买一套好房子
从关注「青岛楼市研究员」开始
正文2317字，预计阅读时间：可能6分钟
文/观察员老王
2025年的金三，二手房的成交量一直放量增长，但是学区房却没有春天。
作为一个暂时蜗居在市南中片区的人，没有谁比老王更能体会到学区房的冷。
虽然，很多人对于学区房的回暖还抱有一丝幻想，但是老王缺想告诉能看到这篇文章的粉丝们一个残酷的事实：
老学区房的全线崩盘，这才刚刚开始。
今天这篇文章的重点，将是各大老牌学区的走势，以及望子成龙的年轻家长们，在这个时刻，如何实现孩子优质教育+资产增值的目标。
如果你关注几个市南片区中介的微信，会发现原本卖落户房的那帮中介，主业已经不是卖房子了，而是倒学位：上家把房子过给你，你孩子上完学，再转回去，这个过程中你要给房东6W倒12W不等的过户费。为什么不直接卖？一方面现在花一百多万买落户房的人越来越少了，另一方面很多房东心理过不去。按照这个趋势，大学路的书包马上要跌破2万元/平方米的关口，对于高位接盘的人来说，这个价格基本上就是腰斩，赔100W已经不能简单用肉疼来形容了。如果年年前就关注老王的微信公众号，那么你还有逃顶的机会。因为在三年前老王就把这张图给大家拉出来过：在二孩高峰过后，出生人口：2021年，5.68万人；2022年，5.15万人；2023年，约4.7万人；2024年出生人口约4.8万-5万人。与此同时，最有钱的崂山区，从前海一线到张村河，好学校很快拉起来了。就连老四方，挂着名校牌子的新校区也都拔地而起。此消彼长之间，学区房的价格体系自然崩了一次又一次。今年，市南区的学区房又面临着另一大利空，那就是来自五四广场-燕儿岛路一线“半老房”的降价挤压（1998年-2010年期间建成的房子）。你要是经常跑山东路、宁夏路、南京路等地的中介，你会发现很多装修考究的套房，都在低价往外甩。为什么？2025年，住宅基本就不能再注册做办公地了，原本很多在这一带出租做办公用房的房子，租不出去了，或者大幅度减租。大家要明白，十几二十年前在沿海一线有房的人，都是些什么人。他们在趋势来了之后，不会和工薪层那样心存幻想，而是杀伐果断，快速处理“不良”资产。所以，这一轮的学区房下跌，市南区，特别是市南中片区，尤为厉害。而且，越是好的学区，越是大户型总价高的学区房，未来往下行的空间越大。对于在周边工作的家长们而言，能不能为了孩子上学捡漏？老王认为恐慌盘已经出来了，江苏路、大学路还没跌透，但是莱芜一路的学区房基本跌到底了。而且，虽然入学儿童大幅减少，二类学区三年的入学门槛会逐步取消，所以这一类房子还有弱反的可能，大家可以重点研究二类学区。
加速分化的新贵学区
在新房与老房子犬牙交错的浮山后与汽车东站板块，市场则出现了明显的分化。简单一句话：次新房已经触底反弹，老房子也开始崩塌行情。未来浮山后的老房子，汽车东站那些高层老破大，会比市南中片还惨。因为市南中片区除了学区，还有山海资源，有青岛最好的医院，有非常便捷的地铁交通网，有低密的建筑，但是浮山后和汽车东站的老房子，一旦学区属性被打到最低值，那么和新都心、台东的老房子，就没有太多区别了。浮山后的次新房，老王的意见是你要有能力买到宽厅或者顶加阁，带地下室的大面积改善房，那就买，未来不想住了可以卖给地缘改善；你如果只能买高层连廊中间户，那就算了，因为未来鸡娃家长们消失后，我想不出谁为你接盘。汽车东站，我先说一个判断：未来五年，这个片区将是青岛二手房整体下跌最大的片区！一方面，老房子的产品力确实不行；另一方面，张村河南岸有着青岛最顶尖的产品力。这个片区，你唯一能买的就是那为数不多的别墅，那确实是稀缺资产。
年轻家长切忌“学区第一”
在学历贬值的时代里，如果不想为了让孩子上大家口中的好学校，而造成资产几十万甚至上百万的贬值，那么应该怎么买“学区房”呢?预算200万左右，就不要去老学区了，市北区那几个九年一贯制学校，当然你要分清哪个是有优质师资导入，哪些只是挂了个牌子；预算300W-400W，这个预算很尴尬，老王认为最理性的选择就是东李买个好房子，然后孩子上优质私立。当然市南有一个很好的组合选择，如果在老城区上班的朋友，可以私信，我告诉你组合方案；我希望家长们明白一点：在这个阶层固化的时代里，哪怕你进了好学区，孩子也可能成为边缘人；退一万步讲，你孩子真的考上了好学校，也不见得能找到好工作；找到了好工作，也不一定拼得过有些人。所以，给他们留一点好资产，比迷信学区房更重要。如果你不会选，可以私信老王。
