自2024年起，在中央的大力推动下，各地政府积极响应保障性住房建设与供给的号召，陆续公布了配售型保障房的建设目标。部分城市还制定了关于配售型保障房的管理细则。作为“租购并举”住房体系中的关键一环，配售型保障房能够满足广大工薪阶层的购房需求，有助于完善“市场+保障”的住房供应结构，进而推动房地产市场的稳定和健康发展。
一、配售型保障房是住房保障体系的重要组成部分
2023年，国务院发布“14号文”首次提出了配售型保障房的概念，主要面对城市中住房困难的户籍人口和引进人才等工薪收入群体。同时，文件确立了“土地成本+建安成本+利润”保本微利定价的配售规则和“封闭管理不得上市交易，闲置转让由政府回购”的运营管理方式。此外，还明确了城市人民政府应当对用于销售的人才房、共有产权住房等政策性住房的政策进行梳理，将新建项目调整为本指导意见规定的用于配售的保障性住房或商品住房。
未来，随着全国各地配售型保障房供应的增长，其在保障性住房中的占比将不断提升，成为住房保障体系的重要组成部分。
根据公开披露信息统计，2024年全国已有35个城市累计筹建配售型保障房15.82万套，预计年总投资额超过1000亿元。从城市供应规模来看，福州规划筹建套数最多，为1.24万套；此外，一线城市北京、上海、广州、深圳和西安规划筹建规模均为1万套，杭州、重庆、成都及昆明等规划筹建规模在5000套及以上。同时，2025年部分省市已发布今年筹集规划目标，整体规模接近6万套。
二、多地出台管理细则，加快推进配售型保障房的落地
目前，已有多个城市出台了配售型保障房相关的管理办法，涵盖了一线城市、二线城市及部分三四线城市，包括广州、杭州、郑州、大连、无锡、南昌、昆明、黄石及柳州等。各城市在遵循中央确立的“土地成本+建安成本+利润”保本微利定价的配售规则和“封闭管理不得上市交易，闲置转让由政府回购”的运营管理方式之外，针对配售型保障房的定价、申请资格、退出机制等方面也制定了相应的政策，城市间政策存在共性和一定差异。
相同点：
各城市相关政策的相同点主要体现在保障对象、筹集渠道、价格管理、户型面积限制、准入和轮候机制等方面。
整体而言，各城市均将住房困难的工薪阶层收入群体、引进人才、新市民等作为主要保障对象。新建配售型保障房的户型面积以中小户型为主，原则上不超过120平方米，以满足基本住房需求为主。
项目配售价格方面，实行政府指导价，遵循保本微利原则。在综合考虑土地、建设、管理、收购及融资等因素的基础上，部分城市给出了房源配售定价应按取得房屋成本加不超过5％利润进行核定。结合部分城市已经推出的配售型保障房项目定价情况，如福州、郑州、大连及西安等城市，配售价格为周边商品房的5-8折，整体折让力度较大。
差异点：
各城市相关政策的差异点主要体现在配售型保障房的退出管理方面，在“封闭管理不得上市交易，闲置转让由政府回购”的原则下，各城市对退出及回购条件的规定有所不同。整体而言，关于回购和退出的情况存在以下差异。
首先，关于配售型保障房回购是否需要折旧以及折旧率高低。我们看到仅南昌选择原价回购配售型保障房，多数城市选择回购情况下采取年限折旧的方式。其中，杭州、昆明采用2%的年折旧率，其它城市多采用1%的年折旧率。
其次，购房人能否同时持有商品房和配售型保障房，是否需要满足一定年限才可退出。以下城市中仅郑州未有明确规定必须退出配售型保障房才可以购买商品房。整体而言，配售型保障房作为针对工薪阶层收入群体带有一定福利特殊性的住房，为了能够让更多人可以享有这一保障措施，大多数情况下需要退出配售型保障房才可购买商品房。
小结：
随着“十四五”期末保障房建设进入冲刺阶段，“市场+保障”的住房供应体系日渐清晰。配售型保障房作为一种新型住房保障方式，突破了传统公租房和经济适用房的局限性。它不仅面向低收入家庭，还涵盖了中等收入群体和新市民，体现了公平与效率的结合。通过提供价格合理的住房，配售型保障房解决了中低收入家庭和特定群体，如工薪阶层、新市民、引进人才等群体的住房困难问题，填补了传统保障房体系的空白。同时，满足了多层次的住房需求，促进了住房市场体系的多元化。
