撇除重组收益影响后，中国奥园亏损额较2023年扩大。

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扭亏

3月18日晚，中国奥园（3883.HK）公告称，预期2024年年度取得亏损净额不超过30亿元及公司股东应占溢利净额不超过5000万元。

盈利预告

公告显示，中国奥园亏损净额减少及股东应占亏损净额转为公司股东应占溢利净额主要由于公司完成境外债务重组取得重组收益；交付体量减少令销售物业收入确认减少；就物业项目作出减值拨备增加等综合因素所致。

值得注意的是，撇除重组收益的影响后，中国奥园预期亏损净额及公司股东应占亏损净额均较2023年取得扩大亏损。

归母净利润

《小债看市》统计，目前港股扭亏房企已增至三家，分别为中国奥园、中国金茂以及冠中地产；A股扭亏房企仍只有两家，分别为市北高新和珠江股份。

扭亏港股房企

2023年11月，中国奥园境外债务重组获得通过，2024年3月完成境外债务重组，这在一定程度上缓解了境外债务压力。

近日，中国奥园公告称，宣布其境外债务重组计划取得新进展，即持有期再延长六个月至2025年9月22日。

02

财务状况

据官网介绍，中国奥园1996年在广州成立，2007年在香港上市，已成为涵盖地产、商业、科技、健康、文旅、金融、跨境电商、城市更新、教育、美丽产业等板块的千亿级综合性企业集团。

奥园集团拥有中国奥园、奥园美谷（000615.SZ）等上市公司。

中国奥园官网

2024年9月，中东投资机构Multi Gold Group Limited成为中国奥园第一大股东，Alobeidli接棒创始人郭梓文，成为公司新任董事会主席。

从股权结构看，Multi Gold持股比例达16.48%；Ace Rise持股数降至5.02亿股，持股比例为13.31%；郭梓文持股数为6.18亿股，持股比例为16.38%。

早年间，中国奥园发展速度较快，到2019年销售额曾达到1180亿元，跻身行业30强；2020年更是进一步增长至1330亿元。

2021年和2022年，中国奥园分别累计实现物业合同销售金额约1210.3亿元和202.2亿元。

2023年，中国奥园实现物业合同销售额约137.12亿元，2024年上半年实现物业合同销售额约51.9亿元。

截至2024年6月末，中国奥园总资产为1886.34亿元，总负债1904.07亿元，净资产-17.72亿元，自2021年起公司开始资不抵债。

资产负债率

《小债看市》分析债务结构发现，中国奥园主要以流动负债为主，占总债务的86%，债务结构不合理。

截至相同报告期，中国奥园流动负债有1646.71亿元，其中短期负债高达534亿元。

相较于短债压力，中国奥园流动性趋于枯竭，其账上现金及现金等价物仅有16亿元，现金短债比低至0.03，公司短期偿债压力巨大。

除此之外，中国奥园还有257.36亿元非流动负债，主要为长期借贷，其长期有息负债合计227.96亿元。

整体来看，中国奥园的刚性债务合计761.96亿元，主要以短期有息负债为主，带息负债比为40%。

从债务结构看，中国奥园银行及其他借款约为540.36亿元，优先票据及公司债券约为214.87亿元，以及可转换债券约为6.83亿元。

从融资渠道看，中国奥园渠道较为多元，除了发债和借款，其还通过股权融资、应收账款、股权质押等方式融资。

在现金流方面，2021年以来中国奥园筹资性现金流持续净流出，公司融资渠道遇阻，面临再融资压力巨大。

筹资性现金流

从资产质量方面看，中国奥园其他应收款高达446.75亿元，不仅规模较大对资金占用，还存在回收风险。

总得来看，中国奥园销售持续疲软，除去重组收益业绩仍亏损，对债务和利息的保障能力恶化；资不抵债，现金流紧张，短期偿债压力巨大。

03

债务重组

2021年11月，中国奥园爆出经营困境，此后公司启动全面债务重组，并开始不断出售资产。

2022年1月，中国奥园正式公告宣布公司境外债违约，对所有境外债停付本息，并直接选择进行境外债务重组。

到了2023年7月，中国奥园交出了一份境外债重组方案，披露境外债务重组主要条款获主要债权人小组代表支持，随后与债权人小组成员签订重组支持协议。

有业内人士认为，中国奥园当初提出重组方案时或许对市场持一种乐观的态度，然而市场走向并没有如预期那般，所以公司债务重组的推进容易遇到问题，公司仍面临着资金压力。

2024年3月，中国奥园宣布完成境外债务重组，这在一定程度上缓解了境外债务压力。

同年9月，中国奥园引入阿联酋的专业投资机构MultiGold，其持股比例达到16.48%，成为单一最大股东，