北京房地产从业者都记得：2015年是北京的豪宅元年！在那个时代，伟哥编过一个段子：万柳的墙，西宸的缸，霄8的顶儿，融创的湖，北平府的院子住着谁？串联了几个典型的10万+豪宅项目。当时北京有10几个10万+豪宅项目扎堆井喷，从稀缺的地段到用力过猛的产品力让北京购房者跑步进入了豪宅时代。但随后的房地产调控，让北京市场进入了限竞房时代，不论是土地供应的区域，还是开发商规划设计的产品，可以说都出现了不一样的变化。相比其他城市购房者群体吐槽楼市产品力倒退，北京这几年肉眼可见的产品力提升，购房者也真正找到了上帝的感觉。2025年3月18日，在海淀出现了新的北京历史地王！中海、绿城、建发、越秀、海开、中建壹品、首开、保利、招商、中铁、华润、金茂、华发等十余家房企报名参与竞争——树村地块。最终，在地价不设上限的情况下，经历了200多轮竞拍，中海以75.02亿元摘得该地块，溢价率27.9%，楼面价约10.23万元/㎡。这也是北京历史第一宗楼面价破10万+的住宅地块！按照这个楼面价计算，未来预计售价将达到16万+！
10万楼面价+房价不限价，都代表了北京楼市天花板被突破了！这一地王的出现代表着2025年北京楼市“海淀元年”强势启幕了！
“海淀元年”强势启幕
聪明人进入抢“好房”关键窗口期
为什么刷新北京历史的地王会出现在海淀？
当下，房地产市场已进入传统的“小阳春”时间窗口。
降息、降利率、限购松绑……过完春节的2025年楼市，利好消息一个接一个。
刚结束的两会更是让房地产市场信心加快恢复。最近几周北京房地产市场量价齐升，成交额及成交量双双环比增长一倍左右。随着更多政策的落地，加上新盘的集中供应，以北京为代表的一二线热点城市的热度将更加明显。
井喷的利好对于聪明的购房者来说更是好机会，越来越多的购房者开始关注北京稀缺的项目，特别是2025年海淀的土地集中供应，让很多购房者都开始成了行动派！
从经济发展的角度，虽然南城与北城的差距在逐渐缩小，但上风上水的北部区域，依然是未来北京的核心。
“上风上水”这个词在北京已经存在了几百年，即使是代表未来发展的创新经济，北京也依然在“向北”，大部分新产业集群同样也在北部更集中。未来新北京的四大定位：“全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心”基本都在北部集中。
特别是其中的科技创新中心，是城市经济提档加速的重要引擎。北京的科技创新中心除了南部的亦庄外，基本全部在北五环六环周围，在北五环沿线特别是海淀区域，立足科技金融、科技商务和研发服务三大产业，围绕金融、航天、医疗、互联网等重点领域，诞生了一个又一个充满活力和无限发展前景的产业园区。
产业的蓬勃发展，人口的持续增长，使得海淀的住宅供应愈发显得捉襟见肘。从上地、清河，到西二旗、永丰，海淀北楼市长期处于供不应求的状态。过去十年，土地资源稀缺、新房供应不足，开发商甚至无需在产品上过度发力，部分品质一般的项目也能收获不错的销售成绩。品质好一点的项目新房售价11万+，社区交付品质超预期，首套二手房以16.5万/平价格成交，如今二手房挂牌价更是高达20万/平。
在过去长达十年的时间里，海淀每年土地挂牌量仅2-3块 ，新房市场年均供应仅有约1000套房子。但从2024年，海淀整个区域却迎来供地大年，一口气连续上架多宗优质住宅地块。这一消息不仅让各大开发商跃跃欲试，更让无数买房人满怀期待，究其根源，就在于海淀的优质房源实在是太过稀缺，海淀的需求太旺盛了。
海淀卖的是“产业”＋“教育”，这也是房子资产属性最重要的两项因素，所以大家都认为海淀的房子有价值。
海淀今年供应的地块主要分为两个方向，一个方向是北五环以北，包括树村、朱房、功德寺、永丰南、永丰北、翠湖，另一个方向是海淀南部，定慧寺、半壁店、田村等。
可以说2025年对于北京楼市的改善需求来说，真正是老天爷给饭吃，过去有钱也没有的机会，今年批发井喷。
没有供应的时候大家一窝蜂抢，而现在突然有好几个选择，很多人反而挑花了眼。
对于2025年的“海淀元年”，到底什么区域好？其实可以简单的用一个段子总结：
功德寺的名校，树村的格调，永丰的产业真热闹。西二旗的大厂，四季青的美景，清河橡树湾的邻居不寻常。
