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老旧小区改造：深挖3大案例，窥见郑州突围之路

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2025-03-14 18:38发布于河南

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前两天，住建部部长倪虹在十四届全国人大三次会议举的记者会上，说出了石破天惊的一句话：

2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入改造范围，因地制宜实施改造。

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关键词有3个：2000年以前，都要，因地制宜。

特别是都要。

根据国家统计局的年鉴，2000年以前的老旧社区占全国存量房的35%，有媒体统计总建面大约是92亿平方米，大约住了3亿人……

事实上，老旧小区改造自2019年就开始，全国已有近28万个社区完成改造。

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那么，从顶层设计到田间地头，落地下去会有什么变化？执行到什么力度？

笔者深入调研了郑州3个改造成功的案例，与业主、物业、电梯加装单位等不同角色沟通，改造初期的无人问津、中间的猜疑拍桌子争吵、成功后的欢笑与喜悦，一并讲给你听。


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在国务院办公厅旧改的指导意见里，明确了改造的3个方面：

①基础设施类，外立面粉刷、修路、门禁、下水管道这些；
②完善类，加装电梯、停车场、绿化景观这些；
③提升类，幼儿园、托老所、卫生服务站这些。

笔者把这三类社区跑了一遍，看具体到落地实际效果如何。

首先是基础设施类的，笔者去的是管城区南部阳光小区，这是一个2000年前建设的商品房，房龄已有20多年。

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它的改造用业主的话就是：除了屋里头没改，其他全改了。

比如，大门原来几乎是可以随意进的，导致社区安全隐患比较大，但现在改造成了人行有人脸识别，车行有车牌抬杆，消除隐患的同时，归家的认同感也更强了。

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内部柏油路全部翻新了一遍，外立面的防水重新刷，抹上真石漆与涂料，增加了空调外机罩，颜值焕然一新。

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左图来源链家


原来电动车充电是个问题，新的停车棚装有充电桩，且与单元楼有一定距离，避免了飞线问题。为解决乱停问题，专门机动车画了车位线。

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原来每逢下雨排污困难，新安装了污水泵自动控制设备、新的管道、新的沉淀罐，最终把污水排到了市政污水系统。

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单元内部墙面全部粉刷一遍，原来的开锁、宽带安装钢印没了之后，视觉感受很好，楼梯扶手也全部翻新，做成了木制扶手。

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从2024年8月到2025年1月，短短几个月时间，完成了翻天覆地的变化，笔者咨询了多个业主，都非常满意这次改造，甚至，业主自发给建设单位中建七局写了一封深情的感谢信。

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我问到，这笔不菲的改造费用，究竟谁来出？

多名业主表示，没出一分钱，连动维修基金都没动。

物业的工作人员给了答案：几百万的改造费用，是向街道办申请的。这个申请早在几年前就开始了，而且是多次申请，层层审批，最终落地。

不仅是这一个社区，在管城区还有清运公司家属院、代书胡同社区等等都已经完成改造。


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南部阳光小区的基础改造，钱是由财政专项资金出的，过程和结果是你好我好大家好，这个难度可以说是最初级的。

但电梯加装才是旧改难度最高的一项，不仅是花钱大头儿，还牵扯到不同楼层的利益，以及加装后楼栋主体的安全问题，最关键的到底是业主代表、物业、街道谁来推进？

笔者以中原区六几年建设的伊河路107号院——电缆厂家属院为例，拆解电梯加装的复杂过程。

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电缆厂家属院旧改早在4-5年前就开始了，基础类的如道路、监控、路灯早已完成，但电梯加装只有2号楼的四个单元，前年开始去年完成，且装的楼层、户数都不同。

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有的是二楼装了，有的是二楼没装，有的是三楼东户装了，西户没装，甚至有的顶楼是年轻业主，腿脚方便嫌花钱不装…

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一部电梯50万，按不同系数每家要掏8万左右，这笔钱相比于二手房总价才几十万，如非久住确实要衡量一下。

其中，田大姐（化名）是某单元电梯加装的关键人物，她是五楼住户，家里有老人上下楼不方便，当听到有政策支持电梯加装后，她了解了电梯加装的流程，对比了几家电梯公司后，率先发动了对门老邻居、四楼住户。

但一楼的两户就不太高兴了，老旧小区的一楼对老人来说是非常方便的，但现在电梯一装，原来一楼的便利性大幅削弱，对二手房价势必要有影响。

田大姐晓之以理动之以情，单独请一楼某户吃饭，都是老邻居，父母年纪大了确实不方便，这么多年了咱们处的都挺好…

多次沟通下来，业主也能感受到田大姐的诚意，而且二手房现在卖也卖不上价格，也不好卖，不如做个顺水人情，最终同意了加装电梯，这一户同意了后，另一户也就松了口。

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最难的一楼解决后，是各家各户交钱的问题，这也是最敏感的问题。

