1.土地收储成为化解房企闲置土地困局的关键突破口，预计今年土储专项债规模在6000亿元以上。
2.土地收储主要通过三大渠道推进：依法无偿收回因企业原因闲置土地、通过土地置换等方式盘活回收非企业因素闲置土地，以及利用专项债资金进行市场化收购。
3.然而，土地收储面临诸多挑战，如民企土地处置难题、后续出让环节限制、国企和城投兜底压力以及资金平衡难题。
4.专家认为，土地收储对开发商具有重要意义，能有效缓解资金压力、稳定地价和房价，推动房地产市场平稳发展。
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土地收储真能化解房企闲置土地困局？李宇嘉：专项债收储成关键突破口
腾讯房产 特约作者 袁小丽
编辑 刘鹏
“稳住楼市”首次写入政府工作报告。在促进房地产止跌回稳过程中，土地收储成为去库存政策中最为重要的抓手，备受市场各方关注。
自2025年年初以来，土地收储进入加速落地阶段。广东、北京等地率先推进专项债收储闲置土地。根据多地已发布运用专项债收储的公示信息，累计已有约230个收储项目。有机构预计，今年土储专项债的规模在6000亿元以上。从房企的困境突围到地方政府的运作，从市场供需的再平衡到未来发展的新方向，土地收储究竟会达成怎样的效应、面临着哪些挑战？
腾讯房产《楼市透视镜》邀请广东省住房政策研究中心副主任李宇嘉，深入剖析土地收储的诸多关键问题。
李宇嘉分析指出，当前土地收储主要通过三大渠道推进：一是对因企业自身原因导致闲置的土地依法无偿收回；二是对因非企业因素（如规划调整、政策变动等）造成闲置的土地，通过土地置换、变更用途等方式盘活回收；三是通过专项债资金进行市场化收购。其中，专项债收储因其能够大规模化解土地库存、助力房地产市场 “止跌回稳” 而备受关注。
在房地产市场调整期，土储专项债的快速落地具有多重战略意义。一方面，它能从源头上削减土地库存，稳定地价与房价，避免开发商因资金链压力抛售土地引发市场连锁反应；另一方面，回收的土地通过科学规划可重新投入市场，既能缓解区域供需矛盾、稳定资产价格，又能通过精准规划激发市场新需求，为房地产市场平稳发展注入新动能。
对于开发商而言，土地收储更是雪中送炭。通过专项债收储，开发商不仅能获得资金偿还债务、保障房屋交付，还可借此优化土地储备结构，为获取优质新地块腾出空间。这一机制显著减轻了开发商的资金压力和运营负担，成为当前盘活房地产市场、防范系统性风险的关键举措。
以下是分享全文（有删减和文本优化）
问题：目前土地收储的土地都有哪些特征？它们都是如何定价的？
李宇嘉：当前土地收储专项债政策主要聚焦于以下四类情形：
其一，非政府而是企业不可抗力原因所致的土地闲置状况。依据《闲置土地处置办法》，土地闲置超两年时，可依法无偿收回；闲置一年以上不满两年的，则按土地出让价款的 20% 征收土地闲置费。
其二，市场流拍土地，即那些连续多次公开出让却未能成交的经营性用地。
其三，企业无开发意愿的地块，这类地块往往是因非企业自身原因，致使开发无法继续推进，并且土地还具备分割条件。
其四，规划调整用地，由于城市规划出现变更，使得原有的规划用途已与当下需求不相契合，进而需要将土地收回。
在收储的定价机制方面，主要遵循历史成本与当前评估价格两者相较取其低的原则，以此为基础，再通过集体决策，下浮一定幅度来完成土地回收。
从广东试点情况来看，七个重点城市收储的地块中有 60% 实施了折价收购，不过也有部分土地是溢价回收。造成这一差异的原因，一方面是开发商已在相关土地上开展了一定程度的开发，投入了相应成本，后续因规划用途调整，土地面临收回，此时政府会就开发商前期已投入的开发成本给予合理补偿。例如，越秀在广州的一块地，便因规划用途更改，被政府收回，当时政府就为开发商提供了一定的补偿。
问题：您认为当前土地收储面临的最大挑战是什么？
李宇嘉：当下土地收储面临诸多严峻挑战，主要集中在以下几个关键方面：
首先是民企土地处置难题。部分民营企业手头的地块，开发陷入僵局，已取得的土地长时间闲置。更为棘手的是，这些土地处于再抵押状态，企业自身资金匮乏，无力赎回，寻求市场化融资又阻碍重重，盘活土地已然有心无力。同时，还有一些地块深陷司法纠纷或债权债务纠葛，使得收储处置过程中的法律风险大幅攀升，进一步加大了处理难度。
其次，土地收储后续的出让环节面临限制。政策明确要求，收回土地的规模上限为出让规模的50%，并且在操作过程中必须充分考量片区内的土地供需动态平衡。按照自然资源部规定，库存消化周期超过36个月的区域，禁止出让土地。这无疑给土地收储后的出让规划戴上了“紧箍咒”，增添了操作复杂性。
