大河报·豫视频记者 张腾飞
当顶级商业 IP 的选址与新一线城市的发展动脉共振，一场关于商业变革的试验也正在悄然展开。
3月19日凌晨，胖东来创始人于东来在社交媒体上发布重磅消息：“胖东来郑州项目基本确定在高铁东站东广场东地下商业广场，目前加快设计中！”
这一消息终结了持续月余的选址悬念——此前盛传的西广场经纬华悦广场方案被推翻，东广场成为最终选择。胖东来为何在此时更换选址？背后出于哪些考量？它的进驻，对郑州商业发展又有何重大意义？
【实探】东广场存在两处物业，具体选址地块仍未确定
3月19日上午，记者来到郑州东站东广场。相比西广场的喧嚣熙攘，东广场更显明朗开阔。阳光和煦，微风轻拂，澄澈如镜的苍穹下，这座现代化高铁枢纽的恢宏气度，在天地间舒展无遗。
记者实地探访发现，东广场存在两处物业，皆以地下商业广场为主体。于东来在声明中，并未明确说明胖东来郑州门店选址具体是哪个地块。
西侧地块
位于郑州东站与圃田西路之间的地块（以下简称“西侧地块”），由郑州交通建设投资有限公司所拥有，负一层商业面积约4万方，共有约1256个车位。西侧地块由南北两个下沉广场组成，由两个走廊相连。目前外部主体结构已完工，下沉广场墙面、地面铺装等都已完成，自动扶梯也安装到位，室内部分仍处于毛坯状态。
东侧地块
圃田西路和博学路之间的地块（以下简称“东侧地块”），由河南省郑州新区建设投资有限公司所拥有，负一层商业面积约6万方，共有约5207个车位。相较于西侧地块，东侧地块面积更大，视野更开阔，目前处于更原始的未完工状态，一层地面和下沉广场地面都未完成清理和铺装。
记者在现场看到，目前两处地块都没有看到明显的施工人员和施工设备。
为确认具体的地块选址，记者致电郑州交通建设投资有限公司，工作人员回复称，目前公司内部未得到任何通知，暂时无法确认其公司拥有的西侧地块是否就是胖东来选址所在。
记者又从有关渠道获悉，由圃田西路和博学路之间的地块，有可能才是胖东来的最终选址。但多方信息源均无法给出确切消息，具体选址仍需等待胖东来进一步官宣。
【分析】交通通达性和空间适配性，或是选址更换主因
区位，可以说是商业的生命线，有时甚至能够决定一座商业体的生死兴衰。一般而言，商业项目区位选址受周边客群、土地成本、交通条件、商圈潜力、政策支持等多重因素的影响。
而胖东来在商业选择上，更以审慎著称。去年胖东来帮扶永辉郑州调改时，首店选址就从郑州瀚海北金店，更换为信万广场店。这一事件表明，胖东来团队一旦决定做一件事，会对各种细节进行反复考量，力求趋于完美。
此前，根据相关媒体报道，胖东来郑州门店选址在郑州高铁东站西广场地下商业项目——经纬华悦广场。该项目由郑州市轨道交通置业有限公司开发建设，地下一层为综合商业开发，建筑面积为30640平方米。
虽然具体地块仍未确定，但根据于东来的声明，胖东来郑州门店选址已确定由郑州高铁东站西广场更换为东广场。“由西变东”，胖东来又是出于何种考量呢？
记者实地探访发现，郑州东站东广场的选址在交通通行层面展现出更强的合理性。
此前西广场选址公布后，不少网友表达了对交通拥堵问题的担忧。由于紧邻高铁出站口，大部分抵郑旅客从西广场出站，其配套的城市主干道心怡路已长期处于超负荷运转状态，若商业体胖东来在此落地，恐怕会加重拥堵情况。过长的等待时间也不符合胖东来以消费者为先、注重消费者体验的服务理念。
郑州东站西广场与东广场
