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郑南雁海外众筹酒店，德胧玩哪出？

旅界风云

2025-03-06 08:14发布于北京

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东南亚酒店江湖，水很深。

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栏目 | 文旅商业评论

领域 | 酒店业

昨天，朋友扔过来个直播链接，我打开一看，原来是德胧酒店集团董事长郑南雁正在印尼一家酒店滔滔不绝地讲述着投资印尼酒店的美好愿景。

面对台下湖南商会一众潜在酒店投资人，郑南雁侃侃而谈，他从7天连锁酒店上市后如何私有化，到今天锦江业绩主要还是靠自己当年创立的铂涛，然后苦笑称，疫情后，觉得国内可能算是个机会，就花钱把开元酒店从港交所私有化下来，后来就发现疫情后中国经济，反正大家都知道了，就不要再讲......

郑南雁在印尼和投资人交流/直播录屏截图

紧接着郑南雁话锋一转，继续谈到他当时到处做投资，后来就在印尼抓住机会，把这里当成重仓的地方。

他认为印尼有点像自己2007-08年在广东做7天酒店时的情况，有些比国内好，有些则不如国内，比如交通比国内差，总体上产权、政府会比国内慢一点，但也干净一点，要的东西都很少。

对于这一现象，郑南雁的解释是在印尼投资酒店只要按法律走就行了，或者给点小礼物，当地人要求不高，没有国内那么复杂。

或许是为了让这些国内来的潜在酒店投资人安心，郑南雁还表示他在印尼至少要投10家酒店，自己还买了一套房子，准备住在这里。

在这场德胧集团印尼酒店投资峰会上，德胧负责业务开发的副总裁殷海东则称经过测算，德胧在印尼的酒店品牌Model J有非常大机率实现3年以内回本，而国内酒店的投资回报率普遍在5年以上。

值得注意的是，相比传统国内酒店加盟模式，郑南雁的德胧在印尼玩法颇为不一样，偏向众筹。

据殷海东现场披露，德胧的印尼团队会在整个雅加达地区寻找适合开酒店的物业，不会等投资人看中、钱准备好再签下来，而是德胧看中就签下，然后正常进入筹建，如果有投资人要，德胧就会释放一部分股份出来。

他举了个自己认为比较合理的例子，称一个酒店投资人投一间房肯定是不行，但若德胧将单房造价压缩在15万元/间，5间房起投就是75万元。

不过当场也有投资人质疑称，“钱正式投进来之前，德胧要把商业模型搞出来，盈利、风投、权益、责任讲出来，要不大家稀里糊涂，商业行为要用商业逻辑、商业语言来诠释。”

瞬间，会议现场充满了欢乐的气氛。

公开信息显示，2023年7月开始，德胧集团正式布局印尼市场，注资印尼酒店管理平台IHI，成为该平台最大合伙人之一，此后德胧雅加达办公室迅速搭建落地，开始在官方公众号多次组织印尼项目考察团，而目前其开放众筹的Model J品牌在印尼仅有一家开业。

在郑南雁和德胧团队描述中，印度尼西亚酒店市场似乎是个充满勃勃生机的新掘金之地，堪比本世纪初中国酒店业腾飞之前。

德胧公众号引用的一份STR《从数据看印尼及中国酒店行业表现》行业报告亦显示，去年前八个月，印尼各酒店级别对比 2019 年同期大多增长，特别是奢华、超高端等前四个级别超过同期水平。

但在德胧前期多轮营销宣传中，一位身在印尼的本地华商A总对此却并不感冒，他向旅界直言印尼酒店市场潜力其实被过高估计了，原因是最大城市雅加达、新首都努山塔拉等城市的商务客流均受到去年印尼政府削减开支的压力。

事实上，自 2024年10月上任以来，印尼新总统苏比延多就已表明精简政府预算的意图，要求印尼各部委和地区领导人削减开支并优先考虑效率，主要措施包括将差旅费减少 50%，并大幅削减政府仪式、会议、研讨会开支。

印尼酒店业面临削减开支的阻力

对此，印尼酒店和餐馆协会秘书长Maulana Yusran 曾警告称，这些削减措施可能会降低酒店收入，因为印尼会议套餐和客房预订需求会下降，入住率下降更将直接影响酒店和餐馆收入。

另据高力国际印尼公司数据，该政策加速了大雅加达地区酒店业绩放缓，今年1 月份酒店入住率同比下降 10%至12%。在印尼的泗水，政府预算削减计划宣布后，酒店业绩也开始急剧下滑。

