解读！2025年政府工作报告出炉，房地产怎么部署？

对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉博士解读如下：

【1】置于“防风险”的第一位

房地产继续放在“有效防范化解重点领域风险”部分，且放在“防风险”的第一位，提出持续用力推动房地产市场止跌回稳。

意味着2025年重点领域风险中，防范房地产风险最重要。这已影响到地方财政稳定、居民获得感、安全感，以及全社会消费，上下游稳定和就业、收入等经济基本面的稳定性。

一方面，这与2024年底中央经济工作会议部署和要求完全一致；

另一方面，尽管2024年四季度房地产出现止跌回稳的迹象，但2024年全年下跌也比较明显，从今年1-2月的数据来看，重点城市新房销售面积同环比均出现下跌，而且从就业、预期等基本面来看，回稳的基础仍待夯实。

【2】迫切释放增量政策

目前，存量政策应出尽出，2025年房地产能否真正实现止跌回稳，关键看增量政策。

会议提出，加力实施城中村改造和危旧房改造，释放刚需和改善。城中村和危旧房，涉及的主要是年轻人、新市民的刚需，老市民的改善，这是当前住房结构性需求的生力军，主要集中在人口净流入的大城市，各地级市也有。

2025年初，包括广州、深圳、上海、北京、郑州、西安等地，均规划了大规模的城中村改造，且新开工项目明显增加，同时还将彻底完成认定的危旧房改造。

为此，近期专项债发行加速，且可以用于旧改资本金，专项借款将跟进投入，同时房票安置也成为重要的补偿方式。

【3】土地严控增量、消化存量

目前，各地土地库存比较大，去化周期远超过房屋。这是制约房地产价格稳定、止跌回稳的关键，但各地基于财政考虑供地的积极性很强。

因此，会议提出合理控制新增供地，意味着短期内要控制供地，缓解供求矛盾，引导市场预期，稳定了再谋求未来发展。

同时，要将已经供应的未开发用地，特别是不适应当前需求形势的存量用地，商办用地盘活，要么收回暂时不出让，要么调整规划（用作公共用地或用作好房子用地），消化了存量，缓解了供求关系，企业手上的地盘活了，才能谋求发展。

值得注意的是，还提出了优化城市空间结构和用地方式，意味着城市空间不能再外延式扩张，导致地方财政和债务压力大，而要转向集约化、紧凑型、功能互补、产城融合；用地方式要基于人口形势、产业需求等向存量转变，向功能复合转变。

【4】提高地方自主权，收购存量房

这是重大的突破。现在，不仅土地库存大，房屋库存也大，特别是2022年之前出让的地块建设的房屋，位置、户型、配套均与当前需求不符合。

近期，土地收储获得了进展，但房屋收储提出的早，却没有明显进展，主要是要求各地要有2家国企来承担，坚持市场化、法制化、资金平衡的原则，按照白菜价来收购，即土地划拨成本+建安+5%的利润等等，这导致收购很难推进。

此次明确，主体、用途、价格地方可以自主，意味着2025年存量房收购将加速，这对于解决库存去化、稳定房屋价格，进而稳定市场预期，实现止跌回稳具有重要的意义。

【5】扩宽保障房再贷款使用范围

2025年，专项债、再贷款、专项借款在收购存量做保障房、收储土地、城中村等方面的使用规模会提高，严格界定资金在单个项目上的平衡，将转向更大范围的统筹平衡。

比如全市统一平衡，中长期再平衡，或者调入其他资金来确保平衡，这在收储土地上已开始实施，预计在收储房屋、城中村改造上也将全面实施。

另外，收回来的房源将用作安置房、人才房、保障房等，解决城中村安置历史遗留问题，保障房筹集等，从而也能撬动城中村改造项目。

【6】保护购房者利益

融资协调机制继续完善，通过夯实项目公司法人实体，资金闭环，预售资金监管和合理提取等，将房企风险和项目隔离，实现风险切割和阻断，让风险最小化的同时，保障债权人和小业主的利益。这使得银行投放贷款的积极性提升，小业主买期房的积极性提升，既防风险，也保稳定。

另外，在新模式，好房子方面，一方面在于谋划未来的发展空间，比如现房销售、城镇化的潜力，由租转买，新房和二手房的循；

另一方面好房子的潜力很大，也是结构性的有效需求。这些，体现了短期稳定和长期发展的权衡。

【7】房地产政策前景预判

此次对房地产的表述，突破性比较大，通过去库存来缓解供求关系，止住下跌预期，实现止跌回稳。

一是在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策的架构下，专项债、再贷款投放的领域和范围扩大，包括用作资本金，解决了去库存的资金来源；

二是存量收购房和地，在资金平衡上的范围扩大了，从项目平衡转向区域、中期等更大范围平衡；

三是债务置换和土地收储，将地方国企和城投的动力激发，承担起稳楼市、去库存的带头作用；

四是存量盘活与城中村改造拆迁安置、房票安置、保障房和人才房筹集紧密结合，达到多方目标，促进良性循环，这有助于2025年十四五收官之年，尽快实现止跌回稳。