2025年是海淀元年，甚至可以说，2025年北京最值得买的前10大项目都在海淀，那么其中可以作为相对优选的有什么好选择？伟哥觉得，海淀的项目都不错，例如功德寺的低门槛适合其他区的购房者在海淀买第一套房，但如果是老海淀人或者是想在海淀选择一个没有短板的区域改善生活，买房一步到位，那么“成熟”的朱房可能就更适合一点。朱房板块可以说在最近几年海淀乃至北京价格最坚挺的区域之一：橡树湾二期最小的两居89平米户型，2024年6月23号成交价是821万，10月2号成交价是890万。2025年1月份成交价是959万。大概就半年左右的时间，涨了138万，涨幅16.8%。（中原地产研究院）目前清河橡树湾二手房价格在12 - 15万元/平米。不仅如此，合景映月台作为海淀北首个房价突破10万+的项目，如今二手房价格已逼近14万/平；橡林郡二手房最高报价更是达到16万/平，它们都位于朱房地块周边，二手房价格这么坚挺的原因都源于区域独有的“顶配”与“成熟”配套。朱房村地块作为海淀区的核心地块，具有多重稀缺性，尤其吸引改善型购房者。步行可达的清河万象汇，是海淀北最大的综合性购物中心。这里不仅有区域唯一的蓝血奢牌Chanel、Dior，还有海淀北第一家室内冰场，以及各类全球网红美食和时尚潮品，已然成为海淀人的潮流打卡地。在教育资源方面，小学有海淀区实验二小本部、中学是北京二十中，均能跻身海淀区前20名 。交通便捷程度更是首屈一指，大厂精英们开车通勤，到西二旗的小米、快手总部，上地十街的百度大厦，腾讯、网易、滴滴、联想所在的中关村软件园都会非常便利。若家人在其他区域工作，紧邻五环的优势，也能有效避开早晚高峰京藏、京新的拥堵路段。今年1月，腾讯科技（北京）公司斥资64.2亿拿下学院路北端A、B、C、J地块，建筑规模达28.55万方，其中包含12.8万方商业用地与15.8万方研发用地，用于内部办公，而这座腾讯北京“第二总部”与朱房地块直线距离仅1.6公里。除了产业升级，朱房地块的配套在全北京也属于顶流，进一步升级。住宅组团内规划3万方医疗用地，学校确定为清华大学附属实验中学。今年海淀“六小强”取消点招后，集团校内部的“拔尖创新”培养尤为重要，清华“强基计划”成绩斐然，培养了大批优秀人才。朱房新建校为小学 + 初中的9年一贯制，距清华附本部直线距离仅1.5公里。朱房地块南侧紧邻的“清河之驿”，是海淀区又一重要城市名片与生态文化地标。未来这里将围绕广济古桥，打造清河四街文化古镇，构建海淀北文旅商业新中心。可以说，朱房地块是海淀罕见的全能项目：产业、名校、商场、公园、医院、文旅配套全部顶级，且均可步行到达。朱房村地块具有打造高端住宅的天然优势。地块不限价，未来可能面向纯改善型需求，打造大平层豪宅。而且相比区域曾经的天花板橡树湾更多了靠近小清河的优势，不论从风水角度还是从生活宜居角度，都给了市场更多期待。值得一提的是华润拍得的朱房029地块，作为最了解海淀人想要什么顶级人居的开发商，华润在海淀从来不将就！地块本身位置非常好，南向部分楼层可以观整个清华校园、圆明园；西向观山，朱房村地块的多规合一文件中提到，这个项目还将贯彻落实首都花园城市建设理念，注重生产、生活、生态空间的融合，加强绿地绿化彩化效果。从华清嘉园、橡树湾到幸福里，买海淀选华润已经成为一个购房秘诀。如果说寻找一个最能代表海淀过去历史的住宅项目，那么首屈一指必然是位于“宇宙中心”五道口的“华清嘉园”！这个项目里诞生了校内网、暴风影音、饭否、美团、酷讯、酷我等互联网企业。这个普通的小区，走出了张一鸣、王兴、宿华、吴世春一众大佬。这个项目恰恰就是华润置地北京公司打造的首个住宅项目。华润置地的每一次变革创新，都为城市带来更好的改变。在海淀的第二个项目是北京橡树湾，多年开发，累计签约超百亿元，将高品质贯穿始终，而且在住宅开发的同时清河区域商业、写字楼配套也相继落地，北京橡树湾成为了海淀的地标性项目。2020年，华润置地拍下北京市海淀区辛店组团南北地块，打造“润系”首个落地作品海淀幸福里。2021年，在北京橡树湾西北约8公里的地方，做了幸福里润园。华润置地与海淀共建共荣，华润置地作为深耕海淀的房地产企业，在区域内拥有深厚的积累和卓越的口碑。其核心竞争力在于强大的产品迭代能力、优秀的资源整合能力以及项目落地的高兑现度，客户复购和推荐比例在业内处于高位。百亿大盘海淀幸福里，近300套都是橡树湾老业主买走的。华润置地在海淀在北京每一个项目都追求极致：别人追求的是住宅开发的全面开花，他们却在一个区域，打片区统筹的攻坚战。把自己的名字写进一个区域，成为一个区域发展的命运共同体。别人是打造项目，华润是造城！“海淀元年”的到来，为房地产市场带来了新的机遇和活力。从市场供需角度来看，海淀区的土地供应与需求实现了更好的匹配，而朱房华润置地这些项目作为其中的佼佼者，凭借其独特的价值和潜力，成为了市场关注的焦点，这宗稀缺的土地对于一般开发商来说轻轻松松打造一个产品就能躺赢，但在最懂海淀层峰购房者需求的华润手里，必然会有更惊艳的产品出现。 
