感觉郊区已经快被忽略了，谈起新房，大多数人还是在聊5+2区域。
从数据来看，郊区新房卖得并不算好，2024年整年只卖了2万套出头。
只相当于中心城区25%左右，二手房卖了3万多套，只有中心城区的14%。
数据表现整体很一般，和主城区还有差距。
但很反常识的是，出货量最大的小区，又基本都在郊区。
比如常年霸榜的蓝光圣菲town城、世茂城、新里派克公馆、合信孔雀天成等等。
这些小区一年就能卖出上百甚至数百套，流动性相当好，市场认可度是有的。
本身体量够大，有齐全的地铁/商业配套、降价等等都是原因，关注度也不低。
但郊区的新房，在这两年似乎快被遗忘了。
头几年的中心城区优质地段，300万左右也能买到新房。
那个时候郊区也要200多万，没拉开太大价差，也就没有太大优势。
但现在二者之间的价差，最高已经来到了200万以上。
价格上差距太大，产品上差距却在变小。
郊区新项目也在朝大端厅、100%得房率、光厅入户进化。
最近刚开的龙湖天玺
以最近龙泉洪河的“PPP”项目东城金茂晓棠为例。
部分产品已经和主城区拉平，至少大户型差距已经在变小：
T4产品：包括110/118/119平套三双卫、套四双卫，横厅光厅，大阳台大主卧，按照去年的标准做的入门改善，吊打周边二手房没有任何问题。
关键是价格，大概率不会上300万。
T2产品：129-139平套四双卫和三卫，和这两年主城区新房差距已经很小了，得房率都来到了100%或以上。
我估计300多万拿下问题不大。
唯一让很多人不能接受的，还是地段问题，包括后续配套落地的疑问。
所以在区域板块选择上，近郊区其实很局限，全成都比较推荐的不过四五个板块。
除了双流怡心湖，龙泉三环外侧的十陵/洪河/行政学院，都是还是能谈论一下的。
双流怡心湖：
目前双流规划开发比较好的区域，也能承接一部分南门的购房需求。
大体上还是“国”字头平台拿地比较多，是西南方向唯一值得看的郊区板块。
怡心湖在位置上占了很大便宜，大多是预算有限，生活区域在南门的购房者。
前期有规划，整体投资强度高、界面相对来说不差，产品也还没有过时。
代表楼盘，保利怡心和颂、越秀湖与白、空港发展云璟林著等等。
上面这些，部分产品基本都达到2.0版本迭代，得房率拔升到90%左右。
而总价可以控制到300万以内，逐步和二手房看齐。
龙泉行政学院+十陵+洪河：
一个娘胎里面出来的三个板块，地段不同，都在进行大面积开发。
三个区域要么挨着三环，要么背靠TOD，整体地段、配套都比东安湖高一头。
这里面按照新产品定位的，比如东城金茂晓棠、龙湖天玺、玺宸和著等。
总价段基本都覆盖了300万，甚至是250万以内，和主城价差最少都有100万。
整体观感并不差
规划和配套而言，即便没有主城这么油爆，也不能说没有。
比如十陵川师附小领班/分校的引入，老旧片区的腾笼换鸟。
行政学院TOD的建设开发，或者洪河的大规模拆迁改造等等。
至少在这些板块，市场预期是存在的，还有板命的希望，这个没办法否认。
洪河拆迁范围（已经拆除很大一部分了）
但归根结底，购房者真正关心的，还是这些板块前景究竟如何？
大家最怕的既不是贵，也不是偏，而是怕套牢、站岗，降价，不如主城区稳健。
这个问题我认为要分开来看，不管你是郊区还是主城，都不是铁板一块。
市场是分层的，比如主城，有二八、崔槐、国宾这些地段好、产品新的。
自然也就有龙潭寺、北湖、东升等等一大票地段弱、产品弱的板块。
郊区也是一样的，也分化，不是都差，也有上面那几个算比较拔尖的板块。
新项目不少，开发力度很强
首先声明，在200-350万这个价位，谈保值是很难的。
但不是说房子上了400、500万甚至1000万就一定能保值。
这方面有太多血腥的案例，甚至是还未交房就降价的：
1. 中海天府合印：22000降至13000，差价70万，业主wq，官方认为合规。
2. 蜀道宽境：3.1万降至1.9万，降价1/3，拿地成本1.75万，亏本甩卖。
3. 人居沁川林语：3.3万降至2.3万，价差1万，业主投诉。
4. 金泰和序：从2.8-3.1万降到2.1万，降7000，位于高新区。
在研判的时候，有几个很重要的点容易被忽略，包括买入价格、利息成本、持有周期这些要素。
事实胜于雄辩，我举几个反常识的例子：
1、价格买高了，“高端”产品也保不了值，还有原价卖出纯亏利息的。
武侯金茂地段不差吧？产品在当年也是很能打的，科技住宅，自采暖...
但是当年是卖出了3万/㎡的天价，后面第三期更是3.2万/㎡左右预售价。
我随便找了一套今年成交的，拿当年的一房一价对比。
原价买入原价卖出的，别说增值，连保值都没做到~
2、利息太高，纯属给银行打工，保值难的不在少数。
头几年市场转好的时候，有人是6字开头的高息入场。
卖出去纸面上看起来赚了，实际情况只有房东本人冷暖自知：
3、流动性太差的也难保值，其实本质上还是成本问题。
持有周期越长，持有成本自然越高，除非你是全款。
看成交周期，至少在某家上面，武侯立交和大面其实差球不多。
一个主城一个郊区，成交周期平均下来都要200多天。
包括以前万人哄抢的网红盘，确实有人赚了，但亏的、勉强保本的不在少数。
比如首开龙湖天璞，很多人只知道当年400多套房子，中签率只有2%。
但是这个楼盘，5/6号楼，比1/7号楼单价高了4000元/㎡。
这些高价买入的全是大户型，流通性更差，我去年专门算了一笔账（原文点下面这个截图即可）：
所有郊区能不能买，能不能保值，其实是个伪命题。
预算有限的情况下，现阶段郊区这个价格下，有没有买的必要才值得讨论。
只能说主城保值概率比郊区大，但这个概率，是靠多花100-200万出来的。
如果大家都不差钱，那都去买金三买豪宅，买1000万的，那肯定概率最大。
千万级豪宅，也是要抢的（锦宸府开售现场）
所以今天我们所有的探讨，都是基于预算实在有限的前提下。
在200-300万这个区间，上面提到的三点中，利息我认为当下并不是问题。
目前LPR基数3.6，理论上最低做到3.0，已经是历史最低，可下降的空间还有，但不多。
而持有周期，这个就涉及到了板块区域、配套资源的导入情况。
也是容易踩坑的点，需要提前了解和判断，买定离手难有后悔药。
买入点的选择，涉及到市场和政策变化。
以及楼盘随时变动的优惠、工抵房、特价房情况。
就当下的市场而言，郊区能姑且一选的实在不多。
像东城金茂晓棠、龙湖天玺这种，算是各方面比较均衡的产品，目前来问的粉丝已经很多了。
所以大家200万预算买新房，需求还是很旺盛，后续我们会组个看房团去集中看看。
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200多万，当下各方面比较优质的产品，我们也做了梳理，可以同步给各位。