内容提要：
“港岛挣钱、深圳消费”的趋势正在加速港岛消费市场和房地产市场的萎缩，甚至可能导致“空心化”危机。2025年1月港岛零售额持续11个月下降和房价跌至近八年半低点的现实，反映出港岛经济结构的脆弱性和外部竞争的压力。若不采取有力措施，港岛可能丧失其作为国际消费中心和房地产热点的地位，陷入长期衰退。
截至2025年3月3日，中国香港（以下简称港岛）经济正面临严峻挑战。一月零售额同比下降3.2%，连续11个月下滑；与此同时，房价跌至近八年半低点，房地产市场持续低迷。更为严峻的是，“港岛挣钱、深圳消费”的现象愈演愈烈，这种跨境消费模式正在加速港岛消费市场和房地产市场的萎缩，甚至可能导致“空心化”危机。结合当前经济数据和趋势，这一现象的深层影响值得关注。
一、零售市场持续低迷：跨境消费的冲击。
根据港岛政府统计处3月3日公布的数据，2025年1月港岛零售业总销售额估计为353亿港元，同比下降3.2%，延续了自2024年3月以来的下滑趋势。尤其在大件消费领域，汽车及零部件销售暴跌52.6%，家具及固定装置销售额下降26.4%，反映出消费者购买力显著萎缩。
即便1月在线零售额同比增长3.5%至24亿港元，占总零售额的6.9%，也无法抵消整体市场疲软的局面。
与2024年12月相比，1月零售额降幅从9.6%收窄至3.2%，部分原因是农历新年提前带来的节前采购。
港岛零售管理协会执行董事邦德·劳（Bond Law）指出，2月春节后的零售表现预计不会更好。他认为，零售业近期表现将继续受到游客和居民消费模式变化的拖累，尤其是在内地游客购买力疲软和居民跨境消费增加的背景下。
“港岛挣钱、深圳消费”的现象是零售市场低迷的核心驱动力。深圳凭借较低的物价和便捷的地理位置，成为港岛居民和游客的首选消费地。2024年1月至10月，港岛总零售额同比下降7.1%，其中珠宝钟表和时尚配饰销售分别下降15.5%和10.6%，主要原因是本地居民和内地游客更倾向于前往深圳购物。港岛零售业正面临“消费外流”的双重打击：
一是港岛居民利用强港元汇率和便捷交通（如港深高铁）前往深圳购买日用品和奢侈品。2024年经莲塘口岸入境深圳的港岛居民达3600万人次，同比增长101%，深圳商圈客流量因港人贡献增长超20%。港岛本地零售业因价格劣势（如餐饮、日用品价格约为深圳的2-3倍）逐渐失去吸引力。
二是内地游客减少在港奢侈品消费，转而选择深圳或日本等地的低价市场。
这种跨境消费模式导致港岛本地零售需求萎缩，高端商圈和次级街道的租赁需求分化加剧，部分地区空置率上升。截至2024年底，次级街道空置率高达20%以上。
港岛零售业的长期前景不容乐观。尽管中央推出刺激措施，如恢复深圳居民多次入境签证，并推动消费回流，但消费信心和购买力尚未显著恢复。
2025年，港岛零售销售额预计继续低迷，邦德·劳认为下降幅度可能在2%左右。社交媒体上对港岛挣钱深圳消费的讨论，反映出公众对港岛经济衰退的担忧，这种情绪进一步加剧了消费市场的信心危机。
二、房地产市场低迷：供应过剩与需求萎缩的恶性循环。
与零售市场同步，港岛房地产市场在2025年1月同样表现低迷。港岛差饷物业估价署（RVD）2月28日发布的数据显示，港岛房价指数从2024年12月的288.9降至1月的287.6，环比下降0.4%，同比下降6.5%，创下近八年半低点。房价持续下行源于多重因素：一是需求萎缩，二是供过于求，三是经济环境疲软，四是深圳低房价分流。
港岛房价的下跌并非短期波动，而是深层结构变化的结果。咨询公司世邦魏理仕（CBRE）分析指出，楼市低迷与经济乏力、利率政策和外部不确定性密切相关。
2024年9月以来，美国联邦储备系统三次降息（累计1%），港岛金融管理局（HKMA）随之三次跟进，基准利率从2024年初的5.75%降至4.75%（截至2024年12月19日）。理论上，较低的借贷成本应刺激购房需求，但现实中，1月楼市淡季（受农历新年影响）和开发商推出新项目导致库存积压，抵消了降息效果。