2024年11 月，印尼泗水的酒店平均入住率下降了 6.2%，ADR（平均每日房价）下降了4.3%，而在往年，两项数据都是正增长。

印尼泗水，华人为主的城市/旅界实拍

高力国际印尼酒店服务总监Satria指出，如果该政策继续实施，印尼一线和二线地区的酒店将面临更大幅度下滑。

Yusran同意Satria观点，并强调：“如果这一政策继续下去，一些地区的情况可能会比疫情期间更糟糕。”

Satria对此更为悲观，虽然印尼一些三、四星级酒店已经开拓了新的市场和收入来源，但这些努力无法完全弥补损失，因为政府部门仍然是重要的业务来源。

由此，印尼酒店增速猛是去年的事情，但遇挫则发生在近期，凸显东南亚酒店投资环境不稳定，易受政府政策影响的特点。

除此之外，印尼本地人与华人之间的矛盾也一直颇受国内出海商人关注。

郑南雁认为华人与本地人矛盾经过中国媒体报道肯定是被夸大了，但A总有不一样看法，他认为在巴厘岛、科莫多、美娜多等旅游城市，对于游客来说影响确实不大，但对于雅加达等本地经商人群，弯弯绕绕并不少，华人与本地人之间也屡有摩擦。

旅界查阅一份海外调研报告显示，新华人移民在印度尼西亚的出现并非没有遭到抵制，2023年1月，印尼工人与中国工人发生暴力冲突，两名工人（一名印尼人和一名中国人）死亡，其他人受伤。

2020 年 3 月，东南苏拉威西省科纳威市的 49 名中国移民工人遭到当地人排斥，6 月又爆发了另一场示威活动，反对 500 名中国工人来印尼，指责他们抢走了当地人的工作。

此类事件频发，一些当地华人早已心有余悸。

众筹酒店在国内接近销声匿迹，却在海外浮现魅影，这不禁惹人遐思。

2025年，海外众筹酒店真的还是一门好生意吗？

从德胧的市场举动来看，在印尼酒店投资会议上有相关人员称，按照印尼100间房的酒店体量来算，总投资金额2000万元左右，他认为这笔钱“对我们在座的这些老板来说都是没问题的，是来做个敲门砖。”

但实际上，2000万元人民币对于当下大环境里的中国酒店投资人很是问题，这笔钱在国内可以投个亚朵、全季、维也纳，似乎完全没必要出海冒风险。

硬币的另一面，对德胧来说，2021年私有化开元酒店后，国内酒店市场内卷日渐加剧，动心思在海外寻找增量市场，拯救压力渐大的国内业务亦可理解。

值得一提的是，在与湖南商会的交流中，即使德胧方面提出的“5间可起投”方案，也有投资人询问是否可以成立公司，募集多个投资人的资金后再投这几间房，这表现出当下酒店投资人对于出海投资审慎的一面。

其实从此前一些案例来看，无论是酒店出海，还是众筹投资，谨慎都是投资人守住财产的看家法宝。

2021年，民宿酒店众筹平台多彩投多项目“爆雷”，因为并非所有爆雷都发生在疫情之后，这也使得多彩投平台的商业模式以及风控能力成为投资人们追问的重点。

彼时，中国裁判文书网上有超过65份裁决文书与多彩投有关，而据多家媒体报道实际涉及的纠纷远不止这些，例如，一名代理了10个多彩投项目纠纷的代理人律师秦蓝告诉经济观察报，她承接了超过200人的仲裁诉求。

当然，客观来看，印尼酒店市场与国内酒店市场众筹存在一定差异性，不可完全类比，相同的点或在于都不是将所有资金通过众筹方式来筹集，而是将部分资金进行众筹，往往众筹资金不会超过50%，为项目带来众多“小散投资人”。

同时，受国内外汇监管政策影响，国内一次性解付外币现钞或兑换人民币等值1万美元（含1万美元）以上、5万美元以下的，银行须审核，亦为中小酒店投资人的资金如何合法合规出海提出一道难题。

对此，德胧副总裁殷海东在印尼向意向投资人们指出，“不清楚大家是海外就有资金，还是资金都在国内，如果资金在国内，就投到一个我们的账号里面去。”

在当前金融监管框架下，出海投资酒店尚有颇多让投资人疑虑的地方，但对德胧来说，接下来的困难远不止这一件。

今日话题：你如何看待德胧在海外众筹酒店？欢迎在下方留言框与旅界君互动。

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