早在2024年天津房地产年报中，道士君就预判过，今年天津在住宅新规上还会继续突破。刚刚，天津市规划和自然资源局发布《市规划资源局关于住宅多样性政策补充要求的通知》。涉及架空平台下空间、开敞阳台、露台、设备平台、凸窗、坡屋顶等方面。
1、鼓励结合小区入口、下沉庭院设置居民活动空间，用于健身、休憩、会客交流等公共活动，作为邻里共享公共空间，其建筑面积不宜大于2000平方米，不计入容积率，建成后由开发企业自持，面向全体居民运营，不得分割登记。道士君独家解读：对于架空平台建筑面积有约定，更重要的是不计容积率，但是结合这两年住宅市场创新来看，架空层是具有挑战性的产品创新，要合理，更要创新，与住宅契合度要高，不能为了架空层而做架空层。2、支持按照用地兼容性相关要求，鼓励沿城市生活道路界面兼容设置商业服务业设施，增加城市活力，增强居民日常生活便利性。居住用地可兼容不超过地上总建筑规模15%的商业服务业设施，其建筑面积计入容积率，需缴纳土地出让价款差额；在满足规划及标准规定配置配套设施的基础上，不大于4公顷的新建居住用地中鼓励兼容不超过地上总建筑规模15%的商业服务业设施，其建筑面积不计入容积率，需缴纳土地出让价款。利用架空平台以下空间兼容或鼓励兼容设置的商业服务业设施，不计入建筑密度。道士君独家解读：这一条，道士君觉得出的颇有水平的，兼容这个，算是解决了一部分土地出让的难题，尤其是地块的商业、配建等。不过，如果哪一种，都需要补缴土地出让价款，这就考验开发商的设计水平了，怎么合理最大化。二、在已出台住宅多样性政策基础上，注重阳台的功能性和美观性方面1、开敞阳台应依据国家相关规范进行设置、计算建筑面积。2、低、多层住宅宜设置封闭阳台，如沿河流、公园等自然景观一侧需设置开敞阳台的，应做好立面设计，维护良好城市形象。
3、高层住宅从高空坠物和城市景观角度原则上不宜设置开敞阳台，当大面宽户型确有开敞阳台设置需要时，应充分做好安全防护措施，开敞阳台一侧立面沿城市重要道路、景观界面的，要重点协调好建筑立面和城市景观效果。
4、设置开敞阳台的，由房地产开发企业将相关权利义务纳入房屋买卖合同附加条款。5、基于封闭阳台的功能性考虑，当设置凹入式封闭阳台时，其进深不宜大于1.5米，保证起居室空间的使用舒适度。道士君独家解读：对于阳台，赋予了更多创新的可能性，封闭式和开敞式阳台根据住宅需求合理设置，并且在标准和安全防范上给出了一定要求。更值得一提的是，开敞式阳台的住宅，房屋买卖合同里加入附加条款。1、在鼓励结合坡屋顶设置露台基础上，可探索特定区域（生态环境优良、景观环境优美、人口密度低的区域）四层及以下居住建筑除结合坡屋顶设置露台外，还可在住宅屋顶、退台或雨棚上设置露台（附图1），营造变化丰富的室内外空间效果，同时处理好立面设计。建设四层及以下居住建筑应满足国家、我市相关要求，做好城市空间关系、周边现状情况分析论证。道士君独家解读： 突破传统坡屋顶单一设置模式，创造性地将露台载体扩展至平屋顶、退台与雨棚三重空间维度；首次提出"四层及以下居住建筑"的差异化政策适用条件，形成梯度化设计指引体系。关于这一点，道士君认为在处理细节上，还要考虑屋顶露台绿化覆盖率与周边生态基底形成的视觉连续性，露台开口方向与夏季主导风向形成的夹角多少度等等问题。2、设备平台和凸窗的运用。设备平台和凸窗应用频次较高，设计手法多样，为鼓励进一步充分运用，提高审批精细化水平，特将设置方式在图纸表达上附示意图（附图2、3），供管理和设计统一使用。道士君独家解读： 设备平台和凸窗合理化，这一点道士君认为是将空间利用最大化的一种体现，可以正大光明用设备平台了，凸窗设计时候要考虑采光。3、坡屋顶的运用。为鼓励更多住宅建筑使用坡屋顶，营造丰富建筑第五立面和城市景观，塑造趣味室内空间，住宅多样性政策推出了坡屋顶下设置露台的多样化举措，鉴于坡屋顶对设计美观性要求较高，为鼓励进一步充分运用，提高审批精细化水平，特将设置方式在图纸表达上附示意图（附图4），供管理和设计统一使用。设置要求：
1．坡屋顶南向设置老虎窗的总长度一般不超过坡屋顶南向总面宽（轴线）的45%。
2．顶层坡屋面的投影面积比例不宜小于屋顶总投影面积（不含电梯机房屋顶平面）的2/3。
（注：坡度大于15°的屋面为坡屋面。水平老虎窗顶面、露台等不计入坡屋面面积。）
3．凸出坡屋顶的建筑构件设施宜进行设计处理。
道士君独家解读：坡屋顶这一次算是较大突破，几年前道士君去杨柳青踩盘，去了一个很早之前的项目，有坡屋顶设计，蛮有创意的，一个小阁楼的空间，之后，市场上就很少见了，这一次新规，也算是首创「双坡屋顶可变模数」，可变空间更多，接下来拼各家房企的创新度了。看完新补充发布的住宅新规，与“第四代住宅”的设计需求贴合越来越密，道士君认为，还可以再放宽一些，比如空中庭院、第五立面、城市街角等。现阶段，"第四代住宅"作为一种创新的住宅产品类型，近年来在地产行业得到越来越多的关注和尝试。政策支持、市场需求和设计创新推动了这一产品类型的发展。在碳中和和改善时代的背景下，越来越多的城市出台支持政策，鼓励开发商投入"第四代住宅"的开发。改善时代的需求也为这种升级版的改善型产品提供了机遇。通过设计创新，"第四代住宅"解决了过去的产品缺陷，提升了建筑立面的设计，优化了功能性，并更好地满足了客户的需求。它已经不仅仅是一个住宅，更是一个融合了自然、舒适和高品质生活的体验。第四代住宅是从技术层面的迭代，也是一种心理需求的迭代。道士君提醒一些，在第四住宅的产品革新上，重点考量以下几项：其一，住宅成本控制。其二，不要一味追求高得房率，要全面优秀。其三，住宅的隐私问题需要认真解决。其四，项目物业和运营对于第四住宅，买完住进去是核心，拼到最后，是这两大关键。 
