智通财经APP获悉，中指研究院发文称，2024年，头部长租企业积极拓展业务规模，整体管理房源规模再上新台阶。根据企业填报和中指研究院监测数据，截至2024年末，住房租赁综合实力TOP30企业累计开业规模达125.7万间，累计管理规模高达179万间。对比管理规模与开业规模来看，短期仍将有大量项目开业上市，行业供给预计将进一步增加。
分类来看，在资源优势和政策支持下，房企系(含央企背景的房企)和地方国企系长租企业实力进一步凸显，2024年这两类企业发展也呈现出不同的特征。
投资布局：进一步聚焦核心一二线城市，首选城市产业聚集区及轨道交通沿线
随着越来越多的企业涉足长租赛道，市场供应规模持续扩大，行业竞争明显加剧，在新项目投资布局 上，企业愈发谨慎，进一步聚焦优质城市群核心城市。
分区域来看，根据中指研究院监测与调研数据，截至2024年末，集中式长租公寓主要品牌在五大城市群(长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中游)开业房源规模占各品牌全国门店总量的比重超90%，其中长三角、珠三角、京津冀三大城市群开业房源规模合计占比超80%，与2023年末基本持平。
分梯队来看，根据中指研究院监测与调研数据，集中式长租公寓主要品牌继续聚焦核心一二线城市。具体城市来看，上海、深圳、广州、杭州、北京、南京、厦门、武汉、成都、重庆等城市集中式长租公寓开业总规模领先，明显高于其他城市。
资产管理：多层次REITs体系助力资产盘活，保租房REITs总体运营稳健向好
近年来，在政策支持下，部分住房租赁项目在资产退出上做出积极探索，主要包括公募REITs退出、持有型不动产ABS等资产证券化及股权转让等。2022年初，瓴寓出让所持的“上海浦江华侨城柚米社区”项目全部30%股权，实现了该租赁社区项目的资产退出。2022年8月，首批三支保租房公募REITs试点项目上市，截至目前，我国已有6支保租房REITs正式发行。2024年7月，国家发改委发布政策全面推动公募REITs项目常态化发行，将市场化长租房、产业园区配套租赁住房首次纳入公募REITs底层资产范畴，租赁住房项目资产退出渠道进一步拓宽;7月末建信住房租赁基金持有型不动产ABS在上交所正式挂牌上市，这是住房租赁行业首单“产权属性”的ABS项目，也是可与公募REITs衔接的场内标准化权益型产品，底层资产均为已进入成熟稳定运营阶段的保租房项目，为住房租赁行业开辟了权益融资的新渠道。
从参与主体来看，不同类型的住房租赁企业资产退出途径存在明显差异。根据中指院监测，目前已发行的租赁住房公募REITs与私募REITs，原始权益人均为央国企系企业，这类企业在运用REITs退出方面更具优势;民企系退出的渠道则多依赖股权转让，民企类长租企业在发行REITs、低成本融资等方面并不占据优势，故需通过不断锤炼项目经营管理能力，并通过出售股权给私募基金由“重”转“轻”，最终通过经营管理能力输出，实现轻资产化。
从发展趋势来看，我国租赁住房多层次REITs体系逐步完善，pre-REITs基金搭配公募REITs或私募REITs是住房租赁项目资产退出的重要方式。整体来看，通过REITs实现资产退出，打通“投融建管退”闭环的商业模式已经走通，但考虑到公募REITs与私募REITs对项目发行要求较高，与类REITs、pre-REITs搭配形成的多层次REITs体系或是住房租赁项目资产退出的重要方式。近几年，我国住房租赁行业先后出现了一些私募基金，如建信住房租赁基金，及近期上海城投控股与国寿资本、弘毅投资三方设立的租赁住房Pre-REITs基金，均定位为投资收购稳定运营或准竣工状态的租赁住房项目，然后以REITs为主要形式实现项目退出。
参考发达经济体REITs市场来看，我国REITs潜在增长空间较大。根据EPRA(欧洲房地产协会)统计数据显示，截至2024年末，美国REITs市场规模约1.2万亿美元，明显领先于其他国家。亚洲地区中日本、新加坡等地REITs起步较早，市场发展规模领先，截至2024年末，日本REITs市值约908亿美元，新加坡637亿美元。从全球REITs市场规模前十国家的REITs市值与GDP比值来看，平均比值为3.5%。截至2024年末，我国已发行58支公募REITs，总市值约为1564亿元，与GDP的比值仅为0.1%，若按REITs前十国家的比值估算，我国公募REITs的市值规模可拓展至4.5万亿元左右，潜在市场空间较大。
从底层资产结构来看，境外成熟市场REITs普遍从商业地产领域起步发展，零售商业、住宅等不动产REITs份额突出。根据Nareit(美国房地产信托协会)统计数据，截至2024年12月，美国REITs市场139个产品中，18个底层资产为住宅项目，产品数量占比为12.9%;市值规模占比为14%，市值与数量均仅次于商业。从日本的REITs数据来看，截至2024年12月，REITs市场57支产品中，5支REITs底层资产为纯住宅项目，市值占比7.4%;多元化REITs产品24支，市值占比超40%，其底层资产中也不乏住宅项目。
2024年以来租赁住房REITs规模扩张速度逐步加快。截至2024年末，我国共上市保租房REITs产品6支，市值总规模120亿元，在公募REITs中的占比约7.6%。与美国、日本等发达国家住宅类REITs产品市值规模及占比相比，我国租赁住房REITs存在较大扩容空间。2024年，国泰君安城投宽庭保租房REIT、招商蛇口租赁住房REIT两支保租房REITs获批上市，2022年上市的4支保租房公募REITs也先后推进REITs扩募工作，同时也有多支保租房REITs在积极筹备申报工作。2025年3月，汇添富上海地产租赁住房REIT正式获批，该REIT从申报到审核通过用时不到90天，租赁住房REITs规模扩张速度加快。
从已上市保租房REITs运营情况来看，我国保租房公募REITs总体运营稳健向好。
底层资产运营方面，上市的六支保租房公募REITs的14个租赁项目出租率整体保持较高水平，2024年受保租房批量供应上市影响，部分项目出租率虽有小幅下滑，但除招商蛇口基金租赁住房REIT的林下项目外(临近报告期末，林下项目原重要企业住户到期退租，短期出租率明显下降)，其余项目出租率均保持在90%以上。
基金收益方面，根据各REITs最新公布的季度报告加总计算，2024年保租房公募REITs运营整体较为稳健，2024年中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢REIT基金收入、净利润、EBITDA等指标均较2023年有所增长，华夏北京保障房REIT、红土创新深圳安居REIT基金收入同比有所下调，但跌幅较小，均在1%左右。从现金分派率来看，2024年保租房REITs现金流保持较高水平，总体分布在4.0%-4.5%区间，与10年期国债收益率(2024年末为1.6774%)的利差走扩，保租房REITs穿越周期的特征进一步凸显。
二级市场方面，2024年保租房REITs价格整体回升，行情明显好于公募REITs整体。2024年，6支保租房REITs二级市场价格均明显上涨，涨幅在17%-42%之间;而中证REITs指数(收盘)总体运行相对平稳，涨幅明显低于各支保租房REITs，受益于需求刚性，保租房REITs底层资产运营稳健，现金流支撑度高，抗周期属性获得投资者认可。