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低密洋房+挑空露台！江核四代宅，越来越卷

地产锐评

2025-03-10 19:19发布于江苏房产领域创作者

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南京的第四代住宅，又添一员大将。

最近，江核2024G23项目公示规划，拟建20栋6-16F住宅，其中6栋16F小高层、14栋6-8F洋房，低密洋房搭配小高层，错层挑空大露台+环幕式玻璃幕墙。G23将成为杭州滨江在南京的首个四代宅，刷新江北住宅颜值天花板。

四代宅的热度在南京新房市场居高不下，以“精工品质”著称的杭州滨江，又会在江核交出怎样的答卷呢？

先看新鲜出炉的规划：

3月7日，江北核心区2024G23项目规划批前公示，文件显示，项目将采用高低配设计，拟建20栋6-16F住宅，其中6栋16F小高层、14栋6-8F洋房。

1.6的容积率令洋房占比颇高，且楼栋整体高度从南向北递增，保证每栋楼有充足的采光。

细看总平面图示意图可以发现，6栋小高层住宅做到了栋栋首层架空，若未来作为泛会所使用，将大幅提升小高层住宅业主的居住舒适度。

园林景观方面，洋房及小高层组团各有一个景观空地，或将依托地形或楼栋之间的设计，打造不同风格的中央景观。

项目效果图同步曝光，挑空露台和大面积的环幕玻璃立面，颜值爆表。

16F小高层的外立面，由大面积玻璃和玫瑰金色线条组成，南向和东西山墙的错层露台，让室内格局设计很有想象力。

洋房楼栋外立面简洁、更有立体感，大面积的玻璃幕墙，通透感更强烈；东西山墙的大面积错层露台颇为亮眼，顶部造型也非常“豪宅风”。

小高层+洋房的设计，江核低密住宅搭配杭州滨江的“精工”，光是效果图就已吸引一批买房人的目光，G23项目最终亮相令人期待。

江核G23项目的区位优势，也值得探讨。

G23位于江核隧道口，与当年“万人摇”的神盘江畔都会上城为邻，距离在售的山川江樾也不远，附近还有雅居乐滨江国际、正荣润江城等成熟小区，居住氛围浓厚。

已开业的东方万汇城、江北山姆会员店、地铁10号线浦口万汇城站，以及南京一中江北新区分校等配套，构成G23业主未来较为便利的生活圈。

就江核隧道口附近来看，像G23项目1.6容积率的宅地并不多见。目前在售项目除高层住宅的金基山川江樾，还有待上市玖印府，为高层搭配洋房设计，同样打造有挑空露台的四代宅。

去年11月底，G23地块被杭州滨江和新居建设联合拿下，时隔3个多月公示规划，这对于近两年来节奏放缓的江北新房市场来说，速度不算慢。若进展顺利，项目在今年四季度亮相的可能性非常大。

值得一提的是，杭州滨江虽然早在2020年就已进入南京市场，但继滨江嘉品之后杭州滨江一直没有扩张布局，主要以联合开发为主，比如江宁正方新城和越秀联合开发的玖华府，以及兴智中心和龙湖合作打造的翡翠上城。

从股权穿透来看，杭州滨江是G23项目开发公司的最大股东，这也意味着在产品设计和建设等方面，G23项目将有更多的“杭州精工”元素。

前不久，杭州滨江确定代建新居于2022年拿下的江核G13地块，预计今年四季度入市，同样做的是第四代住宅。

江核板块的天然优势与杭州滨江强强联合，或将成为今年南京新房市场上一大看点。

随着今年南京新盘的逐一亮相，四代宅开始覆盖高层、小高层到洋房产品，乘着市场热度，江核在今年也开始发力，一批卷出天际的四代宅扎堆亮相。

江核G13

开发房企：杭州滨江、新居集团

规划：6栋30F住宅，栋栋首层架空，错层大露台设计

预计上市时间：今年四季度

新居集团于2022年拿下的江核G13地块，最终确定由杭州滨江代建，预计今年四季度入市。

根据规划，G13将打造6栋30层住宅，建筑围合式布局；6栋建筑栋栋首层架空，大面玻璃立面颜值惊艳。

此前有消息称，G13项目的主力户型或为140㎡、168㎡、188㎡，将直指板块改善市场。

江核G13

开发房企：万科、新居建设

产品规划：拟建9栋6-8F洋房、3栋12-17F小高层，低密+第四代住宅

计划上市时间：2025年年中

2023年8月和10月，新居建设先后拿下江核G04和G13地块，2024年10月确定这两个项目由万科（南京裕岱置业有限公司）代建，其中G13项目动作较快，预计今年年中亮相。

G13项目的容积率仅1.7，以低密洋房为主，另有少量小高层住宅。有消息称，户型面积段或为约108-165㎡，洋房+挑空大露台等元素非常亮眼。

江核G17

开发房企：保利、扬子江置业

产品规划：拟建4栋9+1F洋房和4栋6+1F洋房，容积率仅1.01四代宅洋房产品

2023年12月，保利与扬子江置业联手拿下四幅地块（G14、15、17、18），其中G15项目（江韵瑧悦）率先上市，成为江核首个上市的四代宅，市场热度较高。

按照规划，G17项目容积率从1.6降为1.01，是目前江核板块容积率最低的住宅项目，将打造低密纯洋房四代宅，有4栋做了首层架空。

有内部消息称，G17项目户型面积段约为148㎡-185㎡，包括少量顶底跃产品，错台式布局的空中露台+改善大户型，定位高端改善。

江核G11

开发房企：招商、北联建设

产品规划：拟建9栋8F-25F住宅，户户有露台，部分楼栋首层架空+下沉式庭院设计

G11项目位于江核国际健康城板块，旁边就是在建的11号线七里河站，不远处的浦滨路小学此前已确定引入琅琊路小学教育资源。

根据项目规划，拟建9栋8-25层住宅，采用洋房搭配高层布局，容积率仅1.8，将打造第四代住宅，户户有露台，且部分楼栋首层架空以及下沉庭院设计等，改善属性拉满。

江核G05

开发房企：中建东孚、江北建投

产品规划：拟建2栋17F小高层、2栋7F洋房，户户有露台，户型面积段约120、139㎡

江核G05为商住混合用地，位于七里河大街以北、距离长江岸线约300米，一线江景优势明显。

目前，G05已确定由中建东孚代建，拟建设4栋住宅，1、3号楼为17层，建面约120㎡，共计153套，另外还有一套200㎡顶层复式；2、4号楼为7层洋房，建面约139㎡，共计48套。

写在最后：江核楼市，正在发生巨变。

近期，有政府文件显示，江核中央商务区有3幅地块已完成全要素条件申报，或将在不久后挂牌出让。

值得一提的是，这3幅地块的容积率指标均为1.8以内，这意味着江核低密宅地还在不断增加。

同时，江核今年以来公示规划的项目，多以低密项目居多，尤其是江核G17项目容积率从1.6降为1.01，让“低密江核”的趋势更加明显。

前两年大量的宅地出让，让江核面临着供应大的压力，但同时低密住宅和四代宅的扎堆涌入，将加速江核品质改善乃至高端改善时代的到来。

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