行业是否已走出底部？

01

业绩预告

据Wind数据，截至3月7日，在A股、港股房地产上市公司中，共有90家内地房企预告2024年全年业绩。

数据显示，在上述90家房企中，预计2024年实现正向盈利的企业共29家，占比32.22%。

正向盈利房企（部分）

其中，有5家房企预计盈利增长，分别为全新好、汇通能源、天宸股份、亚通股份以及陆家嘴；此外市北高新和珠江股份实现了扭亏为盈。

扭亏房企

不过，上述盈利房企中部分房企主业已非房地产开发，如天宸股份，现产业布局涉及房地产开发、新能源、物业租赁等。

在剩余的22家盈利房企中，京城佳业、龙湖集团、招商蛇口、瑞安房地产、绿城中国5家房企相对降幅较小，其余房企预告报告期内盈利降幅或均在50%以上。

数据显示，2024年盈利预计超过10亿元的房企只有5家，其中仅有龙湖集团、保利发展在报告期内的净利润有望在50亿元以上。

保利发展预计2024年实现归母净利润50.16亿元，同比下滑58.43%，业绩下降主要源于房地产项目结转规模和结转毛利率下降，以及结合当前市场情况拟对部分项目计提减值准备。

据公告，龙湖集团2024年股东应占核心溢利股东预计录得约35%至40%的下降。

这一降幅低于行业平均水平，且仍是2024年盈利较多的头部房企。龙湖运营业务及服务业务保持稳健增长，成为其利润的主要贡献来源。

而亏损房企，则成为行业里的大多数。

根据wind数据统计发现，60家业绩预亏的房企中，有33家连续亏损，27家则是首次出现年报亏损，并且在这些企业中，还能看到一些龙头房企的身影。

首亏房企（部分）

其中，万科的亏损额度最高达450亿元，净利润同比下降470%，而这也是万科自1991年上市以来首次出现年报业绩亏损的情况。

万科将亏损主要原因解释为四个原因，其中居首的即是房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降。

此外，包括荣盛发展、华侨城A、华夏幸福、中交地产、金地集团、首开股份等企业亏损额度超过50亿元。

梳理业绩预告发现，结转毛利率下降，是房企业绩下滑的主要原因。

据花旗预测，由于低毛利率及存货减值影响，行业将在2024财年继续亏损，在保持正向盈利的房企中，华润置地、中国海外发展均有望在报告期内实现超百亿元的净利润，而龙湖集团紧随其后，净利润水平位居行业第三。

中金公司表示，预计未来1-2年地产企业总体业绩基调仍在于消化历史包袱，但2025年开始恢复强度的企业，或有望在2026年-2027年开始率先呈现出业绩弹性。

02

政策导向

3月5日，政府工作报告以200多字的篇幅论及房地产业，再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，“更大力度促进楼市股市健康发展”，“加快构建房地产发展新模式”。

此前，2024年9月，中央政治局会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，“止跌回稳”成为当前房地产领域的关键词和政策着力点。

几乎在同期，住房和城乡建设部打出“四个取消、四个降低”的政策组合拳，包括取消限购、限售等购房限制性措施，以及降低住房公积金贷款利率、住房贷款首付比例、存量贷款利率和“卖旧买新”换购住房的税费负担。

各地的政策工具箱也密集开启。截至目前，全国已有超20个城市优化了住房公积金政策，降低首付比例。

此外，贷款利率和税费负担等也降至历史低点，如首套房商业贷款利率最低约为3.05%，5年以上公积金贷款利率为2.85%。

“止跌回稳”的预期，持续反映在市场的回升之上。每年3月到5月的“小阳春”，是房地产行业的传统销售旺季，今年春节后，重点一二线城市的供应量、看房量、交易量等快速回升，市场呈现向好趋势。

据龙湖相关销售负责人表示，自春节后返工以来，龙湖各楼盘到访量出现回升，成都、杭州等城市增幅较为明显。在即将到来的“金三银四”，龙湖也推出专享购房补贴、春游礼包等福利，积极备战小阳春。

03

发展新模式

与“止跌回稳”并列，房地产发展新模式是另一项重要行业课题。

在部长通道上，国家金融监督管理总局局长李云泽介绍，今年将重点抓的另一项工作就要配合促转型。要抓紧研究制定配套融资制度，支持房地产发展新模式的构建，促进房地产市场持续健康发展。

自2024年以来，房地产行业已经尝试从市场、主体、供给等方面进行全方位转型。而房地产企业自身也在加大新业务的布局，强化收入更加平稳的持有型物业，以及对财务健康更加友好的轻资产业务。

其中，龙湖在新发展模式的转型中走在前列，经营性业务已成为公司重要的利润及现金流来源。

数据显示，2024年1-12月，龙湖集团实现经营性收入约284.8亿元（含税），创造历史新高，其中运营收入约145.0亿元（含税），服务收入约139.8亿元（含税）。

在最新公告中，龙湖集团表示，2024年公司运营业务及服务业务保持稳健增长，为利润的主要贡献来源，同期，龙湖集团整体及各航道均实现正向经营性现金流，负债规模有序压降、债务结构持续优化。

2025年，龙湖继续提前或如期偿还债务，仅今年以来龙湖累计兑付公司债已近65亿元，其中3月4日龙湖如期兑付“20龙湖04”，行权回售金额为25.02亿元；在1月份，龙湖提前行权回售了“22龙湖01”、“20龙湖02”两支债券，合计39.78亿元。

大华继显分析师在研报中表示，在2025年以后，龙湖的债务偿还压力将明显减小，预计在2028年后将无存续境内债。