产业园区，还有很大机会

明源地产研究院

2025-03-15 08:50发布于广东深圳明源地产研究院官方账号

+关注

产业园赛道近一年来氛围不算乐观，各地园区空置压力上升、招商压力倍增，越来越多同行感到焦虑和茫然。

不少人开始认为，随着我国产业园区供应量的快速增加，这个曾被视为不动产蓝海的赛道，基本已经饱和了。

不过事实真是如此吗？产业园业务究竟还值不值得企业坚持，接下来的突破方向又在哪里？这个问题其实还是有很多探讨空间的。

小明认为，产业园区市场确实经历着从蓝海到红海再回归到理性发展的过程，但绝不意味着没得做。接下来市场分化是不可逆的，但机遇与挑战并存。

许多人对行业已饱和的担忧当然不无道理，各地产业空间供大于求的形势已经相当严峻。

根据Wind数据测算，今年全国产业园区的总建筑面积就将突破62亿平方米。但自去年开始各地园区的空置率不断攀升，到今年年底空置园区的规模会达到什么程度，还很难说。

去年，不少产业重镇都在发力支持产业空间的建设，形式也越来越多样，传统园区、主题园区、工业上楼产品都在同步增加，但从招商端来看，成交却没那么火热。

当前全球经济形势复杂，许多企业的扩产需求都暂停了，不少园区也遭遇了因企业业务调整带来的退租影响。

根据《长江经济带园区协同发展研究报告》显示，即便是在长江沿岸的一些发达城市如苏州、无锡等地，园区空置率也超过了10%，部分园区空置率超过20%。在一些远郊区域，新建园区的空置率甚至会高达 40% 以上。

有业内人士表示，近一年来园区企业客户的违约率明显比过去高了，不仅招商受阻，连留商也变得更难。如果接下来企业增长、招商引资的速度，赶不上产业空间供应增长的速度，那招商运营压力确实很大。

此外，产业园区的快速建设也伴随着同质化竞争和重复建设的问题。前两年各地争追产业热点、抢商内卷的现象层出不穷，同地区的园区之间定位趋同的情况非常普遍。

甚至已经有一些城市，开启了园区整合的浪潮。比如安徽就曾发布政策，要求整合区位相邻相近、产业关联同质的开发区，对小而散的各类开发区进行清理、整合、撤销，建立统一的管理机构、实行统一管理。

江苏南京前不久也决定按照“一个牵头园区、一个管理机构、一个国资平台、一个主导产业”的原则，整合设立高新园区，并统一支持政策、统一园区品牌、统一管理模式、统一考核体系。

这些迹象似乎都表明产业园区行业在降温，然而小明认为这只是一个行业回归理性、健康发展的正常过程。

当前园区供过于求的现象，有着明显的结构性特征。

一方面是在产业结构上，传统综合园区的空置率越来越高，但不少主题园区，比如数字经济园、低空经济园、人工智能园，却出现了企业争相入驻的情况。

另一方面是在地域上，传统认知内的东部沿海发达地区的园区，由于围绕热点产业的竞争激烈，空置率反而在攀升；但中西部承接产业转移的园区，出租率却维持的比较稳定。

全国3000+省级以上开发区中，前20%头部园区贡献了60%的工业产值，尾部园区普遍存在招商困难。

综合来看，小明认为当前形势的背后，其实是我国产业结构转变、产业空间转移与调整的过程。在这个过程中有人欢喜有人忧，但既然是结构性调整，就意味着还有机会。

在回归理性和务实园区市场，最要紧的事是认清形势、重新定位，而且必须建立动态化的租户结构调整机制，以适应正在加速升级转型的产业结构。

实际上，产业升级与转移会带来许多新的机会，只是想抓住这些机会，对园区的反应速度和定位校准能力要求很高。

比如近年来的AI浪潮等技术进步，快速催生出了对算力中心、低空经济园等载体的需求，给各地园区点出了新的方向。

即使多数城市难以与发达城市争抢头部企业，也依然能够抓住产业链重构的机遇，积极承接产业分工需求，打造配套产业链。

这一做法已经被多个城市和地区验证，比如宁德时代带火了一批宜宾的园区，长鑫存储也发挥头龙效应，在合肥周边形成了20多家配套企业集群。

在更加务实的时代中，园区最忌与上位城市正面硬刚，千万别再走上招商内卷的循环。而是要时刻保持对产业链的敏感性，及时捕捉新兴产业高速发展下的分工机会，寻求合作而不是争夺。

同时，各地园区也可以结合产业分工机会，在园区定位上做得更垂直。

在大而全综合性园区的比拼上，多数园区与头部园区企业、一线城市是很难竞争的，不如聚焦几个细分赛道，把产业分工服务做得更扎实，做主题性更强的特色园区，形成定向的企业聚集效应。

当前园区市场已经进入了留商时代，小明曾多次撰文强调。而运营服务的质量，很大程度上决定企业客户的粘性，决定着留商工作能不能做到位。

所以未来产业园区提供的服务越丰富、越深度、越稳定，就越有竞争力。这已经不仅仅是服务数量的堆砌，更是服务质量和产业参与深度的比拼。

如何把园区服务做得更专业、更精细、更具产业特色，是今年各类园区的新课题。尤其是专注于承接产业分工的主题性配套园区，在产业服务上更要做深做透，构建不可替代的优势。

在这一环节中，数字化技术的应用深度很重要。尤其是开年以来AI浪潮的迅猛发展，向所有园区展开了更丰富多元的智慧化运营场景，数字化基本已经成为衡量园区管理水平的一个关键要素。

目前已经有园区开始基于园区的大数据库，为服务体系优化提供依据，还可以在招商难度越来越高的当下，为园区定期提供定位方向和租户结构调整的建议，让园区能够对市场的变化更快做出响应。

总之，经过数年的发展提速和竞争洗牌，园区行业来到了一个关键路口。分化行情愈发凸显，但机遇也依然不少。

那些感受到压力的园区，需要尽快从自身入手重新制定一套生存策略，向“产业组织者”的角色转型，在定位精准度、招商运营水平和数字化应用等方面，都加紧追赶才行。

点击下图，了解详情

免责声明：本内容来自腾讯平台创作者，不代表腾讯新闻或腾讯网的观点和立场。