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售后包租藏猫腻！四川广汉天府大市场运营困局调查

中国房地产报

2025-03-20 18:57发布于北京中国房地产报官方账号

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AI划重点 · 全文约3062字，阅读需9分钟

1.四川广汉天府大市场业主反映，开发商承诺的售后包租、前5年租金抵房款等并未兑现，导致业主损失惨重。

2.天府大市场南北区分属不同的开发商和管理商，实际控制人均为刘某成，曾涉合同诈骗。

3.由于开发商资金监管缺失，E3E4楼栋烂尾，交房遥遥无期，业主对重整方案悲观。

4.目前，4家公司已向四川省广汉市人民法院提出预重整申请，但业主诉求仍未得到解决。

5.业内人士建议建立产城融合顶层设计、推动技术赋能、完善全生命周期监管，以及坚持依法依规经营。

以上内容由腾讯混元大模型生成，仅供参考

四川广汉天府大市场北区和南区实景。孟双奎/摄

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天府大市场恰似一面镜子，照见行业数字化转型的迟缓、风险防控体系的脆弱。

中房报记者孟双奎丨四川广汉报道

“四川广汉天府大市场就是个骗局！”业主李女士气愤地说，我们买的商铺成了地上画的几条线的格子铺，不仅拿不到租金，开发商承诺的回购也没有兑现。

作为省、市、区三级政府倾力打造的民生工程，天府大市场曾是四川省重点项目，市场分为南北两区，北区为北新国际机械城，始建于2012年9月，由四川北新大弘置业集团有限公司（简称“北新大弘”）投建销售，四川大广资产管理有限公司（简称“大广资产”）经营管理；南区为北新国际冷链物流项目，始建于2013年5月，由四川北新达亿投资有限公司（简称“北新达亿”）开发建设，四川邦定达亿市场管理有限公司（简称“邦定达亿”）负责房屋销售和售后代租、返租。

不过，这座规划超百万平方米的“超级市场”却沦为了千余名业主的噩梦。

业主们反映，开发商以打造“中国鲁尔区”“三大市场、千亿商机”等口号吸引投资，承诺“售后包租”“前5年租金抵房款”，甚至宣称第6年租金可达每平方米50~200元。然而，交付时所谓的商铺竟是无水、无电、无隔断的“格子铺”，消防通道被商铺挤占，安全隐患重重。更令业主愤怒的是，开发商还将基本户当资金监管账户用，数亿元预售款去向成谜，导致E3E4楼栋烂尾，交房遥遥无期。

深挖之下，北新大弘、北新达亿等4家公司股权交叉，实际控制人刘某成竟是曾涉合同诈骗的“前科人员”，4家企业涉司法案件超600起，被列为“失信被执行人”，欠税、限高令频现，却仍能撬动政府资源打造“重点项目”。2022年底，4家公司因资不抵债申请预重整，但业主们对“重生”前景悲观：“备案怕开发商不回购，不备案又怕钱房两空！”

面对维权潮，开发商于2022年申请预重整，但业主反映“重整方案只顾企业脱债”。

就天府大市场所涉纠纷，2月10日，中国房地产报记者向四川省广汉市委宣传部发去《关于业主投诉广汉天府大市场若干问题的采访函》，要求回应业主投诉的虚假宣传、资金监管缺失等问题，截至发稿，记者仍未收到采访函回复。

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业主控诉开发商连环骗局

“我们当时就想着买个商铺收点租金养老，现在才知道，开发商从一开始就在骗我们，承诺的高收益、稳回报、包租包回购均未兑现，业主损失惨重。”业主刘先生表示。

刘先生是广汉天府大市场E栋业主，他告诉记者：“我买的E3栋独立商铺，在设有监管账户的情况下，该栋还是出现了烂尾。根据规定，预售资金要全部纳入监管账户，保证建设工程竣工交付，E3-1和E4-1两栋合计建安造价1.2亿多元，销售金额达5亿元，按理项目绝无烂尾可能，但本应于2021年12月31日交付的E3-1和2022年12月31日交付的E4-1，到目前为止仍未具备交房条件。”

另一位E栋业主王女士则告诉记者：“E3-1和E4-1预售证采用的销售平面布置图在原报规报建平面图的消防疏散通道、货运通道上增设众多房源，使消防疏散指示灯、消防箱、消火栓等消防公共设施置于业主私有商铺之内，无法起到应有作用，危及公民生命财产安全。同时，原本的独立商铺也变成无水、无电、无墙、无门窗的格子铺，这些增设的格子铺是如何办理预售许可证的？”

铺面实景图。

王女士进一步表示：“业主在签订购房合同时也与管理公司签订管理合同，在合同中明确约定以4～6年不等的房租抵扣房款，合同签订当日起算，在销售中形成事实上的售后包租和返本销售。而《商品房销售管理办法》第十一条规定‘房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房’，很显然，开发商的行为已违反该管理办法。不过，很多业主盼着开发商回购，不敢去网签备案，他们担心一旦备案了，开发商就不再回购，以至于造成还有部分业主的铺子仍在开发商手中，租金也收不到。”

