一、市场回暖信号显现：一线城市领涨，政策效果逐步释放
2025年春节后的楼市表现，为全年市场定下回暖基调。国家统计局数据显示，2月一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，北京、上海、深圳分别上涨0.1%、0.2%和0.4%，而广州受库存压力影响微降0.2%[citation:用户数据]。这一趋势与中指研究院监测的春节假期数据相呼应：全国28个主要城市新房日均成交面积同比增长8%，二线城市如成都、南京成交增幅显著。
政策累积效应显现：2024年以来的政策工具箱持续发力，包括房贷利率下调、限购松绑、契税补贴等。例如，苏州推出新房契税补贴，福州举办线上购房节，直接激活了区域需求。2025年政策进一步加码，如专项债券支持存量房收购、公积金利率下调等，为市场注入新动力[用户数据]。
一线城市的核心作用：一线城市新房价格的韧性源于其稀缺的土地资源和持续的改善性需求。上海新房价格同比上涨5.6%，成为全国唯一正增长的一线城市，而深圳二手房价格环比上涨0.3%，显示出市场对核心资产的信心。
二、土拍市场升温：房企拿地热情回归，核心城市地价创新高
土地市场的活跃是楼市复苏的前瞻指标。2025年1—2月，TOP100房企权益拿地总额同比增长41.4%，其中绿城中国以122亿元拿地金额位列第三，杭州单城投入88亿元，溢价率高达46%。成都、深圳等城市土拍频现高溢价地块，成都某地块楼面价达3.17万元/平方米，刷新纪录。
房企策略分化：头部房企如保利发展、华润置地稳居销售额榜首，而绿城中国等企业通过高价拿地巩固核心城市布局，显示其对后市结构性机会的押注。不过，房企融资成本仍处高位，绿城中国发行的5亿美元优先票据利率达8.45%，反映市场对风险的谨慎评估。
三、二手房市场：量升价稳，“笋盘”驱动成交回暖
相较于新房，二手房市场的复苏更为稳健。2025年3月以来，重点10城二手住宅成交量连续5周上行，深圳周成交量环比增长6.6%，杭州取消限购后成交量创年内新高。价格方面，深圳二手住宅均价环比微降0.5%，但降幅收窄，市场以“笋盘”（低于参考价10%—20%的房源）为主导，吸引刚需入场。
以价换量成主流：开发商为加速去化，推出大幅折扣。例如，深圳罗湖某新盘备案均价6.6万元/平方米，实际售价降至5.1万元/平方米，但购房者仍倾向于现房和二手房，反映对期房风险的担忧。
四、区域分化加剧：一线与热点二线领跑，三线城市承压
楼市分化是当前最显著的特征。一线城市及成都、南京、杭州等二线城市表现强劲，而三线城市仍面临库存压力和价格下行。
一线城市：上海、北京的高端改善需求支撑房价，深圳依托科技创新和人口流入维持市场热度[用户数据]。
热点二线城市：南京连续3个月新房价格环比涨幅居全国首位，成都土拍高热推动地价攀升，杭州凭借亚运效应和政策宽松成为房企布局重点[citation:用户数据]。
三线城市：二手房挂牌量激增，购房者观望情绪浓厚，房价同比降幅达5.9%—8.0%，去库存依赖政策支持[用户数据]。
五、政策展望：从“止跌回稳”到“结构性优化”
2025年政策基调延续宽松，但更注重精准施策：
需求端：一线城市或放松大户型限购，二线城市全面取消限制性政策，公积金贷款额度和使用范围有望扩大[用户数据]。
供给端：存量房收购、城中村改造加速推进，通过“以购代建”模式缓解库存压力[用户数据]。
金融支持：专项债、低息贷款等工具或进一步向优质房企倾斜，但高杠杆企业仍面临融资约束8。
六、风险与挑战：房企分化与消费者信心修复
尽管市场呈现回暖迹象，风险仍不容忽视：
房企经营压力：2024年绿城中国净利润同比下滑50%，部分房企依赖高息融资，流动性风险累积。
消费者信心：三线城市购房者担忧房价未触底，一线城市改善性需求受收入预期影响，政策效果需时间传导[用户数据]。
外部环境：全球经济波动、地缘政治冲突可能冲击市场预期，尤其影响外资参与度。
结论：小阳春可期，但复苏之路仍崎岖
2025年楼市“小阳春”已成大概率事件，一线城市及热点二线城市将率先回暖，但全面复苏需依赖政策持续发力、宏观经济环境改善及消费者信心修复。市场分化背景下，房企需聚焦核心城市高端需求，而政策制定者应在“防风险”与“促活力”间寻求平衡，避免局部过热或过度收缩。