在某次座谈会上，某户是对要缴纳的费用有怀疑，当场质疑田大姐是否与电梯加装公司有利益勾兑。

田大姐当场拍了桌子，大声怒斥：

从头到尾，咱们一块儿去参观电梯公司加装的小区，我不先去打头阵就是怕误会，他们请我吃饭我都不去，硬要塞给我钱不敢要，为啥？就是因为我推这个事儿是想为我好，为大家好！

但凡我拿一分钱，我说这个事儿就没底气，另外，我请一楼吃饭花的钱、做X楼工作吃饭花的钱，这我跟恁谁说过，人家上门测量，我送水递烟，这钱要不要给大家报销？

最后，大家也被田大姐的真诚打动，确实感受到推电梯加装这事儿是一心为公，纷纷交上了钱，到今天，各家各户用上电梯后，纷纷给田大姐点赞，逢人就夸要不是有田大姐这个主心骨，自己得搬家才能用上电梯了。

而隔壁单元，就没这么好运了。

由于二楼东户的老太太年龄大了，确实需要电梯，而对面邻居并不需要，甚至2楼以上也有邻居不需要，但加装电梯，必须要缴全款，所以二楼老太太垫付了2户要出的钱，大约是15万左右。

如果后期谁要加装电梯，谁再把这个钱补交给老太太，然后由电梯加装公司，单独再给他开门。

而需要缴的这笔钱的明细，田大姐也给笔者算了个清楚，通过《郑州电梯加装办的指导手册》深入分析了，总价是50万左右，国家补贴25%，封顶15万，每户的平摊系数按分在不在二楼停靠，参考一个公式：

总价÷（所有楼层系数之和）×楼层系数=不同楼层费用

这个参考系数大家可参考一下，如需完整出资计算表，文末有联系方式。

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电梯加装虽是旧改难度最大的工程，但需求真的非常旺盛。

笔者与电梯加装的工作人员沟通，目前建成的有铁道家园5-6台，等停暖后施工的还有2台，本周六建华小区5-6台开工，牧专还有4台，顺河路50号院也快开工了……

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许多订单都是熟人介绍，大家对电梯质量、改造方案满意了，自然会推荐给身边的朋友，足见这市场背后的火热。


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以上还是旧改的硬件升级，软件升级也是旧改非常重要的一方面。

笔者见过由于维护不到位，导致社区品质又倒退的案例，所以物业维护也非常重要，中原区1996年建成的伏牛路225号院就是一个物业升级的正向案例。

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这原是某设计院家属院，现在内部除了单位职工，还有个人业主和租户，人员混杂，原来是少部分单位楼栋有一位原单位老人专门负责打扫卫生，业主们不用缴物业费，但后来人多了，老人年龄也大了，导致物业维护非常困难。

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图源索克物业


垃圾遍地、污水横流，甚至据业主称时有电动车被盗案件发生。

2021年6月，汝河路街道办事处开始对辖区多个老旧社区打包引入了索克物业，伏牛路225号也迎来了春天。

物业入驻后，对内部道路进行了翻新、垃圾清扫，社区门禁和车辆路闸重新升级，每天都有专人打扫卫生。

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笔者与业主沟通，许多业主对索克物业还是比较满意的，至少不像以前一样提心吊胆，院子内部比较干净，物业费5毛一平，一年下来50平也就是300多块，至少买个放心，不再是出了问题没人负责的状态。

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但有些老业主，大半辈子都没缴过物业费，现在突然要收费了，虽然钱不多，但一时半会还有抵触情绪，所以收物业费也并不是件容易的事儿。


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在与业主、物业、电梯加装公司多种角色沟通后，绝大多数业主是非常赞同老旧社区改造的，这确实是一项利国利民的好政策。

但关键问题是：钱从哪出？

据郑州危旧房屋统计，1980-1999 年建成的房屋约 22.85 万栋，按照10栋一个社区，一个社区500万来计算，大约需要11425000万，也就是1142.5亿。

在2025年郑州市城市更新推进会上，虽然明确了今年要完成投资2000亿。

1142.5亿:2000亿，听起来可以啊。

但这1142.5亿还只是社区改造，其他的原址拆迁重建赔偿、公园更新、市政道路、托儿所、卫生服务站等等配套，这个钱能对上吗？

所以，住建部明确了谁受益、谁出资”的原则。

居民自筹资金、动用维修基金，所以电梯加装业主筹钱；
地方财政奖补撬动居民出资，政府补贴加装电梯25%；
鼓励国企作为投资、建设、运营主体，并予以奖励，南部阳光小区的建设单位为中建七局；
地方政府培育规模化运营实施主体，探索由实施运营主体实施老旧小区改造项目，索克物业打包运营汝河路老旧社区。

在旧改的路上，郑州一直在积极探索，这既是一项民生工程，也是一个非常有效的稳投资托举行动，还能带动相关就业与消费。

这样一个三赢局面，是郑州旧改突围的最终理想，我们希望这样的理想，足够远大光明。

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