销售金额同比下降25%
经营性现金流同比增长1.69%

2024年招商蛇口累计实现签约销售面积935.90万平方米，同比下降24%；签约销售金额2193.02亿元，同比下降25%，行业规模维持第五。其中，招商蛇口在西安、长沙、合肥、南通、徐州等五城销售金额排名位居第一，在南京、上海、深圳、苏州、成都、重庆、佛山、厦门、温州等九城进入当地销售排名前五。

2024年行业信用风险频发，在此背景下招商蛇口采取了“以销定投、以收定支”的严格现金流管控机制。2024年，招商蛇口经营性现金流同比增长1.69%，达到319.64亿元；经营性现金流入中销售商品、提供劳务收到的现金1612亿元，同比下降18%；经营性现金流出中购买商品、接受劳务支付的现金为982亿元，同比下降21%。招商蛇口表示，未来将继续锚定行业“五强”目标，2025年预计可售货值约3250亿。

投资谨慎仅获取26幅地块
聚焦“核心10城”

2024年，招商蛇口拿地更加谨慎，累计获取26宗地块，总计容建面约225万平方米，同比下降62%；总地价约486亿元，同比下降57%；需支付地价约为335亿元。期内，招商蛇口在“核心10城”的投资金额占比分别达90%，其中在一线城市的投资占公司全部投资额的59%。

期末，招商蛇口的存货账面余额为3766亿元，较2023年末下降11%；对应存货跌价准备74亿元，账面价值3692亿元。期内，招商蛇口在建开发产品的账面价值为2262亿元，同比下降了17%，但已完工开发产品的账面价值为863亿元，同比增长了6%。可见，期内招商蛇口加强了在建项目去化，但存量项目的去化压力依然较大。

2023年招商蛇口计提了22.75亿的存货跌价准备。2024年招商蛇口继续计提了35.75亿的存货跌价准备，主要针对的是三四线城市去化困难项目。从具体项目来看，盐城雍华府及徐州雍润府B两项目期内计提最高，两者共计计提接近11亿。据年报披露，盐城雍华府目前为在建项目，2021年6月开工，预计总投资额40.7亿。

需注意的是，在计提跌价准备的项目中还出现了广州湾区1872以及上海四平路两个位于一线城市的项目，其中上海四平路项目为旧改项目，为招商蛇口于2020年获取，预计总投资37.4亿元。上海四平路项目分别于2023年及2024年两次计提跌价准备，分别为3.68亿及1.59亿。

营业收入增长2.3%至1789亿
期内计提减值约60亿

2024年，招商蛇口增收不增利，核心盈利指标有所下降。期内，营业收入1789亿元，同比上升2.3%。从各业务板块来看，开发业务营收增长1%，占总营收87%。

毛利润为261亿元，同比下降6%；毛利率14.6%，同比下降1.3个百分点。毛利润及毛利率下降主要是受开发业务影响，期内开发业务毛利率为15.6%，同比下降1.5个百分点。

此外，净利润42亿，同比下降54%；净利率为2.3%，同比下降2.9个百分点。期内，招商蛇口共计提约60亿减值，其中资产减值损失44.84亿，信用减值损失15.5亿。此外财务费用为19.4亿，相比同期增加了10亿，主要是期内利息收入大幅减少所致。

资产减值损失除了上述的存货跌价损失35.75亿元，还包括长期股权投资减值7.25亿，商誉减值1.6亿等。具体看长期股权投资减值，合营公司广州招赢房地产计提了2.11亿，广州招赢为广州雍云邸项目的开发商；联营公司杭州铧璟置业计提了2.9亿，杭州铧璟置业为招商、雅戈尔、华发共同持股，曾获取绍兴620亩金融城项目，而于2024年11月北京产权中心披露，招商控股有意出售全部持有剩余股权。

而信用减值损失主要集中在其他应收款，共计提了14.8亿。期末，招商蛇口其他应收款的原值共1124亿元，其中合作方往来款694亿元，占62%；关联方往来款占比32%。针对其他应收款已计提的信用减值准备达47.6亿元，对应账面价值1076亿元。

存量资金成本持续改善至2.99%
三道红线维持绿档

从资产端来看，期内招商蛇口加大资产处置力度，降本增效。2024年招商蛇口存货账面价值同比下降11%，交易性金融资产同比减少6.4亿。此外通过减少场地租赁，期内使用权资产与租赁负债均大幅下降，分别下降27%及21%。

2024年招商蛇口经营现金流净额为正319.64亿元，能够覆盖筹资现金流流出234亿元，期末招商蛇口持有货币资金1003.51亿元，较2023年增长14%。同时，期末总有息负债为2234亿元，较2023年增长3%；其中一年内到期有息债务508亿元。

多年来，招商蛇口秉持稳健的财务管理策略，“三道红线”始终处于绿档。期末，招商蛇口剔除预收账款的资产负债率62.4%、净负债率55.85%、非受限现金短债比为1.59。整体债务结构稳固、风险可控。2024年，招商蛇口落地经营性物业贷款92亿元，此外新增公开市场融资154.60亿元，票面利率均为同期同行业最低水平。2024年，招商蛇口新增融资的综合成本2.78%，年末存量综合资金成本2.99%，较年初降低48BP，保持行业最优水平。

向综合开发运营服务商转型
第二曲线已初具雏形

相比开发业务，招商蛇口资产运营与城市服务业务相对稳定，业绩增长的第二曲线初具雏形。2024年，招商蛇口新入市23个重资产项目，新增经营面积101万平方米，含11个公寓、6个集中商业、3个产业园和3个酒店。此外，年内新增签约轻资产管理面积约91万平方米，管理输出项目位于上海、南京、无锡、成都、武汉等核心城市。

2024年，招商蛇口主要持有物业全口径收入达到74.64亿元，同比上涨12%。期内，招商蛇口通过REITs盘活存量资产，成功发行蛇口租赁住房REIT，募集资金13.64亿元。此外，招商蛇口在产业园区、集中商业等领域也积极布局REITs，构建了“开发—运营—资本化—再投资”的良性循环体系。

其中，集中商业作为规模最大板块。2024年末，招商蛇口管理范围内的集中商业在营项目47个，总经营建筑面积约277万平方米，在建及筹开项目总经营建筑面积约233万平方米。期内，集中商业运营收入17.70亿元，开业三年以上项目出租率达91%。

城市服务端来看，招商蛇口旗下物业管理和轻资产运营服务平台——招商积余，期内实现营业收入171.72亿元，较上年增长9.89%；归母净利润8.40亿元，较上年增长14.24%。截至2024年末，招商积余在管项目达2,296个，管理面积3.65亿平方米。

此外，招商蛇口于2024年3月正式设立专业公司招商建管，作为招商蛇口旗下统筹管理并开展代建业务的专业公司。2024年内新增77个代建项目，新增代建管理面积约898万平方米。

从2025年展望来看，资产运营方面，招商蛇口计划入市9个公寓项目、8个商业项目、3个产业园项目，招商蛇口表示未来将加强自身运营能力建设，以优质的多业态协同和精细的成本管控，打造明星标杆项目，提升资产价值。物业服务方面，将深耕优势赛道，打造主营业务相关多元化生态，通过加强科技应用赋能内部管理提效，不断提升服务质量和经营效率。

排版：鸟姐

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