相比之下，东广场的立体交通网络优势更加显著。东广场东侧为莆田路，地下为东三环隧道，平时出站旅客较西广场更少。不仅紧邻高铁站、地铁站和公交站，旁边更有郑州高铁长途汽车枢纽站，地下停车场车位也更加充足，无论高铁、地铁、公交、长途客车、自驾，各种出行方式都较为便利。
郑州高铁长途汽车枢纽站
有业内人士认为，胖东来选址更换为东广场，交通可能是一大考量因素。一方面通过东广场“高铁 + 地铁 + 公交 + 长途客运 + 自驾”的换乘体系，可将商业客流与抵郑旅客形成有效分流；另一方面借助东三环的快速集散能力，使商业体对通勤交通的干扰降至最低，实现枢纽功能与商业价值的良性互促。
也有业内人士认为，商业体量与空间形态的适配性，或许是胖东来选址变更的另一关键因素。
于东来曾多次表示，胖东来的郑州首店，将是“一个具有艺术特色的超市作品”。这一定位意味着，门店在规划设计时，除了满足常规的商业运营需求外，还需预留大量空间用于艺术化的场景营造与情感表达，以此为消费者带来独特且沉浸式的购物体验。
西广场地下一层约3万方的建筑空间，从规模上看显得相对局促。按照胖东来对空间利用的高标准，既要划分出充足的商品陈列区域，涵盖生鲜、食品、百货等丰富品类，又要打造诸如文化展示区、艺术装置区、休闲体验区等特色功能空间，以实现其艺术化的构想，这有限的面积很可能难以充分施展。
反观东广场，两个优质地块的商业面积分别达到4万方和6万方。更大的体量，能为胖东来的设计团队提供了广阔的创作舞台，真正将胖东来的艺术理念全方位落地，为消费者呈现出一个集购物、休闲、艺术鉴赏于一体的商业综合体。
【意义】郑州商业革新与城市能级跃迁的双重实验
从商业视角审视，胖东来与郑州携手共进的合作，无疑是一场充满探索与突破的商业创新试验。
而站在城市发展的宏观高度去考量，二者碰撞出的化学反应，或许已超脱单纯的商业领域，为观察中国城市转型历程提供了全新的窗口。
“高铁东站作为重要的交通枢纽，其潜在的辐射范围、能级不容小视。”Colliers高力国际郑州总经理张桐向记者表示，相比于城市传统核心商圈，高铁商圈所在区域经过数十年的耕耘，已经形成了政务、商务、高端居住、商业消费、体育运动等于一体的复合型片区。
张桐认为，胖东来进驻郑州高铁站东广场，一方面，通过其品牌效应能有效激活这一区域的商业活力；另一方面，也将进一步推动高铁站片区从“交通节点”向“城市综合功能区”转型。
可以预见，作为“中国零售业的天花板”，胖东来的精细化运营和极致服务，将引导郑州本土商超提升服务标准和优化商品结构。而在不远处的山姆门店，也将与胖东来“短兵相接”，二者形成良性竞争，能够推动郑州商业从“价格战”到“价值战”的品质化转型。
若是站在城市发展和商业创新的高度来看，胖东来入郑的意义更是不言而喻。
郑州东站作为全国首个“米字型”高铁枢纽，日均到发客流超20余万人次，但此前一直面临“过道经济”困局。
胖东来的入驻，有可能开创一个“枢纽商业 2.0”的全新的商业模式。其地下一层与高铁出站厅实现无缝对接，将传统枢纽商业的“应急消费”升级为“目的地消费”。不仅能有效提升客单价，最大程度上释放巨量客流所带来的商业价值，更能借助胖东来的商业魅力，让每一位过往旅客都能感受到郑州蓬勃的发展活力。
在这一场景中，旅客不再仅仅是匆匆过客，而是优质商品和卓越服务的体验者，更是在旅途间隙感受郑州城市发展的观察者。
来源：大河报·豫视频 编辑：张婷