大概2007年，滨江中和滨江东交界的康桥在卖看江的房子。
在这里，房叔见到了经济学界的巨头，有狂生之称的张五常张老。那时候真的是地产的好时候，在楼盘里还能和这样的巨头见面。
张老那时候说，看好中国房地产市场，看好广州，当然，最后还加了一句，也看好康桥。他说，他用了真金白银来支撑自己的话，也买了康桥的房子。
作为海珠区最早成熟的区域之一，康桥之后，滨江中就几乎没有什么新盘出现了。
滨江中一带的买家，要不“离开故土”，要不就是辗转选择周边的二手。
对买家来说，这并不友好。
转眼10多年，滨江中买家终于也有好消息了。
大元帅府旁边今年1月出让的地块，马上就要开放展厅了，离正式开卖的时间也越来越近。
楼盘名为越秀珠实·皓悦滨江。
对滨江中的买家来说，终于有了有生之年还能买到一手房的系列。
楼盘有什么产品，大概价格会卖多少？
我们一起聊聊。
区域：成熟，以后不会有大变化
从大的区位来说，越秀珠实·皓悦滨江位于滨江中路，具体的街道是素社直街，距离滨江中路和珠江都是300多米，距离孙中山大元帅府纪念馆也就100来米，距离海印公园也就800来米。
by：靓仔wing洪凡彻
旁边不到200米是内环路。
区域的优点是，片区非常成熟，生活氛围很浓。对于喜欢广州老城氛围的人来说，这里很适合。
虽然旁边就有内环路经过，不过在现场几乎感受不到汽车的噪音。在市中心里，能有安静的环境比较难得。不过，不知道以后高层会不会噪音要大一些。
小区比较小，园林和公共活动的地方肯定就不用想太多了，不过，门口就有大元帅府，早上和晚上广场舞伴很多。再远一点，就是珠江边，还有海印公园，跑步遛狗等等，都很方便。
楼盘北向是以前的老房子以及学校，楼层不高，北向部分高层单位可能可以望江。
楼盘当然有不足的地方，比较成熟了，未来周边变化不大，所以未来的溢价空间相对较小。
另外，地铁距离较远，就算10号线开通滨江东站，也不是很方便。素社直街是双向2车道的道路，并且路边还经常停车，以后开车出入可能会遇到一定麻烦。
另外，学校方面，2024年素社街道是入读大元帅府小学和滨江东小学，学校在海珠区只能算一般。不过，两所小学对口的初中有六中，南武，如果运气好能被电脑派中，就挺不错的。
至于商业，街道的底商可以解决日常生活问题，高端的商业则没有。
产品：定位刚需、刚改
从项目的围墙宣传可以看出来，又是新规产品，并且是全朝南户型，肯定吊打周边的二手。
不过，现在海珠区一手在售基本都是新规产品，这方面的优势没太突出。
楼盘的规模很小，占地只有8000个方，3.5的容积率，2万多方的建面，也就是2栋楼，2-3百套的货量。
肯定是走快打旋风的路线。
据说产品面积在84-107方之间，新规三四房，定位刚需、刚改。
楼盘规模比较小，能不能在螺蛳壳里做道场，搞一些架空层花园之类的出来，就很重要了。
等以后有户型图，再对产品进行分析。
竞品：自己人打擂台
今年海珠区还挺多类似皓悦滨江的楼盘，都是规模不大，主打刚需刚改。
绿城馥香园、中交天翠，在广州大道南，主要还是海珠以及番禺还有部分天河的买家，并且这边的价格预计也会相对高一些，可能价格会定6字头。
越秀熙悦江湾、中建天钰、保利燕语堂悦这边更加成熟，地铁学校也相对比较好，吸引的是海珠西拥趸，还有部分越秀、荔湾的买家，这边楼盘售价5、6万。
相对而言，皓悦滨江主要是喜欢滨江东滨江中这一带氛围的买家，周边的中海名都等也比较旧了，一些买家会选择在周边多买一套；另外，江对面越秀区的买家也会选择这里，毕竟，越秀在卖的产品根本就不能打。
所以，最大的竞品，还是越秀自己的桂悦东晓，两个的规模、位置、产品等等都比较相近，客户群体也相差不大。后者的售价也是在5-6万之间，总价大概500-700多万，成交还是不错的。
价格：5字头还是6字头？
皓悦滨江的楼面地价3.2万，卖个5万多也能有钱赚了，至于会开多少，得看开发商希望去化的速度。
如果参考周边的二手，中海名都是一个好的参照物，楼盘目前的放盘价是5.9万，1月份成交了2套，单价分别是4.5万和4.8万。
以现在一手产品的素质，多加个几千块，还是很多人选一手的。
开盘的定价估计会看桂悦东晓的去货情况，卖得差不多的话，那就高低都没太所谓；如果还在卖，那么价格应该相差不大，否则就真的自己打自己了。
值不值得入手？
如果是5字头靠6的边，喜欢老城烟火气的自住买家，还是适合出手的。