再者，国企和城投兜底压力不容忽视。倘若收回的地块再次出让时遭遇困境，无人问津、竞拍寥寥，最终往往需要国企和城投挺身而出，肩负起兜底重任。然而，这对国企和城投而言，无疑是一项不小的压力，既要保障土地资源的有效利用，又要应对可能出现的资金投入与收益失衡问题。
最后是资金平衡难题。收储回来的土地，无论后续再次出让，还是转型其他用途，都必须严守 “收支平衡” 原则。毕竟，收储所产生的债务是需要偿还的，专项债附带利息，到期必须连本带息清偿。尤其当部分收储回来的土地用于建设保障性住房时，不管是选择出租还是出售模式，最终获取的盈利资金很可能难以覆盖专项债本息，这对专项债能否如期、顺利偿还成了直接挑战，成为土地收储环节中的一大隐忧。
问题：土地收储除了平衡市场供需外，还被视为房企摆脱困境的希望，有声音说它是房企的救命稻草？您怎么看待此问题？
李宇嘉：土地收储对开发商而言意义非凡。当下之所以开启新一轮土地收储行动，根源在于过去房地产迅猛发展阶段，开发商追求快周转，拿地时缺乏审慎考量，囤下了大量土地，其中诸多地块被用作融资工具。但随着房地产市场步入下行通道，房地产新模式逐步确立，再加上居民消费观念的转变，这些囤地的开发价值已与当下市场需求严重脱节。
一方面，土地收储能为开发商提供资金支持，助力其偿还债务、完成房屋交付，或是获取新地块资源，这对开发商的持续运营起到了关键作用。据相关监测数据显示，当前房地产市场在售库存的消化周期尚属正常范围，真正棘手的是广义库存，也就是开发商手头积压的土地。这些地块消化难度极高，无论是从所处区位、最初规划，还是周边配套设施来看，现阶段都已不具备开发条件。既然无法开发，开发商自然背负着巨大压力，而此时若能将土地收回，无疑能极大地减轻他们的资金与运营负担。
数据来源：克而瑞地产研究
再者，从房地产市场供求关系层面审视，当前市场上供小于求的区域寥寥无几，那些已经出让却尚未开发的地块，即便强行推进开发进程，未来大概率面临滞销困境，难以变现。
所以，实施土地收回策略，对维系开发商的资金链稳定有着不可估量的助力，是当下盘活房地产市场的关键一环。
问题：对于专项债收储，也有人担心会将房企的债务转嫁为地方政府的隐形债务，那您认为如何做好这个平衡？
李宇嘉：土地作为国有资产，是地方政府手中为数不多、极具分量的大宗资源。对于地方政府来说，其意义非凡：一方面，维护国有资产保值增值，这是地方政府的基本职责所在；另一方面，若地方政府能将闲置或低效利用的土地收回并重新科学规划，进一步完善规划条件，同步优化片区公共设施配套，那便能使土地价值得以最大化挖掘，大幅提升利用效率，切实保障国有资产的保值增值，助力地方经济稳健发展。由此可见，所谓将房企债务转嫁为地方政府债务的说法，是毫无根据的。
与此同时，在土地收储流程中，专项债的发行是关键环节。要想发行成功，必须严谨细致地提交每一块土地项目的详细基本资料，使其契合专项债发行要求。具体而言，项目的资产负债关系要清晰可辨，不能存在司法纠纷，土地不得处于抵押状态，并且对于债务如何偿还，要有周全的资金平衡方案。唯有满足上述严苛条件，土地收储工作方可顺利启动。值得注意的是，当前专项债发行周期较长，诸多项目仍处于严格审核阶段。
此外，现阶段的土地收储工作，尤其是针对国企和城投所持有土地的收储，意义深远。国企和城投在基础设施建设、区域开发等领域肩负重任，将他们手中部分土地收储回来，能够有效减轻其资金压力，使其摆脱土地开发与资金周转的双重困境，进而以更充沛的精力、更高效的状态发挥自身职能。
问题：您认为土地收储在房地产市场调整中将发挥怎样的关键作用？
李宇嘉：土地收储在房地产领域起着举足轻重的作用。
一方面，它能够直击要害，从源头上削减土地库存，有效遏制土地价格下滑趋势。如若不然，开发商为了凑齐保交付所需资金，极有可能抛售手头土地，这必然导致地价不保，进而对下游房价造成冲击，使得房价也随之下跌。而且，地价一旦难以稳定，开发商拿地意愿会降低，这对土地市场的活跃度以及依赖土地出让收入的地方财政而言，负面影响巨大。对于未来房地产市场的影响，主要取决于收储的规模，如若收储规模可观，稳定地价、房价以及土地市场、地方财政的成效便会十分显著。
另一方面，土地收储工作完成后的后续利用至关重要，它能在多个维度发挥积极效能。一方面，切实缓解房地产市场供需矛盾，减轻资产价格下跌幅度，稳定市场预期；另一方面，将收储回来的土地多用于建设保障房以及完善公共设施，这恰好能弥补当前商品房配套不足、保障房数量短缺的短板，有力助推 “市场 + 保障” 这一房地产新发展模式的构建。
此外，对于收回来的土地合理调整规划，依据片区全新的需求特性，精准规划土地用途，比如打造高品质住宅，以高品质的房源供应激发市场需求，进而达到稳定房地产市场的目的。
总而言之，土地收储对于未来房地产市场的影响，很大程度上取决于收储的实际规模，如若收储规模可观，稳定地价、房价以及土地市场、地方财政的成效便会十分显著。