楼市越来越魔幻了，一边是大家觉得这个行业越来越难了，一边是地王频频出现。
“地王”这个词语，在过去几年里已经比较陌生。
毕竟，楼市整体在回调。
但是，今年开年这两三个月，你会发现多座城市已经诞生了新“地王”！
这传递出了非常重要的信号。
毕竟，每一轮楼市的转折点，首先是从土地市场开始的，接下来才会反映到新房市场上。
那么，这一轮核心城市“地王”的频现，是否意味着这一轮楼市迎来了转折点？
01
一二线城市“地王”频出
“地王”分为两种，一种是总价“地王”，一种是楼面地价“地王”。
总价“地王”，只要地块体量足够大，总价就会更高，就有可能诞生“地王”。今年，位于上海的“全球总价地王”正在酝酿中，将是“500亿+”级别。
单价“地王”，则能够更加直观的体现出土地市场的冷热程度。
因此，我们更关注的是单价“地王”。
昨天（3月11日），成都迎来了土拍。3宗地分别位于锦江区、高新区和成华区，最终3宗地块均溢价成交。
其中，高新区桂溪街道铜牌村9组、10组地块，吸引了包括华润、中国铁建、招商蛇口、建发、远达等10余家房企报名参拍。
经过超130轮竞价，该地块最终由招商蛇口以总价约27亿元、溢价率70.43%、楼面价31700元/㎡竞得。
该地块的成交楼面价超越了此前贝壳金三地块创造的27300元/㎡楼面价纪录（2024年9月诞生），成为成都新晋楼面价“地王”！这也是成都楼面价首次突破3万元/㎡大关。
不仅仅是成都，今年1月24日，杭州湖墅单元GS0201-R21-05地块（48.6亩，容积率2.6，限高80米）进行拍卖，经过220轮竞价，该地块被滨江以71.25%的溢价率拿下，楼面地价64834元/㎡，成为杭州涉宅用地单价新“地王”！
2月25日，上海静投置新城市更新建设有限公司以5.62亿元摘得静安区静安寺社区C050101单元095-7地块和095-9地块，分别为普通商品房和商业用地，总面积0.31公顷。
其中，095-7地块为住宅用地，总价约4.87亿元，占地面积约0.21公顷，容积率1.44，折合楼面价约16.11万元/㎡。
这块地，不但成为上海楼面地价“地王”，并且是全国新的单价地王！
截止目前，全国楼面地价TOP4分别为：
TOP1：上海静投置新城市更新静安寺社区地块，楼面地价16.11万元/㎡，诞生时间2025年2月；
TOP2：绿城摘得徐汇滨江原小米地块，楼面地价13.1万元/㎡，诞生时间2024年8月；
TOP3：宸嘉发展上海徐汇龙华地块，楼面地价12.6万元/㎡，诞生时间2024年12月；
TOP4：金茂&庆隆上海虹口地块，楼面地价11.75万元/㎡，诞生时间2025年2月；
从上述信息可以看出，不但各城市的单价地王、全国单价地王在不断刷新，并且刷新的频率越来越快。
至于各城市中的区域“地王”，那就更多了。
从这些“地王”分布来看，都是诞生在一线、强二线城市，并且地块均处于城市核心位置，拥有产业、配套的支撑。
简单来说，就是：核心城市的核心地段。
这实际上也释放出了重要的信号，那就是楼市未来的机会在于一二线城市，而三四五线城市只会越来越难。同时，“地段、地段、地段”这一逻辑是永远正确的，城市核心地段的优质地块依然会被争抢。
而从拿地的房企来讲，依然是以国央企房企为主，民企中仅有滨江、邦泰等个别房企在大举拿地。
今年1-2月，全国房企拿地金额TOP10分别为：华润、金茂、绿城、滨江、保利、建发、中海、招商、中铁、保利置业。
9家是央企或者有央企背景的房企，民企仅有滨江1家！
对于大多数房企来讲，可能再也回不到曾经了。
02
西安会否诞生单价“地王”？
在讨论2025年西安会否诞生“地王”之前，我们先来看一下西安各区域的“地王”现状如何。
从地产房剑所统计的西安15个区域“地王”现状来看，已经实现交付或者部分交付的有8个，目前处于在售的有1个、已亮相待售的有1个。其余5个“地王”中，有2个未亮相、1个未开发、1个已烂尾、1个已退地。
截止目前，西安的单价“地王”是2021年2月曲江大明宫置业摘得的西康高速东侧116亩地块，实际楼面地价高达2.54万元/㎡。拿地4年，目前未开发。
最惨的应该是2021年4月隆基泰和摘得的泾河“地王”，楼面地价高达8451元/㎡。这个项目曾经开放了展厅，但隆基泰和陷入困境后项目搁置，2024年曾经被法拍但最终流拍。
从西安各区域“地王”诞生的时间来看，大部分都集中在2020年下半年到2021年上半年。
特别是2021年上半年，堪称西安土地市场最疯狂的时间，西安全市“地王”、各大板块“地王”不断被刷新，从国央企到民企，都参与到了土拍狂欢之中。
至今，不少品牌房企在西安均有高价地项目深套手中。
2021年下半年之后，西安区域“地王”被刷新的仅有港务区。拥有铁一系、高新一中系优势教育资源支撑之下，再加上奥体板块的住宅用地越来越少，因此楼面地价越来越高，使得港务区的最高楼面地价多次被刷新。
站在2025年来看，西安全市“地王”诞生的可能性不大，但港务、高新诞生区域“地王”的可能性是存在的。
港务奥体板块目前还有极其稀缺的几宗住宅地块等待供应，一旦容积率控制较低，就有可能会刷新此前的最高楼面地价。
高新区，团结南路核心位置有一宗住宅地块流出，立马吸引了所有人的关注。这块地如果进行公开竞拍，大概率会诞生地王！但前提是，公开竞拍。
至于溢价成交地块，2025年在城市核心地段依然会出现的。
2024年，丝路软件城诞生了2宗溢价成交地块（中海、保利拿地）、西咸能金区诞生了2宗溢价成交地块（中颐建信、邦泰拿地）、西安文教园诞生了2宗溢价成交地块（金茂、邦泰拿地）。
能金区，紧邻铁一中金湾小学、金湾中学已经没有住宅地块了，邦泰、中颐建信的项目算是绝版了；丝路软件城的“软西”今年有地块计划供应，西安文教园的地块要分为城改开发地块、公开出让地块。
在当前的市场环境之下，各城市、各区域肯定会拿出一些压箱底的优质地块进行出让的，通过吸引房企溢价拿地，从而提振市场信心！
当然，支撑起开发商在一个区域拿地信心的，不仅仅是地块本身，还包括兑现力。不管是开发商，还是购房者，大家已经不相信规划中的东西，更关注已经实现的东西。
楼市火爆的时候，大家在防止“地王”出现，避免市场过热。
楼市低迷的时候，大家需要“地王”的出现，给予这个行业信心，树立价格标杆。
2025年，各城市需要“地王”。
所有的事物没有绝对的好与坏，就看在什么时间节点出现了。