重磅报告！万字长文详解2025广佛产业园区市场！

亿翰智库

2025-03-07 17:21发布于上海亿翰智库官方账号

基于2025新春第一会的宏观战略导向

一、市场现状：供需失衡下的深度调整

1.1一级市场 - 土地市场情况

（1）万亩供应常态化，拿地成本攀升

（2）核心区破冰：主城工业用地供应重启

（3）政策松绑：分割销售与税收监管边际放宽

（4）国企下场后园区开发运营模式变革

1.2二级市场 - 园区租售市场情况

（1）整体供需失衡，购置需求遇冷

（2）供需失衡下量价齐跌

（3）建设降速：同质化与交付风险隐现

1.3 2024园区招商四大现象

（1）现象1：招商半径从“跨区”转向“镇域”

（2）现象2：成交周期翻倍，回款压力倒逼考核变革

（3）现象3：传统拓客方式与新媒体营销融合

（4）现象4：客户需求多元化与要求严苛化

二、区域机会：把握结构性红利

2.1 整体趋势：新体量区域逆势崛起

2.2分区域分析：广州回归核心区，佛山把握局部机会

（1）广州：回归核心区，慎对增城/从化

（2）佛山：聚焦局部机会性区域，警惕存量陷阱

三、企业策略：精准拿地与产品破局

3.1拿地逻辑：聚焦核心+模式创新

（1）回归核心区域

（2）尝试多元路径：IP合作、工改工、O+EPC模式

3.2产品策略：以实际需求为导向，回归实用主义

（1）以企业使用需求为导向

（2）性价比为王：严控建安成本，把钱花在“刀刃”上

（3）合规与创新平衡

四、结语：理性布局，深耕价值

摘要：

1. 市场现状 - 供需双向承压：一级土地市场万亩供应已成新常态，未来新增工业用地规模持续高企，加剧存量园区去化压力。政策端虽通过放宽分割销售比例、弹性化税收考核等边际宽松手段提振市场，但二级租售市场受外贸需求疲软冲击，整体呈现供需失衡态势，量价齐跌。

2.区域机会 - 聚焦核心区，挖掘局部机会性区域：尽管整体存量高压、价格下行，但仍存在结构性机会。广州黄埔、番禺等新体量区域因价格更具竞争力、竞争压力相对较小，具备较大的市场潜力；佛山各区镇街市场差异显著，局部区域如里水、大沥等产业外溢承接板块，依托区位与产业基础可挖掘局部机遇。

3. 企业策略 - 深入研判区域产业特性，强化产品适配性与成本控制：企业需聚焦核心区及产业成熟度较高的空白区域，同步探索“工改工”升级、产业IP合作等路径，平衡现金流与利润诉求。产品端应严控建安成本，以客户需求为核心，提升与区域主导产业的匹配度。此外，强化政企协同（如税收返补、产业基金联动）将成为获取稀缺资源的关键抓手。

4. 风险提示 - 存量去化承压，同质化竞争加剧：尽管政策放松释放积极信号，但广佛全域产业园存量去化周期仍高于健康阈值，非核心区项目或面临价格战压力。同时，标准化产品过剩与产业定位趋同可能加剧局部供需失衡，企业需警惕交付周期延长、招商不及预期等尾部风险。

前言：

作为粤港澳大湾区的重要增长极，广佛地区产业园区市场一直备受瞩目。2024年，广佛市场土地供应激增与价格倒挂并存、存量高压与需求分化交织。面对供需失衡的挑战，如何在核心区域挖掘结构性红利？如何以产品创新打破同质化僵局？

本文基于市场访谈与数据分析，从“市场现状—区域机会—企业策略”三大维度切入，深度剖析广佛产业园区的底层逻辑与未来趋势，为园区投资者提供一些参考。

市场现状：供需失衡下的深度调整

1.1一级市场 - 土地市场情况

（1）万亩供应常态化，拿地成本攀升

2023、2024年广州工业用地连续两年成交万亩。而根据2024年5月出台的《广州市人民政府办公厅出台关于优化空间载体支撑制造业高质量发展的实施意见（穗府办〔2024〕8号）》：“到2028年，工业用地供应能力逐步增强，梯次空间载体体系建设成效明显，每年工业用地供应量不低于10000亩”。这表明，未来新增供应量将持续维持在较高水平，对过去两年已拿地开发的园区形成较大的市场竞争压力。

综合2023-2024年土地出让价格数据来看，价格呈上扬趋势。一手用地价格区间大致在80-150万/亩，折合楼面价约为400-800元/平，万洋近期在广州花都区落地项目5个，其中花都新雅街项目，实际楼面地价已突破2000元/平。部分涉及村级工业园改造的项目，实际用地成本更是高达200多万元/亩。

图：广州市工业用地成交情况

数据来源：PDS园产地

佛山工业用地市场情况与广州类似，万亩供应成常态化，近三年来，佛山全市累计供应土地面积超过3.73万亩，排名全省第一。成交均价持续攀升，2024年成交均价已达86万元/亩。

图：佛山市工业用地成交情况

数据来源：PDS园产地

（2）核心区破冰：主城工业用地供应重启

主城区工业用地供应大门开启：目前，核心区域尤其是广州市核心区域放开趋势明显。如天河区，2024年9月，全区首个工业产业区块——天河区2112工园控规获批，11月，2112工园首宗工业兼容商业用地正式挂牌，打开了广州市主城区工业用地的供应。

另外番禺区的工业市场也在逐步打开。根据广州番禺区政府发布，番禺区正以“万亩千亿”攻坚行动，重塑番禺产业空间，今明两年持续整备产业用地不少于10000亩。2024年下半年，联东在石楼、裕廊发展在石碁成功摘得工业用地，进一步推动了番禺区可售型工业园区厂房市场的发展。

图：裕廊发展广州番禺国际总部科技园效果图

（3）政策松绑：分割销售与税收监管边际放宽

分割销售放宽：2022年出台的《广州市提高工业用地利用效率实施办法》规定，广州市产业用房分割转让比例不得超过总计容建筑面积扣除配套行政办公及生活服务设施计容建筑面积后的60%。然而，这一限制已被突破，万洋花都多个项目的可售比例高达90%。佛山地区分割销售比例则仍为80%。

表：万洋花都多个项目90%可售

税收监管松动：税收产值方面也出现了一些变化。2024年，佛山发布“减负促工业投资八条”，规定新引进项目不再强制考核亩产税收、产值产量等指标，已签约项目因市场环境重大变化，经协商一致后，投资强度等考核指标可下调。广州虽未出台相关文件，但在实际操作中，已通过多种方式减轻考核压力，如将原本的终身考核调整为三年考核。