济南楼市产品，或在未来一段时间大变。
近日，济南市自然资源和规划局印发《济南市建筑工程容积率计算细则》，其中的一些规定将很大影响开发商的产品设计。
我们先来看一张规划部门发布的官方图片：
我们来提几个重点：
符合相关条件的小区入口大堂、住宅建筑突出屋面的设备用房、楼电梯间不计容。
倡导居住区停车多样化，在济阳、章丘、莱芜、钢城、长清等中心城区外围区域，允许居住区建设架空平台停车，满足相关要求的停车空间、储藏室可计入地下容积率。
进一步鼓励第四代住宅建设，满足相关要求的户属空中花园由计一半容积率调整为不计容，降低开敞式公共绿化平台面积要求。
放宽不计容地下车库出入口顶盖要求、住宅建筑架空空间可局部采用透明玻璃等通透性材质作为围护结构、起居室两层层高单倍计容面积由套内建筑面积200平方米降低为140平方米等。
每套住宅可设置一处用于放置集中空调外机等的设备平台，水平投影面积不大于5平方米的，其建筑面积不计入容积率。
外立面饰面层采用砖石、金属、陶板等高品质材料的建筑不计容。
各项地上不计算容积率建筑面积累计不得超过本地块规划地上容积率总建筑面积的20%。
以上这些不计容的建筑面积，并不意味着都可以赠送给买房人，但它会鼓励开发商在这些方面增加设计，并在某些方面让买房人受益。
比如，外立面的设计可能会更加舍得投入，空中花园会更多，架空层设计的会多起来，空调设备平台会大起来并可能作为赠送面积，等等。
未来，济南产品或将迎来新一轮升级，存量房市场可能会更加困难。
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