备案表显示中国农业银行广汉支行为资金监管银行。

业主诸女士是2018年9月购买的商铺。她告诉记者，《商品房购买合同备案表》显示，中国农业银行广汉支行为北新冷链物流项目的资金监管银行，北新达亿在该行开设了资金监管账户，但经咨询该银行工作人员，备案表中的账号只是北新达亿的基本户，并非资金监管账户，开发商采用工商局固定格式合同，在未开设监管账户的情况下将基本户填在资金监管账户栏，让购房者误认为有资金监管账户，这对购房者已构成欺骗。

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预重整难解困局

据调查，天府大市场南北区分属不同的开发商和管理商。

北区北新国际机械城由北新大弘投建销售，大广资产经营管理，占地406亩，规划总建筑面积54.87万平方米，总预售套数超万套，涉及项目业主7000多人。

北新大弘成立于2012年9月，注册资本10555万元，法定代表人为付某，股东为成都帮定投资有限责任公司（以下简称“成都帮定”）和自然人刘某成，分别持股70%和30%。大广资产成立于2012年12月，法定代表人为徐某安，股东为唐某和于某，分别持股80%和20%。

据企查查信息显示，北新大弘现有司法案件158件，立案信息152次；多次被列为“失信被执行人”，涉及金额4431万元；公司及付某被12次限制高消费，涉及金额21285万元；股权冻结6次，欠税公告13条。大广资产涉诉讼、调解189件，同样被列为“失信被执行人”，先后12次被限制高消费。

企查查显示，北新大弘在2014年至2018年间，涉及多次变更，注册资本从800万元猛增至10555万元。刘某成更是在股东行列中时进时出、辗转腾挪，最终其持股30%，另一股东成都帮定持股70%，而刘某成同时是成都帮定的董事。

南区北新国际冷链物流项目由北新达亿开发建设，邦定达亿负责房屋销售和售后代租、返租，占地623亩，规划总建筑面积90.87万平方米，总预售套数15000多套，涉及业主13000多人。

北新达亿成立于2013年5月21日，法定代表人为刘某成，股东为北新大弘和四川天府禾畅农产品流通股权投资基金合伙企业（有限合伙），分别持股76.47%、23.53%，后者为四川商投集团旗下企业。邦定达亿成立于2014年1月2日，法定代表人为唐某，注册资本300万元，股东为唐某和徐某安，分别持股80%和20%。

企查查显示，北新达亿涉司法案件333件、立案信息330条；邦定达亿涉司法案件119件、立案信息100条，均为失信被执行人，同时被限制高消费。

记者梳理股权关系获悉，北新大弘股东刘某成，同时为北新达亿法定代表人，两项目开发商实为关联企业。大广资产法定代表人为徐某安，股东为唐某和于某；邦定达亿法定代表人为唐某，股东同样为唐某和于某，两个经营管理公司实为同一控制人。

据悉，4家公司诉讼缠身，经营举步维艰，已于2022年12月向四川省广汉市人民法院提出预重整申请，广汉市人民法院经初步审查受理了4家公司预重整。

值得关注的是，相关信息还显示，刘某成是2003年原上市企业ST长控重组合同诈骗案犯罪嫌疑人之一，曾被判刑15年，而天府大市场的始建时间是2012年和2013年，且在2014年至2018年间，刘某成在北新大弘的股东行列中时进时出，十分活跃。

针对天府大市场存在的问题和业主诉求，记者试图采访广汉市相关职能部门。2月10日，记者向广汉市委宣传部发去《关于业主投诉广汉天府大市场若干问题的采访函》，期望广汉市委宣传部协调相关职能部门对采访问题给予书面答复。2月18日，记者前往天府大市场北区，与广汉市委宣传部、广汉天府大市场工作专班相关工作人员进行座谈，听取他们对天府大市场情况的口头介绍。随后，记者向广汉市委宣传部催收书面采访函回复，但截至发稿，记者仍未收到采访函回复。

一位行业人士表示，天府大市场恰似一面镜子，照见行业数字化转型的迟缓、风险防控体系的脆弱。要重构行业，寻找破局之道。其一，需建立“产城融合”的顶层设计，将物流节点纳入城市功能规划，避免“孤岛式开发”；其二，推动技术赋能，通过物联网、大数据重构供应链生态，让物流从“空间搬运”转向“数据流动”；其三，完善全生命周期监管，建立从立项审批到运营评估的动态评估体系，重塑行业价值观——从“跑马圈地”转向“精耕服务”，从“政策套利”转向“价值创造”，让物流真正成为撬动内需、畅通循环的战略支点；其四，最为关键的是始终坚持依法依规经营的原则，严格遵守国家法律法规和行业规范，加强与政府、行业协会、商家等各方面的合作与交流，共同推动行业健康发展。

值班编委：苏志勇

责任编辑：马琳温红妹刘亚

审读：戴士潮

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