玄关柜，但是这个入户直接正对厨房，个人感觉。不太理想。
增速面积16㎡左右，得房率94.5%，非常优秀的，刚改产品了，总价700万左右。
108㎡的三居是经典的三面宽眼镜户型，这个户型一个创新点，也可以说是一个很大的争议，就是厨房门口的设计，正对公卫的洗手池。
可以看到真正卫生间马桶还有淋浴区基本上是隔开的，这样的洗手池就可以跟餐厅或者厨房形成一个很好的互动。算是增加了使用面积。
但问题是厨房的动线就很不合理了，而且厨房跟公卫动线重合，会让人有很强烈的不适感。
其他也没什么问题了，最小卧室的面积也接近12㎡了。
127㎡的四居，是经典的四叶草户型，南向三面宽主卧是套房设计，而且主卧室270°转角飘窗，客厅有两组柜体，收纳空间非常充足。
争一点还是这个厨房跟次卧正对，整个厨房的餐厅的动线有些不合理，但这样做最大的好处就是可以把橱柜可以有一个岛台的作用，因为厨房是半开放的，可以和餐厅有很好的互动。
165㎡的大四居户型格局就非常的爽了。
三套房的设计，三个卫生间，而且整个户型的进深和面宽比非常舒适，采光会非常好。
最引人注目的是这个超豪华的主卧，c字形的环形飘窗的赠送，主卫也是朝南向的开窗，有单独的浴缸位置和淋浴区。
但是这个客厅的面宽一般，整个餐客空间感会比较普通吧？尤其是餐厅那里。因为跟好几条动线重合，浪费面积的同时，体验感也会受到影响。
招商序整体户型还是以中端为主，主力户型是108和127㎡的三居，四居。
91㎡三居，88套房源。
108㎡的三居，288套房源。
127㎡的四居，245套房源
165㎡的四居，42套房源。
最好预判一下招商序的价格，销售口里透露是7.2~7.5万元每平米左右，我认为肯定要比这个低，小户型。尤其是91㎡的。东边户价格可能会更低一点，单价6.8万元左右，主力户型大概在7万元左右
海梓府94㎡的三居，单价6.4万元左右，招商序肯定比这个高。
招商序的三居，对北神树北京润府和台湖的新房都是一个很大的冲击，因为户型上有太大的优势了，而且招商序还是临铁，严重点对朝阳的小红门和十八里店都是不小的冲击。
后续可以看到亦庄外围这些板块儿新房应该会有一场降价潮。
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