当然，更核心的问题在于“港岛挣钱、深圳消费”对房地产需求的侵蚀。随着大湾区融合的推进，深圳房价远低于港岛，深圳核心区均价约每平方米5万人民币，而港岛核心区超10万港元，吸引了大量港岛居民和内地买家前往深圳而非港岛投资或居住。
高房价本已抑制本地刚需，而深圳住宅均价仅为港岛的1/2至1/5，加之“港车北上”政策落地，港岛中产阶层选择在深圳置业或租房，进一步削弱港岛本地楼市需求，导致空置率上升。截至2024年底，港岛部分次级住宅区空置率接近10%，房价也随之持续下行。
房地产市场的低迷进一步加剧了经济压力。港岛经济高度依赖房地产，土地出让金和物业税占港府收入约20%，房价下跌导致港府收入减少，开发商和银行面临资产缩水风险。
JLL和Cushman & Wakefield的报告预测，2025年港岛住宅价格可能下跌3%至5%，但商业地产（如办公室和零售物业）租金预计将下降5%-10%，显示市场信心不足。而房价持续下跌可能引发港岛金融危机，进一步挤压消费能力，形成恶性循环。
三、港岛消费和地产市场空心化的风险及深层原因。
“港岛挣钱、深圳消费”的趋势正在推动港岛消费市场和房地产市场走向“空心化”——即本地经济核心功能逐步丧失，资源和需求外流加剧。以下是这一现象的深层原因和风险：
一是经济结构调整存在滞后性。
港岛经济长期依赖金融、贸易和旅游业，但近年来全球经济不确定性，尤其是美中贸易战加剧和内地经济放缓削弱了其传统优势。转口贸易功能下降，2025年1月出口增长仅0.1%，增幅创近一年新低，进一步压缩了经济活力。而零售和房地产作为支柱产业也因消费外流和供需失衡而陷入困境。
港岛的“超级联系人”角色正被深圳取代。深圳通过“硬件创新+供应链集群”模式，占据产业链上游，而港岛仍依赖传统服务业，未能有效对接大湾区科创资源。
显而易见，港岛经济缺乏多元化发展路径，未能有效吸引如科技研发等高附加值产业，导致其在区域竞争中逐渐失势。大湾区融合虽带来机遇，但深圳的低成本优势和政策支持吸引了更多资源和人口，挤压了港岛的生存空间。
二是货币政策同步的局限性和被动性。
港元与美元挂钩的联系汇率制度使得港岛货币政策被动跟随美联储。2024年降息虽降低了借贷成本，但未能有效提振消费和投资信心。强港元汇率反而加剧了居民跨境消费的动机。因港元相对人民币升值，港岛居民持有港元到深圳可以购买更便宜的商品，进一步掏空港岛本地市场。
三是消费模式与人口结构的变化 。
港岛人口老龄化加剧，2024年60岁以上人口占比超过20%，年轻人减少，消费能力下降。港岛制造业和服务业外迁至大湾区其他城市，也导致高收入岗位减少，人口结构老龄化加剧。2022年港岛劳动人口减少19万，年轻人才更倾向移居生活成本更低的深圳。
市场空心化的风险在于，港岛可能逐渐丧失其作为国际消费中心和房地产投资热点的地位。若零售业和房地产业持续萎缩，空置率上升、租金和房价下跌将导致资本外流、就业减少和税收下滑，形成恶性循环。长期来看，港岛可能面临经济结构的彻底重组，甚至被边缘化于大湾区发展格局。
四、港岛应该如何应对在大湾区深度融合过程中的空心化趋势？
面对“市场空心化”的危险，港岛需采取多层次策略：
一是振兴本地消费。通过减税、补贴和促销活动吸引居民和游客消费，同时加强与内地市场的协同发展，如深化“双循环”政策。恢复深圳居民多次入境签证虽有所助益，但需进一步提升港岛消费的独特价值，强化文化体验、高端服务。
二是调整房地产政策。在增加住房供应（如“北部都会区”计划，目标2025-2032年新增90多万套住房）的同时，优化贷款政策，吸引本地和内地买家。针对空置率高的次级地区，可推出租金补贴或税收优惠，刺激租赁需求。
三是加速形成多元化经济结构。发展高科技、金融科技和绿色经济，吸引国际资本和人才，降低对零售和房地产的依赖。借鉴深圳的科技产业优势，港岛可聚焦金融服务和创新孵化，形成差异化竞争。
四是加强区域合作。在大湾区框架下，与深圳、广州等城市深化分工，避免资源单向外流。推动跨境政策协调，如统一税制、优化通关，减少消费和投资的障碍。
【作者：徐三郎】